豪宅價格出現近兩年來的最小漲幅。豪宅建築商托爾兄弟報告稱,第四財季房屋簽約數量同比大幅下降13%。托爾首席執行官將房屋銷售放緩歸咎於抵押貸款利率上升,以及負面住房數據被廣泛報導這一事實。另一些人則指責住房負擔能力嚴重不足。

美國各地及大多數價格點的住房需求都在降溫,但豪宅尤其感受到了一些寒意。 

豪宅建築商Toll Brothers公佈,第四財季房屋簽約數量較上年同期銳減13%。此外,還公佈訂單取消率達到9.3%,高於一年前的7.9%。根據全美房地產經理人協會(NAR)的數據,Toll本季度的平均售價為90.6萬美元,而10月份全國平均售價為29.42萬美元。 

Toll首席執行官將房屋銷售放緩歸咎於抵押貸款利率上升,以及樓市普遍出現負增長的事實。Toll首席執行官Douglas Yearley Jr在一份聲明中說:「11月份,我們看到市場進一步走軟,我們將其歸因於利率上升的累積影響,以及廣為宣傳的樓市放緩報告對購樓者信心的影響。」 

他指出,同樣的事情在2013年也發生過,當時由於「縮減恐慌」抵押貸款利率飆升,美聯儲表示它將減少其投入經濟的資金數額。當利率上升時,房屋銷售下降;只有當利率回落時,房屋銷售才會回升。 

Bleakley Advisory Group首席投資官Peter Boockvar表示:「我們一直看到房地產市場全年都在放緩,但這是Toll Brothers首次在新聞稿中真正承認這一點。其實到目前為止,他們感覺自己在某種程度上不受高端市場的影響,因為那些人群對抵押貸款利率的變化不那麼敏感。」 

Yearley提到的最近的住房報告來自房地產業的各個方面:房屋建築商、房地產經理人、美國人口普查和房屋貸款融資者。大多數人都認為人們的購樓能力較弱,據幾個消息來源透露,目前購樓能力處於10年來的低點。 

購樓不再是很好的投資 

房利美11月份的月度住房調查顯示,消費者住房信心降至一年來的最低水平。該機構首席經濟學家指出,過去兩年樓價出現過熱,當時需求非常強勁,待售房屋嚴重短缺。競購戰司空見慣。高樓價及秋季抵押貸款利率的上升,導致了負擔能力下降。他指出,消費者不相信最近購樓是一項非常好的投資,因為樓價正在回落。 

「購樓信心疲弱與整體經濟樂觀情緒的調查結果對比反映出我們在更廣泛的經濟領域看到的情況。」房利美高級副總裁兼首席經濟學家Doug Duncan稱,「儘管第三季度經濟增速創下4年來的最高水平,但住宅投資連續第三個季度出現下滑。」 

根據房地產經理人公司Redfin的數據,今年第三季度,豪宅價格年度上漲3.2%,平均價格為170萬美元。這是自2016年底以來的最低漲幅。Redfin將售價在前5%的房產定義為豪華房產。 

全國其它市場房屋的平均售價為34.3萬美元,比去年同期上漲3.6%。比第二季度5.1%的年增長率也有所下降。 

是否FANG股票效應? 

Redfin首席經濟學家將此歸咎於一季度開始出現的高增長股票的下跌,尤其是所謂的FANG科技股。 

Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather表示:「這對整體經濟增長的信心產生影響。」 

美國全國住宅建築商協會(NAHB)的數據顯示,11月份住宅建築商信心也降至兩年多來的最低水平。其中經濟學家沒有引用關於經濟疲弱的廣泛報道,而是再次提到了較弱的購買力。 

NAHB主席,路易斯安那州LaPlace的建築商Randy Noel表示:「建築商報告稱,他們繼續看到消費者對新屋需求的跡象,但由於對利率和樓價上漲的擔憂,消費者正在暫停購買計劃。」 

建築商自己報告說,他們展廳內的買家稀少,當前銷售也減少了。因此,他們下調了未來6個月的銷售預期。 

全美房屋建築商協會調查的79%的消費者表示,在全國範圍內所有的樓價當中,他們能夠買得起的房屋不到一半。 

購樓負擔能力 

Toll Brothers首席執行官特別提到了加州,加州樓價最貴,因此銷售下滑明顯。 

Yearley說:「加州樓價降幅最大。過去幾年來,樓價大幅上漲,某些社區的外國買家減少,以及利率上升帶來的影響,都是導致樓價下降的原因。」 

加州房地產經理人協會的最新數據顯示,加州房屋銷售已連續六個月下滑,10月份同比下降近8%。協會主席也將此歸咎於較疲弱的負擔能力。「購樓者在10月份繼續擱置他們的購樓計劃,等待市場的反應。」加州住宅協會主席Jared Martin說:「由於抵押貸款利率處於7年來的最高水平,導致購樓成本上升,樓價開始趨平,隨著購樓者等待樓價進一步調整和貸款利率企穩,這種現象可能會在近期內持續下去。」 

當然,豪宅也與所有的房地產一樣有地域性。據MillerSamuel地產評估公為道格拉斯-艾麗曼房地產公司(Douglas Elliman Real Estate)出具的季報顯示,在曼哈頓,豪華合作公寓和共管公寓的售價比去年下降3.2%,至930萬美元。它將豪宅定義為售價排在房地產市場前10%的物業。與2017年第三季度相比,豪宅銷售下降了11%。◇