樓價飆升,房屋銷售疲軟,經濟學家認為最近房地產市場的變化是由置業者疲憊和負擔能力減弱引起的。 

2008年12月,也就是大約10年前,隨著次貸危機達到狂熱程度,Case-Shiller樓價在全國範圍內下跌了18%,創下歷史上最大跌幅。 

在經歷了一段緩慢而痛苦的衰退時期後,經濟的繁榮將房地產市場從復甦模式推到了全面繁榮的階段。過去幾年,房地產價格以兩位數速度增長,庫存處於谷底,買家需求激增。這是美國房地產市場歷史上最低的低點,緊接著是美國住宅房地產迎來了數萬億美元業務的黃金時代。 

在經歷了這兩個極端的市場之後,很難記得一個更加中性的市場會是什麼樣子。但一種既不冷也不熱的新常態市場似乎正在形成。 

全美房地產經紀人協會(NAR)首席經濟學家、《福布斯》撰稿人 Lawrence Yun 表示:「這是一個明顯地轉變。我認為目前是正常的狀態,而不是真正的買方市場。顯然,春季是賣方市場,但現在情況似乎是買賣更加平衡的狀態。」 

這種趨勢也不是季節性的假期蕭條期。今年6月,紐約的房地產經紀人就發現了所在地區的樓價比6個月之前下降了5~10%。以令人望而卻步的高價住宅和呈白熱化市場而聞名的丹佛、西雅圖、紐約和舊金山,都在2018年的最後時刻走向疲軟。 

當前樓價上漲是經濟基本面因素引起的,其中包括不斷增長的就業市場以及供求關係。事實上,經濟學家預測,儘管賣方議價能力削弱了,但至少在未來幾年還能保持站穩腳跟。房產網站Realtor.com的經濟研究主管Javier Vivas認為:許多市場正在回歸均衡狀態,但以歷史標準衡量,許多市場仍傾向於賣家,這些趨勢將在2019年持續下去。高成本、定價過高的市場,以及那些擺脫了嚴重庫存短缺的市場,應該會看到情況發生更快的變化,並比近年來更有利於買家。 

隨著置業者變得疲憊和負擔能力的挑戰積累了足夠的動力,足以動搖賣方在特定市場上的僵局,房地產專家表示,可以預期,在今年年底至2019年期間,房地產市場將出現5大趨勢。 

貸款利率繼續上升 

美聯儲2018年全年實施4次聯邦基金利率上調,專家稱第四次加息將在12月進行。抵押貸款利率的走勢不一定與美聯儲政策一致,但是,短期利率的變化確實對10年期美國國債和抵押貸款等長期利率構成了壓力。 

過去一年,30年期平均月度固定抵押貸款利率上升了近一個百份點,從3.92%升至4.9%。 

貸款利率每走高一步,買家就會失去一部份購買能力,但是,這可能更多的來自心理上而並不是經濟上的障礙。 

然而,儘管抵押貸款利率似乎迅速上升,但仍處於歷史低位(上世紀90年代初平均利率為10%)。4.875%的利率和未來5%的利率之間的差額是平均每月20美元的按揭貸款。 

「有些人只是習慣了超低的利率。」Yun說:「雖面對一次利率的上漲,但我認為,以歷史標準衡量,我們仍處於非常可控的水平。」NAR預計,美聯儲在2019年非常可能再加息三到四次,抵押貸款利率將推高至5.5%。 

買家更佔上風 

在舊金山灣區的三郡地區提供服務的房地產經紀人Kelli Griggs介紹說賣方在市場佔優勢時,買方甚至連請求房屋維修的機會都沒有。 

Griggs回憶說,曾經有的賣家會拿出一份65頁長的清單,上面列有他們房子的問題,有的維修項目甚至需要上萬元,然後就把房屋以「原樣」銷售的方式上市,沒有任何問題,照樣會有買家照單全收。 

但是情況正在改變。買家正在變得越來越挑剔。 

Lawrence回應道:「買家正在獲得一些機會釋放。在他們必須支付一切費用(比如房屋檢查、成交成本)之前,現在隨著市場風向的變化,買家可以大膽要求賣家支付部份成本,甚至在成交前要求房屋維修。」 

預計競標戰的競爭力將大大減弱,降價將變得更加普遍。 

樓價仍以2~3%速度上漲 

近年來,全美各地賣家都享受著每年5~8%的價格漲幅,加利福尼亞聖荷西和西雅圖等最熱市場的價格年漲幅高達11~12%。 

「那些日子已經過去了。」Yun.說。 

目前市場不存在價格大幅度或突然下跌的風險,在可預見的未來,屋主通常會繼續享受溫和的價格上漲,但速度會緩慢得多。 

Yun預計,樓價年增長率將在2~3%左右穩定下來,「一些社區的樓價實際上在下降,尤其是在高端市場。」 

各地經濟和稅收影響 

房地產市場是非常地區性的市場,因此每當市場發生變化的時候,它就會在不同地區、不同州,甚至在大都市和個別社區內表現出不同的特點。 

房產稅高的州如紐約、新澤西、康涅狄格和伊利諾斯州受到2017年稅收改革方案的沉重打擊,方案規定抵押貸款利息扣除上限為75萬美元(原為100萬美元),並對各州和地區減免給予限制,稅改方案的效應開始體現。 

Yun解釋說:「現在屋主不能全部減免那些稅收,也不能全額扣除昂貴房屋的部份抵押貸款利息,這導致買家的熱情大減,一些賣家也會說:『也許我需要賣掉房屋,因為稅負增加了。』」 

此外,在短時間內經歷極端的樓價上漲的城市,像西雅圖、聖何塞,甚至德克薩斯州奧斯汀,將更傾向於市場回調,而不是像南方城市如亞特蘭大、納什維爾和奧蘭多,升值速度更加緩和。 

入門級住宅需求強勁 

與奢華住宅相比,預計低端和中等價位住宅之間的差距將繼續存在。儘管高端住宅市場明顯走弱,但Yun表示,隨著新創就業崗位增加擴大了潛在首次置業者的群體,入門級住宅的需求依然強勁。 

不過,9月份獨棟房屋、聯排別墅、共管公寓和合作公寓市場的成屋銷售增速有所放緩,環比下降3.4%,同比下降4.1%。 

部份原因是,隨著樓價增速超過工資增速,負擔能力仍是一個挑戰。McCabe解釋說:「在某些市場上,我們已經到了無法承受的地步,樓價已經飆升到遠高於同期家庭收入的水平。」 

然而,銷售的減速可能只是暫時的表現。 

雖然置業成本上升,主流買家可負擔得起的住宅短缺將限制短期內整體房屋的銷售,但未來5年隨著數量最高的千禧一代進入買樓季,大量不斷增長的人口驅動下,對房屋的需求將會依然強勁。◇