在股市繼續震盪的情勢下,做好房地產投資策略會更有效的實現資產保值和增值。從以往看,房地產的表現一直強於股市,充當了投資者在市場波動時期的穩定器和避難所。2019年8個房地產趨勢值得投資者關注,或許在未來一年能有所幫助和收穫。 

1.購樓者處於換代時期 

2019年,在美國隨著年輕購樓者入市和老年購樓者的逐步退出,自有住房將出現新局面。舊金山AlphaFlow客服總監Nick Giovacchini說:「許多千禧一代已經從2009年的危機中恢復過來,並設法找到了能夠使其負擔得起住房的工作。」隨著嬰兒潮一代年齡的增長,他們改變了想買大房子的想法,而是轉向選擇購買更實惠的房產,比如選擇租金較少或生活設施更高級的住房。Giovacchini說,因為千禧一代對更便宜的住房需求增加了,所以豪宅賣家可能不得不降低樓價,但對投資者來說,在豪宅、上車樓和公寓投資方面均存在投資機會。 

2.機會區域升溫 

《減稅與就業法案》(Tax Cuts and Jobs Act)創造出了機會區域,這可以是房地產投資者的新領域。商業地產在線交易平台(Ten-X Commercial)執行副總裁兼首席經濟學家Peter Muoio表示,機會區域有望成為2019年商業地產最熱門的趨勢。Muoio表示:「隨著估值處於周期高點和市場基本面的減弱,這些項目提供的稅收優惠頗具吸引力。」他承認,有許多城市是未經開發的寶地,隨著資本流入,某些子市場的交易量可能會增加,「增加的流動性對商業房地產環境是有利的。」 

3.電子商務仍威脅實體店 

隨著實體店試圖遏制電子商務的浪潮,零售領域正處於一種不斷變化的狀態,2019年的競爭可能會更激烈。JLJ Capital創始人兼首席執行官Jonathan Lewis表示:「許多消費者更喜歡網上購物。」這會威脅到傳統零售業的生存。「電子商務正迫使許多零售商因賺的錢不足以支付房租而關閉門店。」Lewis表示,想在傳統零售領域保持一席之地的房地產投資人應該考慮髮廊、美甲沙龍、餐廳、瑜伽室和健身房等這些電子商務無法提供的服務項目,而且這些項目會更適合在市場低迷時期生存。 

4.利率上升或將降低回報率 

EDR Insight首席分析師Dianne Crocker說:「2019年商業房地產市場面臨的最大阻力之一是利率上升和升值放緩。這意味著借款人的資金成本會更高,而且房產未必有更高的收益以彌補這些成本。」美聯儲2018年四次加息,預計2019年至少還要加息兩次。投資者將在尋求增值機會,但利率將對投資決策產生更大影響。她說:「後期階段嚴格的盡職調查至關重要,以避免投資者在完全錯誤的時間做過頭。」 

5.新建築越來越貴 

國勞工統計局(Bureau of Labor Statistics)的生產者價格指數顯示,10月份建築價格小幅上漲0.5%,同比上漲7.9%。北卡羅來納SharpVue Capital的執行合夥人Lee Roberts表示,未來一年,投資者應該密切關注這一點。他說:「除了供求因素外,還有一個重要因素就是政策因素。不僅是美聯儲提高了利率,材料成本也在一定程度上受到貿易政策的影響,而勞動力成本也會受到移民政策的影響。」 

6.科技提高效率 

2019年,科技將繼續給商業地產投資者帶來一些獨特影響。Crocker說:「商業房地產正處於從一個潛在低效的行業向明顯高效的行業轉變的風口浪尖,這主要緣於尚未挖掘出的增長數據。由於機器學習、數據分析和平台等技術的日益普及,整個商業地產生態系統將很快擁有更好的決策工具。」 Crocker表示,令商業地產投資者最興奮的可能性之一是應用科技支持房地產風險管理。 

7.租賃建築趨勢增強 

鳳凰城Tower Capital副總裁George Maravilla表示,租賃建築是一種相對較新的趨勢並有擴張趨勢。Maravilla說:「在新建成和即將建成的租賃社區,很多公寓擁有便利設施,更有家的感覺。」隨著進入該領域的開發商越來越多,它可能會成為商業地產資產類別的主流。租賃建築社區的設計初衷是為了滿足年輕買家的隱私和負擔能力需求,也適用於嬰兒潮一代希望縮小居住面積的需求。Maravilla說,對於具有開拓思維的投資者而言,從建房到租房是一個新領域,他們希望把投資範圍擴大到非傳統住房。 

8.辦公室變得更智能 

隨著企業趨向數碼工具和遠程工作,智能技術正日益走進新住宅,並在辦公領域取得進展。總部位於多倫多的ThoughtWire公司首席商務官Franco Castaldini預計,智能技術將會增多。Castaldini說:「業主和經營者從技術公司學習技術,並學會如何應對不同租戶以便實現更順暢的經營。」此外,Castaldini還說:「業主會利用相關案例以防止設備故障和昂貴的系統更換、響應緊急事件和自動化日常工作流程,以減少初始技術投資成本。」展望2019年,智能科技可能還會對其它房地產行業產生更廣泛的影響。◇