本周山東菏澤市取消新樓限售,被視為打響中國樓市鬆綁第一槍。不過鑒於美國貿易戰兵臨城下、中國經濟岌岌可危的國內外經濟形勢,已被普遍預期的樓市鬆綁,可能不是中共試圖拯救樓市,而是指望被樓市拯救。

菏澤打響樓市鬆綁第一槍

12月18日,山東省菏澤市政府出台樓市新政,宣佈取消對主城區和住樓成交量高、樓價穩控壓力大的縣區實行新購住樓限制轉讓的措施。次日中國股市地產板塊全線上漲,市場將菏澤新政視為自2016年9月30日中共開啟新一輪樓市調控以來,中國樓市調控放鬆的「第一槍」。

12月19日上午,山東省住建廳回應稱菏澤新政並未報備省廳。當日下午,菏澤市住建局解釋說,取消限售是為了抑制二手樓樓價快速上漲、穩定樓價。問題是,2017年11月菏澤市政府推出該限售政策的理由也是穩定樓價。

菏澤市的最新樓市調控政策,不但生動詮釋了中共的「官字兩張口」,也可能被其它地方當局跟風。當天市場傳聞珠海金灣、斗門兩區放鬆住樓限購,《樓地產導刊》雜誌記者向珠海多位地產從業人員求證獲知,雖無正式文件下發,但政府已默認。

樓市鬆綁 只因中共撐不住

菏澤的樓價水平在三四線城市中不算高。據房天下菏澤站統計,2016年至今,當地二手樓過去3年均價分別為4588元/平、5733元/平和6177元/平。在山東省內,菏澤樓價也處低位。近年來由於樓市調控,菏澤新樓價格明顯低於二手樓價格,市場存在套利空間,因此去年底菏澤出台新樓限售政策來穩定樓價。

如果說去年菏澤限售是為抑制樓價上漲,如今菏澤取消限售,明顯是為了阻止樓價下跌而「穩定樓價」。菏澤當局之所以會打響樓市鬆綁第一槍,原因只有一個:政府撐不住了。

眾所周知,中國的高樓價(樓市泡沫)肇因有二:貨幣放水和土地財政;目的唯一:維持中共政權;後果也唯一:通過高樓價將債務負擔和風險從政府、國企身上轉移至民眾頭上,收割民眾財富。

因此,中共的任何樓市政策,從來都是為了「穩定」高樓價,而非抑制樓價;樓市調控也是為防止樓市崩盤、泡沫破裂,並非真的「樓住不炒」。

具體到地方政府,樓市就是政府的提款機。如果樓價真的下跌,樓市轉冷,開發商不拿地、建樓,民眾不買樓、炒樓,政府財政就沒錢維持,中共地方政權就面臨崩盤風險。菏澤市就是例證。

據中原地產研究中心數據,2017年菏澤土地出讓金增幅高達312.54%,增幅位居全國第二、山東第一。到了2018年,僅上半年菏澤土地出讓收入就高達190.7億元,相比去年又是翻倍。而2018年菏澤市政府全年的財政預算收入也才199.6億元。說白了,包括菏澤在內的中共地方政府,吃的就是樓市這口飯。

而菏澤這種三四線城市的樓市,往往不是由當地經濟和居民需求來支撐,而是由中共政策驅動。例如中共「發明」的棚改貨幣化政策。

菏澤是全國棚改第一大市,棚改貨幣化作為推高樓價、加劇樓市泡沫的一大黑手,對於三四線城市的樓價,具有強烈的拉動效果。如今中共要去槓桿,棚改貨幣化安置比例迅速降低,三四線城市樓市喪失外部驅動力後,自然會疲弱、下滑,甚至崩盤。

菏澤市也不例外,今年僅個別城區樓價明顯上漲,其它城區樓價漲幅不大,且多數近期樓價環比(與上月相比)開始下跌。

如果樓市真的轉冷,政府不但賣地收入會減少,樓屋開發和銷售過程中的各種稅費收入也會減少。嚴重依賴土地財政的中共地方政府,很多地區可能陷入無米下鍋的絕境。菏澤,不得不打響樓市鬆綁第一槍。

樓市轉冷 迫中共放鬆調控

實際上,隨著中美貿易戰對中國經濟的壓力日益加重,中國樓市已經出現政策放鬆的跡象。

10月開始,多個城市的銀行開始下調按揭利率。杭州首套按揭利率從上浮15%調低到10%,北京下調至15%,廣州下調至10%,南京下調至16%,深圳下調至15%。

12月12日中共發改委發文支持建築業、房地產業優質企業發債融資,被解讀為對房地產企業融資渠道的放鬆。18日菏澤率先宣佈取消限售調控。

中國2018年房地產各種調控政策多達438次,刷新歷史調控紀錄。同比漲幅高達75%。中共國家統計局12月15日發佈的11月份70座城市住樓信息顯示,有17座城市的二手樓價格環比下跌;該統計並不包括菏澤這樣的小城市。業界擔心中國樓市將入寒冬。