儘管中共住建部最新表態說房地產調控將保持政策連續性,但一線城市率先轉向,再加上中共面臨內外交迫的經濟困境,都表明2019年中共的房市政策已從「房住不炒」轉為「房住不跌」。

中共在2019政府報告中絕口不提「房住不炒」,而日前中共住房和城鄉建設部部長王蒙徽在兩會接受採訪時稱,房地產調控將保持政策的連續性和穩定性。不過住建部的所謂政策連續性,依然是延續去年底的房市政策:「因城施策」+「三穩」(穩地價、穩房價、穩預期)。

在外有貿易戰衝擊、內有經濟下跌壓力的大環境下,房市不但關係到絕大多數中國人的切身利益,更關係到中共穩經濟、保政權的政治目標。然而截至目前,中國房市不容樂觀。

野村證券陸挺團隊在最新的房市研究中指出,整體來看,2019年1—2月房市仍處下行區間,其中一線城市市場出現較為明顯的復甦,但三四線城市的房市表現不佳,或在未來拖累全國房市。

土地市場的情形與房市類似。根據WIND的100個城市土地銷售數據,今年1-2月一線城市土地購置(按面積計算)同比增長56.7%,高於去年四季度22.1%的增幅,表現出復甦跡象;但二線、三四線城市的土地購買量則分別同比減少24.1%和19%,與去年四季度增速(-6.6%和0.8%)相比,越發疲弱。

土地和樓市的銷售數據都顯示,一線城市房市雖有所復甦,但中國房市整體仍處低迷階段。

另外,房地產開發商還承受著融資壓力。房企在面臨收入下跌的同時,還承受著償債壓力,可能會壓價售房來加速回款,進而加大房市下行的心理預期。

一線城市「引領」房市新風向?

在這種壓力下,中共其實早已出手托市,針對樓市的「定向減息」和「減稅」已經全面展開。

今年1月起,北京、上海、深圳、廣州四大一線城市率先對「個人出租房屋」進行減稅。稅率分檔調整,一般都出現了50%的降幅。北上深廣同時啟動第二輪「樓市減稅」,針對二手房交易裏的「增值稅附加」減稅,降稅力度也普遍是50%。

中共在降稅的同時,還開始「定向減息」。3月12日融360大數據研究院監測數據顯示,2019年2月全國首套按揭款平均利率為5.63%,環比下降0.53%,這已是首套按揭平均利率連續3個月下降。

目前首套按揭款利率最低的10個城市裏,首次聚齊了四大一線城市。最低的10個城市依次是——上海5.06%、廈門5.36%、大連5.36%、北京5.43%、深圳5.46%、福州5.46%、太原5.47%、烏魯木齊5.47%、天津5.46%、廣州5.55%。

也就是說,北上深廣四大一線城市正在帶頭針對樓市「減稅」,同時還在引導按揭利率走低。

四大一線城市的房地產市場,稱得上是中國房市的風向標。深圳、上海等一線城市不但是上一輪房市領漲的城市,同時也是最早開始調控,出台限購、限貸、限價、限商政策的城市。

如今中共要「因城施策」托住房市, 四大一線城市又當起了排頭兵。

一線城市針對樓市的「定向減息」和「減稅」,表明中國房市已開始「鬆綁」,中共政策轉向防止房價下跌。

「餘額寶」預兆中國房市走向?

另據「融360金融平台」研究,餘額寶是中國樓市的一面鏡子,餘額寶收益率直接關係到中國樓市的漲跌。

餘額寶從2013年推出後,收益率先攀升至2014年末逼近7%的高峰值,當時正是樓市最冷的低谷期;隨後餘額寶收益率下跌至2016年10月份2.3%的的低谷,那個時期正值中共貨幣大放水、市場上資金充裕,一二線城市樓市進入最火爆的瘋漲期;其後漲漲跌跌,往往對應著樓市的冷暖起伏。

融360認為,餘額寶收益率是中國市場利率的縮影,而房價對市場利率向來敏感, 在市場利率(餘額寶收益率)上升的時候下跌或調整,反之則上漲。

而餘額寶3月以來的「7日年化收益率」,一直在2.424%~2.440%的低谷區間徘徊,這對應著樓市有上行的資金動力。

只是,目前中共的房市調控尚未完全放開,按揭利率也還沒取消上浮,尚未「打折」,因此樓市走向還不明顯。

此時四大一線城市的動作就頗具指向性。在地方政府調控受「一城一策」制約,尚未放開手腳大鬆綁之際,一線城市推動按揭利率下行,或許會引導各地城市給上浮的按揭利率先行「鬆綁」,推動全國按揭利率整體加速下降。

當然,無論中共的房市調控如何鬆綁,按揭利率如何下降,試圖用房市來拉動經濟的做法,只能是飲鴆止渴,只會在樓市中積蓄越來越大的債務風險,最終引爆經濟和政權崩盤。#