許多想要成為房東的人都夢想著每月從租客那裡得到穩定的租金收入,既可以彌補簡單的房屋維護費用,也可以用來償付房屋貸款。然而作為房東,必須要考慮的情況是當租賃房產在某一時段空置時該怎麼辦?美國人口普查局的數據顯示,2010年以來,美國租賃房產空置率一直低於10%,截至2018年二季度該比例更是降至6.8%,接近過去8年的最低水平。低空置率很大程度上緣於近年來全國持續的住房短缺,而這種短缺來自於大衰退期間出現的新建築停工,以及此後建設的回升緩慢。 

全國範圍內的低空置率並不意味著買到租賃房產後就能馬上找到租戶,或老租客搬走後就會有新租戶入住。租賃房空置時首先要明白在無人租房時你能維持多久,在未來經常或長期空置時該如何做好應急預案。你需要了解以下事項: 

應對空置期的能力 

空置率是指在一個整年的時間裡,租賃房產被閒置、無租金可收。例如,5%的空置率意味著租賃房產在一年內將空置18天。如果已經擁有租賃房產或者正要購買合適的房子用於出租,那麼現在就應核算在沒有租客的情況下的最長承受時間。 

房地產信息公司ATTOM數據處理通訊系統高級副總裁Daren Blomquist說:「基本上平均每年房東都會損失一個月的租金。」例如:14%的空置率意味著空置期在51天以上,也可以算作2個月。你要確保在沒有租客期間有足夠的儲蓄支付兩個月的物業、必要的修理,可能的翻新和上市交易等費用。如果在一年中遇到不同的短期租戶,有可能會有近三個月的租金損失。 

只要你有足夠的財務實力來應對這些空置期,就說明你有能力承擔更高的風險。如果沒有,對你而言這就並非一個好的投資;或者說你預期的每月租金過高,需要降低預期租金以保證有更多的租客能夠負擔得起房租。 

減少房屋空置的機會 

如果房子租不出去,你可以採取以下一些做法減少空置期: 

僱用房產經理:如果你是一名有全職工作的小投資人,只擁有一至兩套租賃房產,最好是選擇把日常管理交給致力於從事出租房和熟悉租客可能關注房屋日常維護問題的專業人員。而且房屋經理也可能獲得更多的營銷渠道、平臺和租賃網絡,比Craigslist廣告能更快地找到潛在租戶。 

尋找長期租戶:在營銷或租賃廣告中註明尋找租賃時間至少為一年的租戶,可以減少與那些頻繁在同一地區多次搬家的租戶打交道的機會。一旦租戶簽了租約,最起碼一年內房屋不會空置,除非是其它原因導致了違租罰金或被驅逐。 

一般來說,如果不採用年租,按月租房的租金往往更高,因為要準備應對的空置風險更大。當租賃房空置、租金受損時,這個額外費用會轉嫁給下一個租客。 

轉成度假房出租:可以在Airbnb、VRBO或HomeAway這樣的度假租賃網站出租房屋,但必須像酒店一樣為客人提供充分的傢俬和清潔服務。如果房產不是位於市中心的中心地帶就無法保證每天都有客人。這種做法只是幫助填補部份成本的一種選擇,但與長期租賃相比,高空置率可能會更高。 

制定應對租約到期策略:採用一些好的做法減少租賃房產一個月或更長時間的空置。儘量將房子上市出租的時間定在最多租客找房的時候,這樣可以保證市場需求強勁。有時為了趕上市場的時間,也許不得不將房屋空置一個月或兩個月,但這可能有助於減少未來幾年的空置時間。7月和8月是潛在租房者最多的時期,尤其是在南方市場以及那些為了繼續上學而準備搬家的人。 

降低房租:如果銀行儲蓄不多且財務狀況一般,那麼降低租金可能是吸引租客交租入住的最佳選擇。也許不會像最初期望的那樣賺那麼多錢,但如果每月都能收支平衡,也是當下有必要做的事情。 

如何利用空置期 

經營租賃房產的首要目標是能將房屋成功租出並有百分之百的入住率,當然這是理想狀態。Blomquist說:「在所有平等條件下,都希望房屋儘可能被租用。」保持房子一直有人租是最好的狀態。但是有的時候,如果你失去了長期租客,也不一定是壞事。因為一般房東不會給長期租客那麼快的漲租金。長期下來,你的租金可能已經低於市場標準。所以當一個租住了五年的租客搬走時,你就可以根據當前市場行情調整租金,而不是每年只增加幾十美元的租金。 

尤其當長期租戶搬走時,你也有機會處理那些被租戶未注意到的延遲維護和更新。如:更換即將到壽的冰箱、處理牆壁上的劃痕,以及前任租客損壞的地板等。雖然你難以忍受幾個月的空置,但你可以利用沒有租客入住的幾週時間,把房間收拾的看起來儘可能清新,這樣將有望帶來更高的租金。◇