隨著東京奧運會、大阪世博會等一系列盛事的日益臨近,越來越多的國際投資家開始將目光投向日本。經過了漫長的平成時代,日本的整體經濟開始迎來復甦,大量國際熱錢相中了日本不動產的投資穩健、收益類型多樣、歡迎外國投資等諸多優良特性,在日本購買不動產的外國人數量也是日益增加。

在買賣不動產時,外國投資者總會面臨一個實際的問題:日本是如何確定不動產的產權歸屬的呢?這個問題的答案就是日本的不動產登記制度。

日本的不動產登記制度始於一百多年前的明治時代,最初是為了確保土地稅收政策的施行,在發展中同時兼具了土地確權公示的職能。現在的不動產登記已經實現了全國聯網,基本覆蓋了全日本所有的土地和房產。

日本的幾乎每一筆土地和房產都在政府有各自的信息台賬,被稱為不動產登記簿。不動產登記簿的內容分為兩個部份:表示登記和權利登記。表示登記確定了土地的所在位置、邊界、面積和建築物的構造、面積、用途等等,兼具了國土調查、防止土地糾紛的職能;更重要的權利登記則記載了土地或建築物的所有人姓名和住址、歷史變遷情況,以及不動產抵押或質押權及各種擔保權的施加情況。

不動產登記制度更重要的意義還在於,日本法律規定,一旦通過登記制度反映了所有權的實際狀況,登記信息就可以被用於對抗第三人的權利主張。如果您從賣家手中買到一幢房子並完成不動產登記,登記簿上寫了您的名字,其他人就算主張自己也從原來的賣家那裏買到了房子,法院也不會採信這樣的說法,而是會保護您作為所有權人的正當權益。同時,不動產登記簿是對所有人開放的。如果有人不是房東卻詐稱要賣房,通過查詢不動產登記簿,您就可以輕鬆揭穿這樣的謊言,保護不動產的交易安全。

要注意的是,外國人在日本買房時,也要和日本人一樣完成不動產過戶的登記手續。由於手續專業性強、涉及到的文書內容繁雜,一般都會委託經日本政府認證的的專門法律家「司法書士」負責辦理此種手續。外國人的登記要求和所需材料都日本人有所不同,因此需要委託熟悉涉外業務的司法書士,方可保證登記手續平穩完成。◇