反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報180.37,按周再升0.12%。分區指數個別發展,港島及九龍分別再升0.69%及0.87%,新界東急跌1.73%,新界西則反彈1.93%。其餘領先指數亦互有升跌,大型單位下跌1.77%,中小型單位及大型屋苑指數分別再升0.48%及0.64%。中原代理人指數(CSI)最新報79.1,按周下跌1.85個百分點。

二手樓價指數連升十周,累升6%,但按周升幅繼續收窄。九龍區是表現最強的指數,九周累升9%,新界東因短期累積較大升幅而繼續回調,新界西則急升近2%。大型單位連升七周後回軟,其餘指數升勢延續。眼見樓價迅速反彈,買家心急追價入市,新界西出現買家圍搶600萬上車盤的情況。

一手氣氛轉旺,億京位於白石角的大型新盤海逸灣II開售,首推近三百個單位,超額認購越16倍。

中美貿易談判結果可能比預料中更好,資本市場反覆上升,預料短中期樓價亦然。

電騙頻生啓示良多

另外,較早前新聞報道,一名19歲內地留港學生被電話騙案,損失350萬元。類似事件傳媒已報道過多次,騙徒手法如出一轍,稱受害者在內地違法又或郵寄內地包裹涉洗黑錢,要求受害者存款入一個戶口然後受查。

當然行騙令人髮指,但仔細分析不難作出幾個推論。其一,沒有內地聯繫者不會上當。有內地聯繫者,很多事情「擦邊球」。正如某政商界人士表示,內地從商「踩地雷」無可避免,違法違規指控極易觸及被騙者的痛點。

其二,內地以金錢解決違法問題習以為常,對滙款受查不以為意。

其三,被騙者正常情況不會全副身家奉上,手持現金可能數倍於被騙金額。還未工作的留學生擁有如此巨額現金,其家庭背景不會簡單。政府的人口政策就是大量引入內地專才及留學生,去年就有1.02萬名非本地畢業生留港就業安排。政策除了推高需求外,這些人有部份的負擔能力非比尋常,直接推高樓價,這與傳媒指新盤有大量「新香港人」的情況吻合。政府不願改變入口策略,又無力增加供應,如何走出高樓價死局?

兩個諮詢兩個結果

較早前位於跑馬地旁紀利華木球會表示,若政府收取部份市值租金,球會將難以負擔億元的地租,不排除把土地交還給政府。是否代表私人會所用地建屋露出曙光?非也!土地專責小組報告建議的短中期選項之一是利用私人遊樂場地契約用地。66幅契約用地中,有39幅批予慈善及制服等團體發展潛力不大,但其餘27幅私人體育會用地具建屋潛力,建議政府先考慮研究部份收回32公頃粉嶺高爾夫球場,再參考民政事務局的檢討結果作通盤考慮。

民政事務局趕及於2月份向政府提交初步公眾諮詢結果,但至今並未向政府提交建議。直到目前為止,市上流傳民政事務局的建議是有條件續租,包括收取市值租金一定百分比及提升公眾使用比例。可是這些建議難以達至政策目的,皆因收取市值租金百分比將會轉嫁會員,結果使一般會員退會,令會所變得更貴族化。對外開放比例可利用各種行政手段令影響減至最低,有條件的更可安排適當的「公眾」參與,屆時政府在監管上放軟手腳,又無人問責,如之奈何?

行會面對南轅北轍的建議,如何得出合符邏輯的結論?相信行會成員大部份都擁有這些私人會所會席,莫非討論時全數避席?若不避席,以行會成員過往言論,怕且早已有結論。即使行會依從土地小組建議,收回私人會所,但到底有多少能建屋,筆者毫不樂觀。

私人會所地難建屋

27幅私人會所土地中有七幅已經到期或於26年前到期,理論上短中期或可提供供應,但實情並非如此簡單。該七幅土地中有兩幅租約已經到期,包括位於西貢大網仔佔地1.4公頃的域多利遊樂會,與外展訓練學校為鄰,建屋可能性極低。

另一幅是佔地1.2公頃位於渣甸山的渣甸山居民協會,區內全是低密度超級豪宅,極不可能作資助房屋發展。若是私人發展,參考同區去年開售的新盤呎價,將會以十萬元起計,供應與絕大部人無關。

其餘五幅24年年底前到期,當中包括20年8月到期的粉嶺哥爾夫球場。政府接納土地專責小組建議,將對高球場32公頃地皮進行研究,研究並不代表可建屋。其餘部份因小組提出重置條件,幾可肯定續租直至找到有替代土地為止,建屋無望。

亦有兩個遊艇會,一個在熨波洲,不可能建屋,另外一個在深灣海傍,佔地0.23公頃,坐擁避風塘海鮮舫海景的超級豪宅地,對向近兩個月平均成交呎價越2.3萬新地的南灣。

另一幅是1.8公頃的香港木球會,23年年中到期。地皮鄰近黃泥涌水塘,對面是低密度豪宅林立布力徑。

再有一幅坐落元朗大棠佔地3.5公頃24年底到期的香港機械模型會,地皮四面環山,缺乏配套,除非整體更改規劃增加基建,亦難以發展。

27幅地之中有20幅已續租至26年或之後,這20幅土地即使如期收回,供應最快也要加多三至四年,根本不屬於短中期供應。

長遠而言,這些土地可分為兩大類。一類是遊艇會、海旁水上活動中心、哥爾夫球場、又或郊野公園環繞,這六幅共140公頃土地,包括頭三大面積的清水灣鄉村俱樂部126公頃、深水灣哥爾夫球會6.7公頃及大帽山川龍香港槍會6.5公頃,礙於地理環境,建屋可能性極低。

其餘地皮可分三個群落,六幅位處九龍半島中心佔地7.8公頃,三幅於九龍塘2公頃,五幅位於港島跑馬地黃竹坑、銅鑼灣一帶佔地9.1公頃。這些位處市區的地皮理論上有建屋潛力,可是這些地段全屬高檔的豪宅地皮。若以私人發展,供應肯定脫離負擔現實。若作資助房屋發展,除了要打破區內現有規劃大綱外,弭平地區反對,更要為區內基建擴容,難度可想而知。

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算來算去,這些私人會所能提供建屋的土地遠低於土地小組估算的60公頃,那些位處市區的地皮更全屬貴重地段,政府根本沒有能力打破僵局。這個私人會所土地選項,最終將會因政府無力執行而供應歸零。◇