在2016年脫歐投票後的一段時間內,儘管市場對公投結果感到意外,交易量短時間停止上漲,但英國房地產市場總體並沒有受到太大的影響。但一些房地產經理人表示,隨著2019年3月正式脫歐的日期即將到來,脫歐的不確定性已經在打壓英國房地產市場。

據《金融時報》報道,英國皇家特許測量師學會(Royal Institution of Chartered Surveyors)9月份在其月度調查報告中表示,英國樓價的未來3個月和12個月的預期價格將達到自2016年6月以來的新低,脫歐的影響是買家關注的主要問題,特別是倫敦的買家。

英國皇家特許測量師學會表示,上個月英國央行行長馬克‧卡尼(Mark Carney)發出警告稱,無脫歐協議的脫歐(no-deal Brexit)可能會使樓價下跌35%,這番言論加劇了市場的恐慌情緒。

當然,卡尼先生的警告只描述一種極端情況,英國脫歐對樓價和抵押貸款的最終影響將取決於英國與歐盟達成的協議細節及其對經濟的影響。

但與此同時,市場上的一些機構則對英國脫歐高度敏感。倫敦抵押貸款機構Anderson Harris的經理人Jonathan Harris表示:首相文翠珊的脫歐方案在9月的薩爾茨堡(Salzburg)歐盟峰會上遭到歐盟拒絕後,「我們就有三筆交易被取消了。」

英國脫歐是否會對購樓和賣房決策產生影響?我們列舉以下幾個因素供讀者參考:

脫歐對目前英國房產市場 有何影響?

倫敦和英國東南部的房地產市場已經放緩:根據國家統計局的數據,截至今年6月,今年倫敦的樓價已下跌0.7%。住宅分析師Neal Hudson表示,房產交易量同比下降了20%。

根據房地產數據公司LonRes的數據顯示,2018年第三季度200萬英鎊以上的房產供給數量比去年下降了25%。

然而在英國其它地方,平均樓價仍在上漲,但增速已經放緩。截至今年6月份,2018年的全國平均價格從一年前的3.5%下降至3%。這種增長是由倫敦以外的其它地區市場推動的。例如,蘇格蘭的樓價去年平均上漲4.8%,漲至15萬英鎊,英格蘭東部的樓價上漲3.3%,漲至292,632英鎊。

Savills的住宅研究主管Lucian Cook表示,這種趨勢是由多種因素造成的,比如投資者和購買者數量減少以及英國高端房產市場的房產可負擔能力增加。

Cook表示:「倫敦和英國東南部的市場已經接近抵押貸款的上限。貸款與收入比已無法再提高了。」

然而,英國脫歐的擔憂加劇了人們的擔心。Cook表示:「到目前為止,英國脫歐的影響一直造成一種潛在的不確定性,這意味著人們的情緒變得相當敏感,其後果是樓價增長急劇放緩。」

「與英國北部地區相比,這種影響在倫敦更為明顯,因為在倫敦買樓所需的財務承諾要多得多。」

在英國皇家特許測量師學會的最新調查中,英國脫歐被認為是倫敦市場和英國北部、中部市場放緩的原因。

房產代理公司John Charcol的技術產品經理Ray Boulger表示,倫敦和附近的市場更有可能直接受到英國脫歐結果的影響:「在倫敦,這個問題更嚴重,有些人擔心他們的工作受到影響,但對於倫敦和英國東南部以外的絕大多數地區來說,脫歐不是主要影響因素。」

英國脫歐的不確定性削弱了歐盟買家的需求,但他補充說,「英鎊貶值也可能增加英國房地產對海外買家的吸引力」。

隨著英脫歐日期的臨近,房地產市場將如何發展?

據《金融時報》報道,價格下跌地區的潛在買家正等待樓價繼續下跌而不選擇現在購買。

但分析師表示,談到英國脫歐,決定買樓時機的關鍵時刻將不會是2019年3月29日英國正式脫歐的那天,而是任何貿易協議談判結果公佈的那天。

Harris表示,如果與歐盟達成了一條合理的協議,房產市場可能「很快恢復」。「但如果人們繼續看跌樓價,那樓價可能最終仍會下跌」。他表示,在沒有達成協議的情況下,倫敦及周邊地區的市場可能將繼續走弱。

瑞銀(UBS)分析師指出,以前倫敦樓價下跌通常會引起更大範圍內的樓價下跌。但這次可能並非如此。

瑞銀集團的Osmaan Malik表示:「英格蘭銀行認為這次可能會有所不同,因為倫敦比其它地方更容易受到印花稅政策變更的影響,而且更有可能受到脫歐的影響。」

抵押貸款會怎樣變化?

Boulger先生表示,英國脫歐公投以來利率一直較低。他表示:「脫歐的不確定性有助於政府選擇維持低貸款利率,從而降低購樓成本。」

今年8月份,英格蘭銀行將基準利率從0.5%上調至0.75%,這是10年來的第二次上調。卡尼先生表示利率將繼續上升,但上調速度會放緩。

越來越多的購樓者通過簽訂5年期固定利率交易合同來鎖定現有的抵押貸款利率,從而避免利率增長的風險。

脫歐公投後,英格蘭銀行把利率降至0.25%的歷史低位,旨在避免經濟衰退。但是,卡尼先生告訴英國的大臣們,如果英國脫歐出現無序的狀態,類似的措施將不會起作用,而且到時可能不得不提高利率以抑制通貨膨脹。

提高利率將推高抵押貸款成本和失業率,這將增加借貸風險,最終導致各貸方增加利率。

脫歐對房產市場的 長期影響?

任何暫時性的脫歐協議都需要通過議會投票的通過。如果協議得到議會的批准,房產市場的增長將獲得一定程度的保證。但更多的細節需要與歐盟達成長期協議之後才能確定。

Cook說:「問題是脫歐的不確定性將持續多久。這與脫歐協議產生的經濟後果緊密相關。」

大多數預測表明,脫歐將對英國經濟增長產生影響;瑞銀分析師表示,「軟」脫歐將導致未來五年內英國國內生產總值損失約6.9%,而「硬」脫歐將導致10%的損失。

他們認為,大部份的脫歐成本將在脫歐後的12至18個月內產生,因為「脫歐」會推高貿易壁壘和導致企業搬遷。

據《金融時報》報道,英格蘭銀行表示,根據其壓力測試的結果顯示,英格蘭銀行足以應付比2008年金融危機更嚴重的情景。所以如果「無序脫歐」發生,英格蘭銀行能夠維持英國經濟穩定。

瑞銀(UBS)分析師表示,住房市場也可能保持強勁,原因包括政府的購樓援助計劃(Help to Buy)。

他們說:「目前的金融體系沒有出現明顯的危機跡象,因此我們沒有理由預期抵押貸款將大幅減少。」

然而,很少有分析師預計房產市場會出現諸如2011年至2014年以及 21世紀初那樣的強勁增長。

Natixis的分析師表示,長期影響將取決於歐洲移民的數量。當然,在英國脫歐後,無論來英國的歐盟公民數量不變還是一次性下降20%,預計樓價將在2019年仍然會下降。◇