大陸樓市一直是熱點話題,其中大陸樓市空置率也是一本說不清楚的帳。日前,大陸金融學者撰文表示,大陸樓市真實的空置率被低估。

大陸如是金融研究院首席研究員朱振鑫、楊芹芹10月27日在華爾街見聞上撰文表示,數據顯示中國的戶均住房已經超過一套,從理論上講每家都應該有一套房子,但現實是還有很多人買不起房、買不到房,這是因為結構上分佈不均,有的家庭一套房都沒有,而有的家庭有很多套,大量空置,這是擾亂中國房地產市場的一個核心痛點。

而大陸住房空置率到底是多少,長久以來一直沒有定論。作者從國際組織、政府部門、學術研究、社會調查四個方面進行了說明。

一是國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示,中國樓市的首要問題是空置率太高,空置面積高達10億平方米。

二是國家電網等政府機構的調查數據:空置率超過10%。國家電網將一年一戶用電量不超過20度的住房視為「空置」,據此測算,2017年大中城市房屋空置率為11.9%,小城市房屋空置率為13.9%。朱振鑫、楊芹芹認為,查電錶的調查方式能夠相對真實地反映已出售房屋的存量空置情況,但會忽略已建成的待售房屋,即未考慮新增空置,導致真實的空置率被低估。

而2012年北京市公安局人口管理總隊調查顯示,北京全市房屋有1320.5萬套,如果按照辦理入住手續後一直無人居住,或者最近連續半年無人居住的標準,初步核對空置房屋381.2萬戶,住房空置率高達29%。但該統計年代相隔較遠,目前的情況不得而知。

三是學術研究抽樣調查數據:空置率超過20%。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心歷時5年通過對29個省市、262個縣、1048個社區進行的分層隨機抽樣調查顯示,2013年大陸城鎮住宅整體空置率達到22.4%,一、二、三線城市分別為21.2%、21.8%和23.2%。朱振鑫、楊芹芹認為,該研究樣本覆蓋面廣、調查歷時長、調查方式較為科學,調查結果可信度較高。

除此之外,中央黨校副所長周天勇估算的中國城鎮空置率約在20%~25%之間,此處的空置是包括已經被購買和竣工住宅的空置率。

四是社會調查數據:主要城市空置率超過22%。2015年5月11日至5月20日,騰訊網等機構通過對全國196個城市的超過50萬網民的抽樣調查結果顯示,中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間,其中一線城市空置率22%、二線城市24%、三線城市26%。

朱振鑫、楊芹芹表示,從結構上來看,大陸三四線城市住房空置率高於一二線城市。雖然大陸城鎮住宅空置率尚無全口徑的準確數據,但是從上面四大類數據口徑可以看出空置率超過10%,已處於危險區間。

而美國普查局數據顯示,美國2018年第一季度的房屋空置率僅為1.5%;2016年加拿大的空置率約為3.7%。歐洲國家空置率普遍也不高:2017年英國空置率最高的地區為1.4%,德國為7.9%,法國為8.1%;香港2017年的空置率為3.7%。相比之下,中國的房屋空置率處於高位。

文章認為,空置率高減少了住房供給,間接推高房價和租金,扭曲了產業信號,導致房地產行業非理性繁榮,成為房價高漲的推手,給社會公平和經濟發展帶來了巨大的扭曲。