反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報170.86,按周再微升0.13%。分區指數個別發展,港島及新界東分別下跌0.41%及2.22%,九龍及新界西則上升0.8%及1.82%。其餘領先指數變化不大,大型單位指數微跌0.08%,中小型單位及大型屋苑指數分別輕微上升0.18%及0.2%。中原代理人指數(CSI)最新報62.48,按周升1.76個百分點。

整體二手樓價連續兩周靠穩。受二手成交低迷影響,各分區指數將較為反覆。新界東急跌越2%,新界西則急升近2%。踏入黃曆新年假期,二手成交例淡,一手未有大型新盤開售,發展商以銷售貨尾為主,但暫未見劈價求售的情況。上月恒指反彈,表現屬全球最佳,利好大市氣氛,加上代理人情緒指數升穿好淡分界線,銀行估價指數穩步回升,樓價直線調整之勢即將結束,但是否見底回升還要看看春節過後的表現。

「石田為業」難以為繼

另外,巧合之事古今皆有。97年政權移交前後,「回歸寶鼎」斷腳,馬匹「順利九七」暴斃,「明天更好基金」花車巡遊車毀人亡,如此「巧合」,內藏甚麼玄機,看官自行判斷。

一如往年,新界鄉議局主席劉業強年初二到車公廟為香港求簽。簽曰:「石田為業喜非常,畫餅將來未見香;怎曉田耕耘不得,那知餅食不充腸。」

筆者就覺得簽文非常應景,尤其是套在香港特區房屋及土地策略上。「石田為業」當然是指以往特區以高地價政策推高房地產價格令經濟受惠及庫房收入增加,但是這樣做根本難以為繼,高樓價高地價更蠶食社會價值及創造力。政府面對土地及房屋問題,多年來兜兜轉轉,見難便退,短中期無計可施,就畫餅充飢,提出「明日大嶼」世紀填海計劃。政府好大喜功,計劃遭受市民強烈反對,勢將寸步難行。由於政府不是以市民根本利益出發,以致今天土地分配不均,即使將來有大片土地,難保土地真正惠及廣大市民,這正正就是有餅食亦不能充飢之說。簽文是否如此解讀,大家不妨數年後回顧一下。

無人羨慕的全球冠軍

根據Demographia研究報告顯示,香港連續九年成為全球樓價最難負擔的城市,住宅單位格價中位數相當於20.9年的家庭收入中位數,大幅拋離第二位溫哥華的12.6年及第三位悉尼11.7年,冠軍寶座可謂穩如泰山。因各國稅制不同,單單以家庭平均入息作比較未必可真實反映負擔能力。數字亦不能反映真正住屋環境,例如特區實用呎與「地氈」呎的巨大落差。不管量度標準如何,亦不會改變特區住屋「細、貴、擠」的結論。

報告更首次錄得負擔能力超越20年的水平。一般情況,負擔能力超越5年已是極難負擔,特區樓價已達至極度荒謬的水平,絕非某些人呼籲少去一次日本旅行就可儲蓄上車這麼簡單。理論上高收入增長的地區可容許較高的負擔能力比率,可悲的是特區經濟結構失衡,大部份市民未能分享經濟成果。有統計指過去五年家庭住戶收入只增長3%,大學生畢業入職平均工資20年來居然是貶值,可見特區的高樓價並非由收入增長帶動。

值得注意的是加拿大及澳洲整體負擔能力只是4.3及6.9,遠低於溫哥華市及悉尼市,負擔不起仍有不少地區性的選擇。在特區,即使搬得再遠,任何合理空間的家庭單位都極難出現單位數的負擔能力。再有,溫哥華及悉尼的負擔能力較上一年分別持平及下降1.6年,特區則繼續惡化,至今天仍不知何時走出困局。可見民主國家回應市民訴求與特區政府維護權貴及中共利益的差別。

高樓價引申的在職貧窮、貧富懸殊加劇激化社會矛盾、出生率下降、創造力低下、安老等問題,在特區已全方位表面化。特區的土地及房屋政策絕對可以「名留千古」,成為公共政策學術研究反面教材的經典。這個樓價全球冠軍的名銜真是不要也擺。

按揭安排成上車關鍵

「21年不吃不喝」馬上成為各大報章及媒體的標題。標題絕對吸引眼球,但筆者不太喜歡這個標題,原因有三。首先,標題只代表算術上的對等關係,並不代表家庭要21年不吃不喝才可買樓。其次,「21年」只代表現行的負擔能力,若準買家能成功上車,價格隨即鎖定,隨著家庭收入增長,負擔能力將逐步下降。再有,「不吃不喝」有替代消費的意味,但置業是資產轉移及投資,消費主要是利息支出,概念上並不相同。

無可否認,樓價是能否上車的重要因素之一,但更重要的其實是按揭安排。舉一個較為極端的例子,十多年前美國就推出十成按揭計劃,甚至十成按揭加前期供款優惠計劃,原本目的是為了協助一些有能力供款但無能力支付首期的真正用家,後來因市場競爭激烈,風險審查鬆懈,按揭證券化資金鍊斷裂而引發次按風暴,最後更演變成全球金融海嘯。當然這是一個極為負面教訓,但並不代表不能借鑒。

現時特區困擾大部份上車客的問題是無法支付首期而非供不起。因樓價大上大落,從風險管理的角度只能收緊按揭比率,令用家難以上車。特區若要推行寬鬆的按揭政策,首先要穩定樓價。穩定樓價不外乎三招。第一招是在供應上做到有求必應,但特區未來20年都不可能做到。退而求其次是讓資助房屋佔整體存量比例高。不幸地,特區政府多年來反其道而行,減少資助房屋供應,令整體資助房屋比例由97年47%一直跌至08年的44%,即使未來十年全面落實長策,亦無法令資助房屋回復至97年水平。私樓主導市場,價格波幅自然巨大。最後一招就是完善稅制及調控措施,消除住宅大部份的投資及投機價值,嚴控外來及非用家需求。

特區政府一直無意改變現行前置印花稅的做法,亦未有效地釋放現有投資,阻截外來買家需求及利用首置身份入市的投資者,調控效力事倍功半。

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政府口口聲聲說保持樓市穩定是政策目標,實情在執行上卻背道而馳。樓價忽然於五個月內劇跌一成,17年8月至18年8月一年間又急升18%。樓價如此波動,為了保持銀行體系穩定,按揭安排只得保守,用家極難上車。一天政府不向市民交代清楚何謂保持樓市穩定,配以相應的土地、房屋及調控措施,所謂用家主導,只是空談。◇