反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報183.19,按周急升1.56%。分區指數除新界西微跌0.23%外,港島及九龍分別再升0.98%及1.22%,新界東反彈3.06%。其餘領先指數全線上升,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升3.52%、1.19%及1.12%。中原代理人指數(CSI)最新報79.14,按周輕微上升0.04個百分點。

經兩周升幅收窄後二手樓價又再急升,CCL連升11周,升幅創近一年新高,距離歷史高位只有3%,早前連跌兩周的新界東報復式反彈越3%,大型單位急升越3%,帶動整體樓價急漲。九龍區指數更破紀錄地連升十周,累積升幅越一成。只要參考16年樓市的V型反彈,不難發現情況極為相似,今回連息魔威脅也解除,樓價怎不急彈?各大行及專家紛紛轉軚唱好樓市,由當初看跌15%至20%,變作看升10%至15%。除非外圍因素突變,筆者暫時看不到樓市調整的因素,樓價本季大有幾會挑戰新高。

縱合政府所有策略及措施皆無力遏止樓價上升,只能證明政府策略錯誤,調控力度不足。政府不但不認錯,還錯上加錯,供應缺口未填,又大量輸入人口,當中不乏擁有超強負擔能力的人,政府又依賴不會來臨的息口正常化去壓抑樓市,樓價當然失控。

日出康城推地橫跨十四年

新盤市場持續升溫,會德豐位於日出康城的MONTARA開售,連加推共近500個單位,累收1.1萬票,榮膺今年收票王。另外,日出康城最後一期上周招標完成,吸引11份標書,最終由信置合組財團奪得,預期開售呎價1.8萬以上。

日出康城由第一期於05年1月批出,至今最後一期,橫跨14年多。該土地早已規劃發展私營房屋,亦早已平整可建屋,最後一期在整個發展區的中央。為何要等14年才推出?結論只得一個,就是港鐵控制供應。政府是港鐵的最大股東,變相就是政府刻意控制供應,以擠牙膏式推地托市。同樣情況發生在多個鐵路上蓋項目。若沒有機制令政府把地皮加快推出市場,即使將來以各選項得來土地,政府只會繼續控制供應,而受惠的只是庫房及地產商,而不是廣大市民。

招標亂局 政府始作俑者

空置稅又拖了近一年,何時生效未知,但發展商已積極部署應對。政府數據顯示,上季樓宇施工量按年下跌六成。政府處事頭痛醫頭,若沒有其它令發展商積極施工的對策,空置稅恐怕適得其反。

與此同時,發展商利用空窗期變本加厲,將市場「高檔化」。市場統計顯示,3月份新盤中有三成以招標發售,當中更涉及中小型單位,招標後出現低層單位招標呎價較同樣高層單位還要高16%的不合理情況。

出現如此亂局,政府其實是始作俑者。政權移交之前,政府定期公以公開拍賣形式出售土地,每塊地皮有一明確底價,由競投者舉牌叫價,每口叫價由賣官指定,且可按實際情況調低以吸引競投。拍賣現場誰人參與,誰人積極舉牌,現價是多少,最終成交金額等,即時可知,透明度極高。

自99年起,香港特區政府作180度轉變,由非常透明的機制變成極不透明及不公平的勾地制度。底價不明,地產商往往不符合政府底價而無法勾出地皮,勾地的地產商要支付按金,付出資金成本又不能保證可投得土地。結果勾出土地少之又少,無法啟動拍賣程序,政府超標完成控制供應,樓價飆升。

政府今天還未有汲取教訓,改行投標制。投標制連拍賣程序也省卻,多次出現未能符合政府所謂的底價而流標,實情比勾地制度更不透明。鐵路上蓋項目牽涉分紅,投標更複雜。資訊越不透明,投標條件越複雜,對買家越不利,價格自然越高,此乃經濟學基本定律。

市場早已詬病投標是推高土地價格的元兇,政府不但沒有理會,而且利用不痛不癢的方式,延後公佈投標者出價,作為應對透明度不足的指控,流標更不用公佈。

招標不良影響浮現

土地供應是樓宇供應生態鍊的最上層,政府推行投標制,發展商因透明度不足,積極出價,甚至出現一些另有目的參與者,為求奪取土地而出天價。「麵粉」價格高企發展商當然扭盡六壬,務求抵償土地溢價成本。最佳的方法就是仿效政府做法,以招標形式降低資訊透明度,令「麵包」價格提升。發展上還可加上各種對自身有利的招標條件,令買家處於劣勢。

以往招標主要是真正高檔豪宅,參與投標者擁有大量資源,詳細分析標書,且可承受風險,還可以抵銷部份資訊不透明的負面影響,可是這股投標風氣已蔓延至中下價物業。

這股風氣有三大不良影響。其一,招標把入場門檻提高,令市場參與度降而失去效率,且參與者大多是負擔得起的人,樓價只會進一步脫離現實。

其二,招標是發展商直接邀請或間接經過中介人邀請投標者,一般市民皆會被接觸,可是一般市民難以了解條文及風險,亦難以與發展商對等談判而取得優惠及交換條件,中介人亦沒有明確責任。參考投資市場的規管情況,複雜高風險金融產品只限於專業投資者參與,中介亦有明確行為規管。物業投標涉及巨額金錢,在缺乏對目標客戶群及中介行為的規管下,一般參與者嚴重缺乏保障。

其三,由於標書是買家與發展商的合約文件,外界難以得知全部事實,例如回贈、優惠、付款方式等,又或其它有價值的交換條件,表面成交價未必能反映物業的價格,樓宇成交的相關數字未能反映這些細節。當投標量增加,統計數字便有機會被扭曲,影響市場對市價的解讀。買家按非完整資訊,影響對「市價」的解讀。

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歸根究底,這股不透明的風氣源自政府投標賣地,麵粉價格高企,發展商謀求利益最大化而跟風。對於大量招標行為,政府稱不理想卻又袖手旁觀,任由業界自行處理。業界指引更是似有還無,最少兩成單位以價單出售代表大部份單位仍可招標,發展商更可自行演繹何謂豪宅繼而招標。政府其身不正,對不利消費者的行為視若無睹,增加供應又無能為力,特區樓市怎不陷入如此失控之局?◇

 

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