大陸今年樓市的銷售旺季「金九銀十」和往年大相逕庭,有大陸媒體分析認為,大陸樓市已經發生了六大轉變,顯示樓市的拐點已至。

今年的「金九銀十」銷售大幅下滑已經是事實,大陸《第一財經日報》10月31日刊登大陸經濟界人士的分析文章認為,樓市已經出現了三大紅利消失以及三大背離,這六大因素疊加在一起顯示大陸樓市的拐點已經到來。

文章認為,大陸樓市已經出現了供求端、資金端、企業行為的三大背離。

首先,中共國家統計局的數據顯示,今年前三季度,全國房地產開發投資完成88,665億元(人民幣,下同),同比增長9.9%,維持高位增長;而房地產銷量增速則開始低位放緩,前三季度商品房銷售面積同比僅增長2.9%,增速在1~8月份4.0%的基礎上大幅回落1.1個百分點。供給的高增長與銷售的低增長呈現出顯著背離。

其次,融資成本未來不斷升高,房企擴張能力會不斷受限。除了融資成本不斷抬升外,房企還將面臨政策嚴控資金流入房地產的融資渠道定向收窄問題。

再有,房企補庫存的需求強烈與土地溢價率下降相背離。

三季度末,商品房待售面積創近四年來新低,住宅待售面積更是降至2013年以來新低。房企補庫存需求極其強烈,前三季度,房地產開發企業土地購置面積同比增長15.7%,增速比1~8月份提高0.1個百分點,創年內新高。但企業在參考過往經營邏輯積極補庫存的過程中,拿地膽氣卻越來越弱:據中指300城土地市場數據顯示,三季度流拍面積占總推出面積的9.3%,為近年來最高值;9月房企拿地溢價率持續走低至7.19%,遠低於去年同期的28.08%,創近年新低。

文章認為,房地產行業的三個背離體現了供需矛盾小周期拐點臨近的特徵。但此次周期拐點和之前所說的中國房地產三年一個周期不一樣的地方在於,這次的周期拐點不只是反映了短期供需變化的小周期拐點,還疊加了行業生命周期的大拐點——因為從基本面來看,支撐房地產行業高速成長的人口紅利、金融紅利、政策紅利,這三大紅利正在消失。

中國正加速步入老齡化社會,而且生育率還在屢創新低。生育率屢創新低,未來住房消費的新增數量就在減少。

另外,隨著美國開啟加息周期和國內金融去槓桿的推進,貨幣寬鬆周期正式結束。今年7、8、9月人民幣各項存款餘額同比增長分別為8.5%、8.3%、8.5%,處於歷史低值,其中8月增速創近40年來新低;而居民貸款卻在不斷走高,反映出實際購買能力在衰減,過去投資客「有錢任性」、消費者「人傻錢多」的寬鬆金融局面已經遠去,有效需求(非潛在需求)不斷萎縮。

而地產企業端面臨的融資環境全面從寬鬆轉為緊張。2016年,國內上市公司私募債平均發行利率在4%~5%,2018年下半年已經升至7%以上;信託融資綜合成本已經升至13%以上。缺乏融資渠道的中小房企民間融資成本更高。長期貨幣寬鬆的金融紅利已逐步遠去。

再有,中共十九大以來,中央對地產行業發展的一系列政策指導表明,房地產行業多年來享受的政策紅利正在消失。

文章認為,人口紅利從長期、金融紅利從中期、政策紅利從短期,三大基本面因素不斷趨同,終於在三大背離出現的時候疊加在一起,形成合力,主導房地產行業開始步入下一個周期階段。

但文章認為,這次房地產業拐點的來臨並不是行業生死存亡的轉折點,只是行業從夏天步入了秋天。