加拿大樓價昂貴,再加上遇到央行連續加息,業主在2019年出現貸款違約的可能性加大。但是,樓價大幅滑落的跡象還沒出現。

從2016年8月開始,加國最熱樓市——溫哥華和多倫多先後實施了15%的外國買家稅,使快速上升的樓市即時剎車。卑詩省政府後來又把溫哥華該15%的稅升至20%。

外國買家稅與本地人無關,但2018年開始在全國實施的按揭「壓力測試」,用更高的利率來審核按揭申請,使很多人獲得貸款的能力下降。

從2017年7月至2018年10月,加拿大央行調升了5次利率,使其基準利率從0.5%升至1.75%。很多人已經到了更新利率合約的時候,開始感覺到艱難了。按經濟學家的預測,央行在2019年還會有2次機會調升利率。

加拿大破產和重組專業人士協會(CAIRP)去年11月發佈的一份報告稱,加拿大家庭的破產個案將從2019年開始快速上升。

據《赫芬頓郵報》報道,破產監管辦公室12月份公佈的數據顯示,去年10月加拿大共有1萬1,641宗消費者破產案,比一年前增加了9.2%。這是自2010年以來,同月份破產數量的最高紀錄。

如果住宅業主破產數量增加,被強行出售還債的物業數量就會增加,樓價將出現更大下行壓力。

溫哥華樓市已接近滑坡門檻

按溫哥華地產局的報告,去年11月該地區的住宅銷售量比前年11月減少了42.5%,與去年10月比,也減少了18.2%,比10年內11月份的平均值低了34.7%,是自2008年以來的最低銷售紀錄。

去年11月份的MLS樓價指數綜合基準價格為104萬2,100元,比前年同期減少了1.4%,比同年10月減少了1.9%。

對於所有房型來說,去年11月的成交與掛牌待售房產數量比率為13.1%,其中獨立屋的比例為8.9%,鎮屋是14.7%,公寓是17.6%。

按該行業的分析標準,成交與掛牌待售房產數量比率在12%以下持續一段時間後,樓價就會面臨滑坡壓力。樓價要面臨上升壓力,需要這個比率在20%以上,且持續一段時間。

溫哥華地產局總裁摩爾(Phil Moore)說:「我們將觀察2019年第一季度的情況,看看購房者的需求是否會在傳統上更活躍的春季之前回升。」

皇家銀行稱,目前的住房負擔能力,是加拿大30年來最差的。對溫哥華和多倫多來說,則是有史以來最差的時候。

Abacus Data最新做的一項民意調查顯示,住房負擔能力會成為今年聯邦大選的話題,因為這已成為千禧一代的首要問題。高達64%的受訪者希望聯邦政府對樓價採取措施。

加拿大樓市韌性強

皇家銀行預測央行今年還會加息時表示,因為樓價上升已經減緩,有些地區的樓價在下降,加拿大的住房負擔能力不會繼續惡化。實際上,從皇家銀行報告的統計數據看,目前的住房負擔能力已經惡化到一個高峰,比1990年樓市泡沫破裂時更差,擁有房產需要的開支已經超過家庭收入中間值的1.6倍。

一些經濟學家認為,除非今年加拿大出現重大經濟危機,否則樓市不太可能出現崩盤。加拿大特許專業會計師事務所(CPA)最近的一項研究顯示,儘管樓價快速上漲,近年來加拿大借款人的信譽度實際上有所提高,信譽非常好或優秀的新購房者的比例從2013年的79.4%升至2017年的82.4%。

政府今年實施的按揭「壓力測試」,是為了減少貸款者破產的可能性,因此也抑制了需求,抑制了樓價上升。

加拿大的人口增加,被認為是樓價的重要支撐,不過,買得起獨立屋的人顯然少了很多。正如多倫多地產局市場分析總監莫沙(Jason Mercer)所言,房貸壓力測試及借貸成本增加,使得價格較低的房型需求增大。 ◇