毋庸置疑,2018年是房地產市場經歷跌宕起伏的一年! 

年初,樓價飆升,抵押貸款利率處於歷史低位,賣家佔據明顯優勢。然而,趨近年末的幾個月來,樓價上漲步履蹣跚,利率升至近8年來的最高水平,優勢開始從賣家轉向買家。 

這些趨勢會持續下去嗎?在新的一年裏,住樓市場會經歷同樣的瘋狂嗎?以下是專家對2019年房地產市場的預測: 

房貸利率將繼續上升 

「儘管過去兩年抵押貸款利率穩步攀升,但仍低於大部份經濟衰退時期的水平,也低於經濟強勁增長的平均水平。到2019年,這種情況將發生變化, 30年期固定利率抵押貸款利率將達到5.8%,這是自2008年金融危機爆發以來的最高水平。」——Zillow的經濟研究主管Aaron Terrazas。 

千禧一代將繼續買房 

「抵押貸款利率持續上升和千禧一代置業需求激增將成為2019年房地產市場的明顯特徵。利率上升、難以承受的價格,可能會阻止某些潛在置業者進入市場。另一方面,千禧一代最大群體明年將年滿29歲,即將進入成立家庭和置業的高峰期,這將有助於增加首次置業者的需求。」 ——First American高級經濟學家Odeta Kushi。 

「千禧一代明年將繼續成為最大的買家群體,佔抵押貸款總量的45%,而嬰兒潮一代佔17%,x一代佔37%。儘管明年首次置業者將面臨困境,但年齡較大的千禧一代買家將在中高檔價位有更多選擇,並將在2019年成交置業的千禧一代中佔據多數。預計2020年將成為千禧一代置業的高峰年,那時千禧一代將有最大的人群步入30歲。未來10年,隨著住房需求隨時間的推移而變化,千禧一代也可能成為最大的置業群體。」——Realtor.com的首席經濟學家Danielle Hale。 

住房購買力下降 

「大多數置業者都計劃每月償付房貸。隨著利率的上升,置業者的還貸能力在下降,房屋購買力較去年同期下降了約10%。預計2019年市場各個價位的買家數量都會減少,市場的適當反應是銷售放緩,購買力下降。」—— LendingTree的首席經濟學家Tendayi Kapfidze。 

房屋銷售將下滑 

「預計2019年房屋銷量將下降2%左右。經歷了幾年的樓價快速上漲後,買家不得不面對更高的抵押貸款利率,我們預計明年銷量還會略有放緩。」——Keller Williams的首席經濟學家Ruben Gonzalez。 

庫存將得到部份緩解 

「與2018年相比,2019年首次置業者的庫存需求將有所上升。然而,儘管在一些庫存不斷增加的市場中,多次報價和競購戰的情況可能已成為歷史,但到2019年,全國的庫存可能仍很緊張。」 ——First American高級經濟學家Odeta Kushi。 

「大多數市場中,投放市場或新建房屋的數量略有增加,而銷售速度略有放緩,這有助於阻止庫存下降。但2019年預計不會為刺激銷售而出現庫存增加或放緩價格的上漲。雖然對買家來說,情況沒有變得更糟,但在大多數市場,情況也沒有明顯改善。」——Realtor.com的首席經濟學家Danielle Hale。 

樓價增長繼續放緩 

「目前,我們認為2019年的樓價漲幅可能會放緩至接近3%。基於這樣一個假設,最近庫存增加的模式將維持到下一年。」——Keller Williams的首席經濟學家Ruben Gonzalez。 

買家間競爭減少 

「能留在市場上的買家會發現競爭越來越少,因為更多的買家被高價擠出市場,但在價格漲得更高之前,他們更迫切地想要儘早成交。 與2018年買家間的激烈競爭對比,明年他們的最大難題是在買房的願望、需求和預算中取得平衡。儘管待售房屋的數量正在增加,這對買家來說是一種改善,但大部份新增庫存主要集中在中高端價位房產,而首次置業者所傾向的低端價位房產較少。」——Realtor.com的經濟專家Danielle Hale。 

租金將持續上漲 

「由於較高的利率限制了潛在置業者的置業能力,一些潛在買家將不得不繼續租房。其結果將導致近期租金下跌的趨勢將在2019年得到逆轉,並再次轉為上漲之勢。但由於公寓建設投資持續穩定,租金變化將較為溫和,防止租金增幅遠遠超過收入增幅。」——Zillow的經濟研究主管Aaron Terrazas。 

亞馬遜入駐拉高紐約租金 

「整體來說,由於第三季度、第四季度直至2020年樓價上漲,我認為2019年初租金將相對平穩。今天,不僅有一些法規改變,而且經濟狀況良好,失業率下降,不僅是亞馬遜,與之有關的服務設施,以及希望靠近他們總部的所有公司都為紐約創造了大量的就業機會。可以預期紐約的租金還會繼續上漲。」——MNS的首席執行官Andrew Barrocas。 

個人和機構投資者 競爭激烈 

「資金雄厚的機構投資者擁有龐大的廣告預算,他們的支出能力是普通房地產投資者無力抗爭的。要為準確確定目標位置和收購機會的營銷活動提供資金,需要進行重大的金融投資。僅僅這一點就給資金雄厚的機構投資者帶來了即時優勢。此外,利率的持續上升,不僅會影響到無力置業的買家,還會影響到希望貸款置業並靠租賃房產獲利的個人投資者。借貸成本的增加,而庫存的減少,使競爭加劇。這種類型的市場環境是個人投資者不願意看到的。」——Guarantors首席執行官Julien Bonneville 。 

商業地產共享空間潮流 

「由於聯合辦公(co-working)持續顛覆商業地產領域,大的傳統商業地產業主已經開放了他們自己的靈活及共同工作的模式,比如Sage Realty的Swivel和Boston Properties的Flex。仍保留著傳統模式的業主面臨著外界競爭、技術服務等增加設施的需求,也開始接受金融科技/ 保險(fintech / insurtech)的解決方案,比如更換有擔保的保證金等,使租戶入駐更輕鬆方便。」——Guarantors首席執行官Julien Bonneville。 

高科技將繼續 顛覆房地產業 

由矽谷和機構投資者推進房地產行業的不斷創新的技術,將達到對傳統房地產行業構成威脅的程度。技術創新在房地產行業迅速發展,並預計給房地產業帶來顛覆性的變化。iBuying、區塊鏈(blockchain)、人工智能和機器學習(machine learning)正在改變買家、賣家和投資者間互動的方式,以及他們感興趣的房產。 總之,2019年美國房產市場將全面放緩,但正如Kapfidze解釋的那樣,這未必是件壞事。 

「因為人口結構將繼續為住房需求提供支撐,住樓市場的中長期投資前景看好。」Kapfidze預計,「樓價升值放緩,收入有機會追上樓價。銷售放緩,庫存有機會正常化。2019年全面放緩將創造一個更健康的房地產市場。」◇