反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報175.59,按周再跌0.69%。分區指數全線報跌,港島、九龍、新界東及西分別下跌0.61%、0.86%、0.39%及1.1%。其餘領先指數亦全線調整,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.41%、0.75%及0.77%。中原代理人指數(CSI)最新報41.95,按周回升1.39個百分點。

二手樓價繼續調整,CCL連跌11周,累積跌幅6%。八大指數又再全線報跌,是六周以來第四次,除了新界西跌幅較大外,其餘跌幅少於1%。新界東及小型單位仍未止跌,兩者皆連跌15周。

由信置牽頭發展的觀塘項目「凱滙」以低於市價開售4百多伙,迎來15倍超額認購,開售當日全數沽出。發展商打鐵趁熱再連環加推近3百伙,平均呎價亦上提6%,亦即日沽清,顯示市場有相當承接力。

政府托市隱晦進行

樓價連續下跌三個月,開始有聲音呼籲政府出手救市。特首林鄭(月娥)出席香港經濟峰會論壇時表示,樓市下跌是好事,若幻想政府會出招救市,可以「慳番」云云。

事實上,現時樓價仍較林鄭上任時高出9.7%,樓市牛市持續15年出現調整亦屬正常,樓價稍回就要求政府托市不合情理。話雖如此,政府托市的行動卻一直以隱晦方式進行,根本不需要任何人提點,只要讀者細心觀察便不難發現各種蛛絲馬跡。

例如公營房屋供應嚴重延誤,拖了多年仍不願增加公營房屋比例。在賣地上,近期推地明顯減少,未能達致每年1.8萬伙的供應目標。政府可以「不賤賣土地」為由設定地皮底價讓地皮流標,又可推地王刺激市道。供應不足,政府卻利用各種引入人口政策增加需求。若有心處理樓市問題,怎會搞了七年仍在討論土地來源問題?

經濟因貿易戰面臨風險,若樓市下滑,(香港)特區經濟勢受雙重打擊,政府還要保住賣地收益這個主要收入來源,穩住樓市是政府的底牌。梁振英上任時直言樓價超越負擔能力,以當時樓價水平計算及居屋以52折定價作參考,樓價起碼要跌四成才是市民的負擔能力。政府會讓樓市小幅調整,卻不會讓樓價有如此幅度下跌,因經濟和政治上根本無法承受。政府將繼續利用各種隱晦方式托市。

海外置業概念熱炒

特區樓價長期極度超越負擔能力,令大部份市民及年輕一代無能力置業。即使有能力上車,大多亦面對極不合理的壓縮空間,加上近年政府又推出多項調控措施,令不少市民及投資者有意轉戰海外房地產。

數年前就興起投資日本房地產,近年又追捧泰國地產,投資大陸房地產更是方興未艾。自去年中共提出港珠澳大灣區概念後,政府全面配合,吹捧大灣區發展潛力無限,加上基建配套如港珠澳大橋及港深廣高鐵開通,利用大灣區「一小時生活圈」引出的置業概念應運而生。近日更有「專家」建議即使在港未能置業,亦應透過在大灣區置業對沖風險云云。

無可否認,投資海外房地產有一定機遇,但涉及相當風險,政府更以政治理由強調海外尤其是大陸置業的風險。有見風氣日盛,實在有必要把風險詳細分析,準買家切忌羊群心理,片面聽取成功個案,倉猝決定。

其一,很多廣告以呎價一千幾百元、一兩百萬就可擁有千呎豪宅或獨立屋作招徠,聽似極為吸引,但準買家絶不能以全球最高的香港樓價衡量外國的物業價值。價錢合理與否應以當地負擔能力及樓盤位置及定位作衡量。典型的例子就是中國一線城市市內住宅,樓價負擔比率實際上跟香港不相伯仲高,縱使金額較細,投資風險類同。

其二,特區的租務回報平均只有兩三厘,其它地區的租務回報遠較香港高,但不能單看回報數字以決定投資是否吸引,還要看當地貨幣的基礎利率。例如馬來西亞當地貨幣一個月銀行定期存款越三厘,沒有六七厘的租金回報不足以抵銷基本風險回報。

認清風險三思而行

其三,必須考慮淨回報。很多廣告標榜高租務回報,甚至保證投資初期回報率,計算方式往往是年租值除以樓價,完全未能反映實質回報。以日本住宅為例,不少廣告刊登租務回報有十厘八厘,但實情是固定資產稅、都市計劃稅、管理費、修繕費、維修管理費、災害保險佔回報三成。

投資外國物業將衍生額外費用,例如需聘請當地物業管理,費用相當於租值5%至15%不等。當然還要考慮當地稅務,租金收入必須繳稅,大部份地區都有資產增值稅,中國大陸亦醞釀推出。有地方報稅非常複雜,需額外聘請專業人士報稅,又是一筆費用。到底淨回報是多少,必須仔細計算清楚。

其四,物業以當地貨幣計算,貨幣波幅巨大,匯率風險不容低估。回顧歷史數據,例如英鎊自15年高位貶值近四成,泰銖對美元四年間貶值越四成,人民幣80年代至90年代中貶值4.5倍,15年匯改貶值8%。相反,港幣與美元掛鉤,往往就是美元強勁令港元固定資產價格下跌之時出現入市時機,屆時在非美元貨幣資產套現,恐怕是時機錯配。

其五,留意交易對手風險,主要是仲介,若是一手新盤還需留意發展商。信譽良好的仲介及有一定實力的發展商通常在收費及樓價上反映,壓低回報。仲介不良銷售手法及欺詐行為難以追討,發展商財力不足盤爛尾更隨時血本無歸。有些地區法律執行保障不足,萬一發生爭議,能否受到公正對待未知。

其六,必須留意業權。不少國家為外來投資者設時限或比例的業權限制,有些樓盤只有土地租賃權沒有土地擁有權,影響價值,有些地方甚至採光權可獨立出售,樓盤價格看似吸引,但隨時因鄰近地區重建阻礙景觀而價值大打折扣。若準買家沒有這方面的知識,單靠仲介提供資料是否足夠?

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畢竟物業涉及一筆過大額投資,甚至因按揭而涉及槓桿成份,海外置業更需額外資訊。除非閣下有相當可觀的資產,難有分散投資可言。利用投資外國房地產以對沖在特區置業風險,考慮因素眾多,準買家務必仔細衡量風險,三思而行。◇