特首林鄭月娥日前在瑞士接受一家外國媒體訪問時,首次提出按揭佔家庭收入40%的目標,唯指標遺留一大堆問號,且不但跟現行政策有矛盾,對策略及後市影響亦舉足輕重,如何執行亦是關鍵。(大紀元資料圖片)

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報169.95,按周回落0.53%。分區指數除個別新界東反彈0.73外,港島、九龍及新界西則分別回調0.33%、0.74%及1.51%。其餘領先指數全線調整,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.15%、0.62%及0.57%。中原代理人指數(CSI)連升七周,最新報64.01,按周再升1.53個百分點。

二手樓價指數一年以來首次跌穿170水平,整體樓價回復至去年同期水平。中國新年假期二手成交例淡,但價格有回暖跡象。一手亦未有大型新盤開售,貨尾主導市場,但各大發展商正在部署開盤,開價對後市有指標作用。屋宇署待批預售單位數目積壓至逾1.1萬個單位,政府應檢討程序加快審批,讓供應儘快落實。

市場方面,中美貿易談判時好時壞,結局難料,事態發展對樓市有很大影響,但近期股市逐步回升,樓價可能因此而止跌。

民政局配合政府拖延

另外,民政事務局局長劉江華較早前接受電台訪問時指,私人遊樂場用地諮詢由於收到很多意見,需時整理,未能如期發表報告,何時遞交報告未知。此舉將有極為惡劣的影響,政府對土地諮詢報告不作回應的理由就是等待私人遊樂場報告與其一併考慮,如今民政事務局裏應外合,政府可一拖再拖。

劉江華局長的解釋更難以令市民接受。私人遊樂場用地諮詢於去年3月開始諮詢,於9月完結,諮詢及完結時間均較土地諮詢早。土地諮詢舉足輕重,私人遊樂場用地只是18個選項其中之一,收到六萬多份意見,私人遊樂場諮詢意見極不可能超越此數,為何專責小組可提交報告而民政局不能?更令人不解是為何土地諮詢可以有明確時間表,而私人遊樂場用地諮詢可無了期拖延?審計署早於14年已經指出私人遊樂場用地管理大花筒,民政事務局花足四年才推出諮詢,如今重複錯誤,不斷拖延且無人問責,耽誤香港發展。

政府的執行力讓廣大市民看清楚其所謂「重中之重」、「刻不容緩」、「急市民所急」實情到底是怎麼回事。

樓價超負擔能力六成

一年一度的世界經濟論壇在瑞士達沃斯展開,林鄭(月娥)率政府高官出席,期間特首接受外國傳媒專訪,首先談到貿易戰。她稱中美仍有基本分歧,並非縮減貿易逆差可解,對中美能夠達成長久的協議並不太樂觀。貿易磨擦風險對香港特區經濟構成壓力,特區政府將積極投資基建及土地開發刺激經濟。現時特區面對最大的挑戰是物業價格過高及土地短缺。有報告指香港連續九年成為全球樓價最難負擔城市,平均樓價相當於平均家庭年收入的20.9倍,創紀錄新高。高樓價窒礙商業活動及吸引人才,影響市民生計。現時按揭供款佔家庭收入七成,她指政府的目標是四成云云。

由於是外國媒體報道,部份特區媒體轉載,未見引起社會熱烈討論。筆者認為這次專訪有兩大重要訊息。首先政府的策略是以基建投入保經濟增長,意味那些大型基建項目,包括其萬億「明日大嶼」計劃,勢必上馬。大型基建將樓價進一步推高,除非政府在規劃上作出承諾,大量興建資助房屋。

另一個非常重要的訊息是政府首次提出按揭佔家庭收入40%的目標,這個目標前所未聞。林鄭指現時水平處於70%以上的極高水平,40%的負債比例目標極具挑戰性。若言屬實,即現時樓價高出政府心目中的可負擔水平近六成,需調整四成才回到合理水平。數字並非空穴來風,新一期居屋定價參考負擔能力並以62折定價,70%比率打62折就是四成左右。上一任特首梁振英上任前指樓價過高,當時中原城市指數水平約100點,剛巧又是現時指數的六折左右。若要令比率降至40%,方法只得兩個,不是將樓價大幅壓低就是大幅提升家庭收入水平。觀乎特區的經濟結構及未來發展,後者幾乎是不可能。

目標如何執行成關鍵

本欄多次指出,政府政策正正欠缺一個清晰可量負擔能力的指標。沒有指標,對策藥石亂投,樓價仍飇至荒唐水平。有清晰的可量指標固然是好事,但這個指標來得太鬼祟,政府有需要向市民進一步交代。

其一,政府從未提及相關目標,林鄭選擇向西方傳媒而非特區傳媒或官方渠道披露如此重要的指標,讓消息間接回流給香港市民,到底目的為何?是試探水溫?還是不願直接面對市民?還是衝口而出?只從一個非官方傳媒發放政策指標極不理想,其它傳媒難以追問,討論空間被壓縮。既然是政府目標,何不開誠佈公向廣大市民講清楚,同時把訂立40%理據告訴市民?

其二,必須弄清指標的定義。林鄭所指的七成負擔估計出於香港經濟報告,比率按一484呎單位價格取用七成按揭及現行利率以20年還款期計算,是否能合理地反映負擔能力?還是另需指標?甚至多個指標?弄清楚指標才可令政策配合,以達至真正降低用家負擔能力的目的。

其三,既然有了明確指標,其它策略就應予以配合,尤其是調控措施。請政府告訴市民在樓策上可有反映目標?七成降至四成非同小可,意味樓價需大幅調整,政府將用甚麼手段達至目標?政府以量為策,未來十多年皆無法填補供應缺口,政府亦從未說服市民按長策的供應可令樓價大幅回落。莫非利用調控措施又或再調高資助房屋比例?

另外,政府一貫政策方針是保持樓市穩定,若能達至指標,豈非出現大量負資產,甚至影響銀行體系穩定?政策與目標存在矛盾,如何解讀?再有就是何時達致目標?要減低對市場衝擊,除非政府攤長達致目標,那市民豈不要捱高樓價捱多十幾廿年?目標又有何意義?

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設定樓價負擔能力指標本是一個好消息,但林鄭對外國媒體提出的指標遺留一大堆問號。這個數字不但跟現行政策有矛盾,對策略及後市影響亦舉足輕重,如何執行亦是關鍵。若政府沒有清晰藍圖,這個指標只會是另一個假大空的口號。◇