從今年年中起,過去幾年樓市中激烈的競價戰開始降溫,甚至在最熱門的夏季,購屋人的熱情也不如以往。上半年需要排隊抽籤的新屋,現在業務人員還得主動去詢問來排過隊的購屋人,究竟樓市未來走向如何?現在是買、賣房屋的好時機嗎?

由於樓市是一個非常本地化的市場,全美的樓市與本地的情況落差有時相當大,所以買、賣房屋還是要從本地的供給、需求面來觀察。想要買、賣房屋的人可以參考一些指標來觀察本地樓市的可能變化。

1.價格趨勢

從房地產網站Redfin、Zillow都可以查詢到各地區的房屋中位價,Case-Shiller home price indexes可以查到全美20大都會的樓價指數表現。每個網站都有其特色,諸如Zillow,還提供未來的樓價預測、每平方呎的中位價等。Redfin則可以一次查詢很多城市來進行比較。

2.掛售屋庫存量

房地產界喜歡用月份來衡量掛售屋數量的庫存,如果掛售屋有6個月的數量,被視為供給與需求處於平衡;如果超過6個月,被視為買方市場;低於6個月,則視為賣方市場。Redfin提供這方面的資料,並且可以自行設定時間長度。

例如,費城和芝加哥在2016年之前曾多次庫存超過6個月,相反地,西雅圖和矽谷聖塔克拉拉縣從2016年後房屋庫存就在0.4月至2個月的低庫存區徘徊。這也是這兩個地區樓價一直拉高的主因。

今年許多城市的掛售屋庫存走勢圖,可看出從今年6月起庫存量有開始小幅增加的趨勢。但是對西雅圖、聖塔克拉拉縣的購屋人來說,雖然庫存量增加了,但是仍在2個月左右的數量。這也是多家房地產資訊分析公司仍預測這兩個地區的樓價會繼續上漲的原因之一。但是,走勢圖畢竟是過去的紀錄,不代表未來一定不會改變。

3.市場的銷售天數

房屋在市場的銷售天數是未來房屋價格的重要指標,如果房屋很快就賣掉,表示市場出現競價戰,樓價就可能飆高。這個資訊在Redfin能夠查到。以波士頓為例,在2015年2月的銷售天數為105天,到2015年6月一下子戲劇化地減少至10天,波士頓的中位樓價就從37萬跳漲至42.5萬,短短4 個月漲了14%。

4.過度高價的成交案

如果一個地區的某一間房屋突然出現飆高的賣價,是樓市加溫的一個訊號。有可能是有高收入的族群遷徙而來,或者有地方經濟的因素。如最近亞馬遜宣佈在紐約長島及華府旁的水晶市成立分部,就意味著那裏的房地產未來要看漲了。

5. 新建案數量

新屋開工數量直接影響到當地待售的供給面,如果新屋開工數量很少,就會使供給面出現不足的情況,進而拉高樓價。各地新屋開工數量可以從人口普查局資料庫得知。如果配合人口普查局的人口資料,或者勞工統計局的新就業人口資料,更可以深入一窺當地供給與需求的面貌。例如,從2011年至2016年間,舊金山新增的工作與建案是5.9比1,而休斯頓是1.2 比1,這樣很容易就可以看出哪個城市的樓價肯定要大漲。◇