樓市負資產曾經是港人的集體噩夢,1997年至2003年期間累積負資產高達10萬宗,佔按揭總數20%,不少人因不堪負債壓力而自殺。雖然2008年金融海嘯後,樓市步入黃金十年,樓價節節上升,但在中美貿易戰及經濟發展放緩等不明朗因素下,樓價連跌五個月,累跌近一成後,絕跡近兩年的負資產個案又再現。

差餉物業估價署昨日公佈,去年12月本港私人住宅樓價指數為358.4,按月下跌2.39%,亦是從去年7月的高位連跌五個月,累計跌幅為9.2%。

金管局:262宗負資產

同日,金管局公佈負資產住宅按揭貸款的最新調查結果,2018年第四季的宗數為262宗,是自從2016年第四季以來再次錄得負資產個案。

去年第四季的負資產住宅按揭貸款所涉及的金額為11.89億元。負資產住宅按揭貸款中無抵押部份的金額為5,800萬港元。

去年12月份新申請貸款個案較11月份按月減少21.2%,至7,435宗。12月份新批出的按揭貸款額按月份減少20.7%,至235億元。當中,涉及一手、二手、轉按市場交易所批出的貸款,分別減少25.2%、12.5%和23.3%。

涉一按 未包括二按

金管局指,這些負資產個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款,而這類貸款的按揭成數一般較高。但金管局強調,有關數據只是一按,並不包括二按。由於銀行沒有客戶在二按下的未償還貸款的資料,因此無法知悉其中有多少宗屬於負資產貸款。

數據顯示,銀行自從2011年第一季起,並無錄得任何拖欠三個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。

經絡:料下季或挑戰千宗

雖然負資產絕跡近兩年,但經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示,之前已預計負資產會再出現。因為自從去年年底樓價升幅放緩,對一些高成數的按揭,比如九成以上的按揭,當樓價跌一成,就成為負資產。「比如一年前樓價歷史高位買,成交高的個別單位,有機會成為負資產」,某些屋苑甚至有雙位數的下跌,也都有可能變成負資產。

她表示,香港樓市交投量雖回升,但樓價仍未見明顯升勢,相信2019年首季的負資產新增個案將挑戰千宗,重回2016年首兩季的水平。

劉圓圓指,如果業主的物業已變成負資產,繼續供款的話,有可能要等到下一個樓市上升周期,負資產情況或會消失。對於準備置業的人士,她建議買物業之前,做預先估價和預先批核,同時預足首期款項,如果銀行貸款批不足,或者樓價下調的時候,也有足夠的現金去應對風險。

劉圓圓強調,負資產不代表樓價一定下調,目前房屋供應不足的情況,樓價大跌機會不大。只不過近日樓價升幅放緩而已,加上息口明朗化,美國減慢加息步伐,預料香港也會減慢,對樓市是利好消息。整體而言,她預計樓價未來將在10%上下徘徊。

美聯:細價樓負資產機會高

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為,目前負資產統計只包括一按,相信不少業主透過二按、三按買樓,預料真實的負資產數字還會更高,「當然有一些隱藏」。

除部份銀行職員可獲高成數按揭外,布少明指,按揭保險計劃的貸款計劃,列明600萬以下的細價樓可獲八成按揭,400萬以下可獲九成按揭,預料這類細價樓或成為「負資產高峰期」。同時,有的一手發展商也提供八、九成按揭,也成為負資產的源頭之一。

以時間而計,去年5至8月份期間是樓價最高的時候,在此期間買樓的話,又做九成按揭,負資產機會高。他也接觸到這類負資產客戶,但他指客戶心態和當年九七心態不同,當年樓價大跌六成,社會一片悲觀,但現在香港經濟穩定,「(負資產)業主都是繼續供樓,不是太憂慮。」

布少明指中美貿易戰,令樓市跌的一個主要原因,因為貿易戰陰霾影響投資者的信心,但隨貿易戰雙方談判開始,近期樓價已現小陽春,部份大跌兩成多的屋苑,如嘉湖山莊等價格已開始回升,預料今季負資產個案會減少。

香港中文大學經濟學系副教授兼劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,去年12月樓市的跌幅已經收窄,說明樓市已經「喘定」,加上最近股市反彈,預料樓市或有上揚機會。

他指,雖然受到貿易戰衝擊,但香港整體經濟不差,去年訪港旅客達6,515萬人次,破歷來紀錄,近八成是大陸旅客,加上零售業表現尚可,故認為樓市沒有大跌的風險,不會再現九七負資產的慘況。

本港樓市多個降溫跡象

香港住宅樓價冠絕全球,早前有調查指,港人不吃不喝21年才能買樓供樓。但近期樓價升勢已出現放緩跡象,除了連跌五個月累跌一成、負資產再現外,本港樓市也出現多個降溫跡象。

比如政府賣地皮三個月兩度流標,包括九個發展商競投的啟德跑道區首幅商業地第4C區5號地皮,因為出價未達要求,當局最終宣告流標。有分析師預期,事件反映發展商對樓市持謹慎態度,出價不夠進取,加上中共嚴打走資、大陸經濟放緩等情況下,中資競投現象大減,預料今年地價向下調整約5%至10%。

彭博亞太區房地產行業高級分析師黃智亮早前估計,香港住宅樓價今年或跌5%至10%,主因近期新盤定價跟同區二手樓貼近,甚至有折讓;加上市場有約9,000個已落成但未出售的一手住宅單位,料政府實施一手樓空置稅,將迫使發展商加快推盤。他預期上半年樓價調整會較大,而下半年走勢則視乎中美貿易戰及外圍經濟等因素而定。

另外,香港中環寫字樓租金堪稱全球最貴,不過,多家代理行都預期今年租金或下跌5%,中資退潮是其中一個因素。

仲量聯行早前數據顯示,中資於中環寫字樓新租約的佔比在經歷至少連續六年上升後驟降,以樓面面積計,中資的佔比由2017年的49%急降去年的29%。譬如,內房恒力集團早前亦沽出太古城中心部份業權,由外資基金基匯資本承接。

1997-2003:負資產危機

九七金融風暴前,香港樓市炒風熱烈,樓價節節攀升,1997年6月5日,青衣灝景灣收票高達三萬張,人龍由銅鑼灣世貿中心排到銅鑼灣海底隧道入口,一日沽清700伙,堪稱「票王」。

但當年7月,亞洲爆發金融風暴,香港恒生指數10月23日大跌1,211.47點;28日再下跌1,621.80點,跌破9,000點大關。伴隨股市下跌,中原城市領先指數一年之內下跌超過50%,造成許多市民資不抵債,浮現大批負資產個案。

由1997年高位至2003年8月,香港樓價大跌近70%。資料顯示,2003年第二季,全港共錄得105,697宗負資產個案,涉及未償還貸款金額超過1,600億元。平均每五個供樓人士便有一個屬負資產,2003年破產管理署發出24,922個「破產令」,比起1997年,全年不過發出893個。破產、自殺的個案也頻現。◇