夢想中房屋買下來當然開心,但要是有事先沒發現的問題,美夢變成了噩夢怎麼辦?不要擔心!總會有一些辦法彌補。房屋檢查很有必要,因為購樓者更容易在房子出售前發現潛在問題,這比在房子售出後有問題再提起訴訟容易得多。 

購買二手樓時,房主必須為可能發生的意外維修、潛在的結構問題、設備失靈或其它與不良建築相關的問題做好心理準備。雖然許多州都規定了賣方信息披露法以確保買家在交易結束後不會出現令人不快的意外,但買家作為未來的房主不能僅僅指望依靠這些來提醒自己所有的潛在損害和必要的更換。 

紐約Mintz律師事務所Patricia Kantor說,她所在州的賣家可以選擇支付500美元就不用填報賣方信息披露表格。即使在像加州這樣有著嚴格的賣方信息披露法律的州,賣方也很容易裝作對房屋出售後所發現的問題一無所知。賣家可能會有自己不說別人怎麼能知道的心理。 

如果買方在房屋售出後發現問題,或者認為賣家隱瞞了應該披露的信息,則可以通過法院進行追索,但聘請律師的法律訴訟費可能很昂貴。這時看看選擇調解或仲裁等是否能降低成本。如能遵循下面的專業建議,也許會在買樓一開始就能避免很多問題。 

新房建築保護 

從建築商那裏買樓和購買二手樓完全不一樣。建築商通常對房屋提供一年的質保,有些州甚至在法律中有相關要求。例如,紐約要求建築商保證新房在6年內不存在材料缺陷。管道、電氣和供暖系統的保修期為兩年。其它的州(如喬治亞州)也要求建築商提供質量擔保,但未詳細說明具體條款。 

在規定了建造商保證法規的州,可以通過政府部門、仲裁或法院系統處理投訴。 

購買二手樓的選擇權有限 

二手樓購買不同於新建房屋。如果你能確信賣家在信息披露表格上說謊,可以採取法律途徑。但這種案件很難處理,因為不容易找到明顯缺陷是賣家故意隱藏的證據。洛杉磯Douglas Elliman房地產公司的經紀人Alisa Cunningham說:「必須要能證明這一點,這是個挑戰。」 

Kantor說,由於訴訟費有時會比維修費更高,所以很多情況下並不可取。但買家可以嘗試與賣家在法院之外達成和解。「有時候,一個好的經紀人可以幫助調停。」 

某些情況下,如果房地產合同包含了仲裁條款,則不允許提起訴訟。要求買方通過具有約束力的仲裁程序來解決糾紛。加州Brentwood房地產經紀人Krista Mashore說,有些州的購樓者可以通過購買樓地產風險管理服務來抵消調解和仲裁的費用。在加利福尼亞、內華達、亞利桑那和夏威夷,通過有資質的經紀人或代理人提供的這種保障能彌補仲裁和調解成本,還有可能降低訴訟費用。 

房屋檢驗很必要 

訴訟除了費用高以外,還有一個缺點是交易完成後很難找到賣家。考慮到這兩點,購樓者應在房屋出售發現潛在問題,而不是在問題出現之後提起訴訟。 

確定潛在問題的最佳方法是僱用經驗豐富的房屋檢驗人員驗房。驗房員會徹底檢查房屋的內外情況,查明潛在問題,如水管損壞、地基裂縫和電線不當等。根據房子的大小,檢驗費通常在200至500美元之間。Cunningham還建議對下水道和煙囪等常見問題區域進行單獨檢查,每項費用可能是250美元。她說房屋檢驗費1,200美元很平常,但為了安心,也算是很小的開支。購樓者對房屋檢驗永遠都不會後悔。 

通過其它渠道發現問題 

雖然專業檢查很必要,但購樓者也可以使用其它工具。Mashore說:「買家應該要求提供一份信息報告(CLUE report)。」一份全面的承保損失交易報告會顯示該房產是否進行過理賠。這對買家來說可能很有價值,但只有房主才能從LexisNexis數據公司得到此報告。因此,買方也只能通過賣方獲得該報告。 

買家還應該自己學會如何發現房屋存在的潛在問題。下水道、管道和煙囪這些地方的維修費都很昂貴。康涅狄格州米爾福德法律公司的執行合夥人Vincent Averaimo說:「地下室是滋生問題的溫床。」石棉磚破損、發霉和水漬都是地下室常見的問題。此外,買家還應該留意地下油罐。如果有被截斷的管子伸入地下室,那麼很有可能在某個地方就有一個油箱。如果沒做適當的廢棄或拆除,很可能會給新房主帶來代價高昂的問題。 

房屋保險並非萬能 

美國許多地方(如加利福尼亞和康涅狄格)房屋銷售都附帶保修期。Cunningham說,加州將房屋保修納入房地產合同,費用通常由賣家承擔,根據承保範圍不同,價格從400美元至800美元不等。Cunningham為客戶投保最基本的保障,一年保費為515美元,承保範圍包括電器、暖氣、空調和其它主要系統。 

但不要指望房屋保修能取代系統損壞賠償。多數情況下保修包括修理,通常收取65至100美元的服務費。如果需要更換,只能換基礎型號。對於昂貴的更換項目,如不可修復的熔爐,可能只會得到部份支付新系統費用的貸款。由於保險項目不同,所以一定要檢查細節。◇