2018年9月25日,「土地公義聯合陣線」到特首辦抗議,不滿「土地大辯論」是一場有預設立場的假諮詢。 (大紀元資料圖片)
2018年9月25日,「土地公義聯合陣線」到特首辦抗議,不滿「土地大辯論」是一場有預設立場的假諮詢。 (大紀元資料圖片)

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報174.49,按周微升0.07%。分區指數除九龍區下跌0.16%外其餘靠穩,新界西再升0.62%,港島及新界東則分別微升0.04%及0.01%。其餘領先指數變化不大,大型單位微跌0.07%,中小型單位及大型屋苑指數同時微升0.1%。中原代理人指數(CSI)最新報45.83,按周再升4.86個百分點。

二手樓價連跌13周後暫靠穩,全線領先指數波幅不足0.7%。新界西連續兩周反彈,新界東及小型單位終止17周連跌。銀行估價指數仍處極度收縮區間,相信樓市仍處調整階段,但經四個月直線下跌後,後市可能轉為反覆。

二手仍未有起色,一手主導市況。中國海外位於大埔的天鑽成為19年第一個新盤,首推324單位,平均呎價1.3萬,屬貼市開價,收票理想,發展商隨即加價加推162伙,暫錄近十倍超額認購。

收緊措施體現置業主導

另外,政府即將公佈財政預算案,財爺更預告有紓困措施。回贈差餉基本上是指定動作,但措施惠及業主的同時亦厚待住宅投資者,多年來被市民批評。最近政府有意改革差餉回贈方案,建議每名業主只可就一項物業獲得差餉寬減。有文件被露首十名差餉繳納人共持有4萬個物業,享每年差餉寬減2.6億元。若改革方案獲得通過,金額雖然對物業投資者影響不大,但訊息清楚明確,就是凸顯了置業主導的政策,同時修正逆行的措施。

除了差餉回贈外,其它的調控措施亦應同時配合,以體現置業主導及供應不足用家優先的原則,當中包括物業印花稅是否亦按持物業越多而提高稅率?同樣地,租金收入又應否按收入額而遞增?最近的孟晚舟事件就爆出住在加拿大的中國公民在港擁有20多個住宅,對於那些擁有超過一間物業的外來買家或非以香港為常住地的人士是否應設限?政府不能只做一、兩項,而是要全盤檢討及配合,才是真正體現置業主導,才能讓那些投資盤逐步釋放至用買家手中。

核心問題繫於策略規劃

經過五個月推廣、辯論及收集意見,土地供應專責小組於2018年的最後一日向政府提交終極報告。報告長達百頁,總結諮詢結果及公眾意見,並向政府提出優先處理八個選項。短中期選項三個,包括棕地發展、利用私人的新界農地儲備及利用私人遊樂場地契約。中長期選項五個,包括維港以外近岸填海、發展東大嶼都會、利用岩洞及地下空間、於新界發展更多新發展區及發展香港內河碼頭用地。

先前政府迫令小組提早交觀察報告,如今小組反唇相譏,呼籲政府儘快表態。報告指香港特區土地情況極度嚴峻,欠地遠超1,200公頃,當中815公頃短缺在十年內出現,但短中期選項不但只能提供三百多公頃,且存在不確定性。換言之,特區傾盡所有專家之力亦無法解決短中期供應短缺的問題,樓市亂局將於未來十多年持續。

正當市民把焦點放在選項建議時,筆者留意到報告提出更根本的核心問題,但這些問題超越小組的權限,政府大可作為參考而不必向市民交代。報告建議政府制定土地供應策略,元素應充份考慮持續造地、頻密檢視整體土地供求情況、提高土地資料透明度、加快造地程序、採取一地多用的發展模式,並盡早展開規劃工作。

建議聽似老生常談,無傷大雅,其實極為諷刺,代表政府根本沒有土地策略、忽略持續造地、疏於檢視、資料不透明、程序官僚化、用地單一化、規劃工作遲緩。這七大問題才是特區房屋問題的病灶,缺地只是病癥。土地房屋必以願景策略先行,配以規劃,如何取得土地只是手段。沒有弄清前者而討論手段,是本末倒置治標不治本的行為,結果事倍功半。

供應短缺將持續十多年

除了上述七大問題外,還有一極其關鍵問題,就是當權者的能力。報告第5.3段指出95至05年香港已發展土地面積增加了6,000公頃,但是由05至15年數字卻跌至只有400公頃,前車可鑑。造地及規劃是發展局的責任,時任局長明顯失職。誰在05至15年間掌管發展局?正正就是現任特首及財政司司長。

特區陷入土地荒,樓價狂飆,當權者還未醒覺,不去為上述病灶提出解決方案,不從規劃入手,而是提出土地大辯論,去討論利用何種手段取得足夠土地。小組報告就提到即使有土地選項,面對各區的人口負荷及配套,要通過城規會極具挑戰,小組建議政府先擴大容量並以基建先行,為選項開出前設條件。若要起基建,又回到規劃的問題。雖然報告未有清楚表達,但訊息已極為明確,就是先規劃後基建,這些取得土地的手段才能合理化。

規劃絕非一時三刻,添置基建更動輒十年八年,然後土地選項上馬,再用三、四年建屋,試問何時供應才到位?再有,較早前(行政會議成員、香港金管局前總裁)任志剛網誌早已指出,令土地大辯論更加有意義應該充份考慮土地政策,同時提出土地政策應考慮的因素,意味政府沒有土地政策,大辯論意義不大。

報告及任氏網誌充份證明當權者沒有針對根本。無策可依,自然藥石亂投,一時以量為策,大規模改劃綠化及遊戲地帶,見縫插針,一時又研究開發郊野公園邊陲,一時又指積極發展棕地,《2030+》指欠地1,200公頃,諮詢又指遠超此數,諮詢未完又殺出一個填海1,700公頃的「明日大嶼」。

由於土地荒由當權者搞出來,當然不會承認責任,那些因規劃失誤、欠缺策略、監察不力而遺留下來的土地選項更不會盡力去處理,而是全力聚焦於填海。有行會成員早就一語道破,填海得來的土地可任意規劃,不用去處理其它選項背後的既得利益者。聽畢特首對諮詢報告的極保守回應,幾可肯定政府只會醉心其世紀填海的政治任務。

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土地涉及千絲萬縷的龐大利益,既得者絕不會放棄,唯一撼動的方法是政府從公眾利益出發,利用廣大市民接受的願景,制定土地策略,配以規劃,然後取用土地。沒有這些基本元素,面對多個土地選項,依然動彈不得。◇