超低利率抵押貸款的時代已經結束。

儘管一些跡象表明房地產市場有所放緩,但樓價仍保持強勁上漲。

美聯儲(Federal Reserve)基準利率多年來維持接近零的水平之後,目前提升到2.25%。隨著美聯儲提升利率,其它重要的利率也會隨之波動。預計美聯儲還會有幾次加息。 

可以說,最重要的利率是美國聯邦基金利率,即銀行隔夜拆借利率。它也是美聯儲影響貨幣政策的工具。 

固定抵押貸款利率往往與10年期國債利率同步,10年期國債利率是預期通脹水平的晴雨表。 

隨著抵押貸款利率的上升,置業變得更加難以支付,房屋銷售通常也會有所下降。但這就是預測變得棘手難處理的地方。我們知道貸款利率正在提升,而歷史上利率的上升抑制了房屋銷售和新樓的開工。但是,歷史數據能否告知我們當前的住宅房地產市場何時會走向衰弱呢? 

「利率及其對房屋價值的影響並沒有直接的關聯。」德克薩斯州達拉斯/沃斯堡地區transwest的研究主管Ryan Tharp說。 

與過去有所不同的是,今天房地產市場的周期受到了諸多因素影響,譬如,最近的稅改法案、其對抵押貸款利息可抵扣性的限制,以及美國沿海地區州和地方高價的房產稅收。

在進行預測前,讓我們先看看住宅市場在先前加息期間的表現。 

歷史 

FreddieMac在最近的一項調查報告中指出,自1990年以來,已經有過6次加息,每次加息幅度從低谷到峰值至少要增加1個百分點,儘管期間的利率都沒有最近這麼低。FreddieMac發現,幾乎每一次抵押貸款利率的上升都伴隨著抵押貸款發放量、房屋銷售和房屋開工的減少。 

對潛在的置業者來說不幸的是,期間樓價沒有一次停止過上漲,但在1993年至1994年及1996年期間,樓價的漲幅很小。此外, 2003年至2004年間,與利率上升導致的房地產銷售下滑趨勢相反,房屋銷售勉強上漲達到2%的增幅。 

目前,儘管利率上升,但30年期抵押貸款利率平均為4.625%,仍相對較低。從1990年到2010年,抵押貸款利率從未達到過這麼低的值。 

現在 

目前房地產市場顯示有放緩的跡象,但還不至於大難降臨。據全美房地產經紀人協會(NAR)報告,2018年前6個月有5個月的銷售額低於2017年同期。然而,樓價上漲勢頭強勁,房地產市場依然堅挺。因此,住宅市場或許沒有走到命若懸絲的危險地步。 

亞特蘭大Angel Oak Capital Advisors的董事兼高級投資組合經理Sam Dunlap看好房地產市場前景。鑒於目前強勁的經濟數據,包括高就業率、相對較低的抵押貸款利率以及龐大的潛在置業族千禧一代,他認為房地產市場依然很強勁。 

全國房地產經紀人協會也有如此看法。房屋負擔能力指數(Housing Affordability Index)用來衡量一個典型的家庭是否有足夠的收入來獲得抵押貸款。該指數顯示, 2018年第一季度,典型的美國家庭收入達到購買中等價位245,500美元的房屋所需要收入的157.7%(家庭收入中位數為74,779美元)。 

未來 

維吉尼亞州維也納Navy Federal 信用合作社企業經濟學家 Robert Frick說,在未來幾年裏,上漲的利率可能不會成為房地產市場的一個主要因素。而多年的住宅低庫存和不斷增加的立法,對穩定住宅市場的預期起到了推動作用。 

Frick說:「建築商因缺乏勞動力、土地被分劃、原材料,尤其是木材,價格不斷上漲而受到限制。」 

FreddieMac對未來住宅市場的三種可能情況進行了研究對照,每一種都與抵押貸款利率的明顯變化有關。當利率上升時,這些情形可能會改變住宅房地產市場的形勢,損害住宅房地產的環境。 

在第一種情況下,如果抵押貸款利率下降0.1%,房屋銷售可能增加5%,新樓建設可能增加10%。其次,固定抵押貸款利率平均增長1.46%的情況下,房屋銷售就可能會下降5%,新樓開工率可能會下降11%。第三,也是最壞的情況下,如果抵押貸款利率上升2.38%,銷售量可能下降14%,房屋開工下降32%。 

觀望中的置業者現在應該考慮買屋了。Dunlap重申,美國大部份地區購樓負擔能力處於歷史高位,「非常具有吸引力。」然而,與任何財務決策一樣,買屋是一項長期需要謹慎地投入。 

Dunlap說:「審慎的財務考慮,特別是與負擔能力、稅收,以及一套房屋是否符合業主需求相關的考量,往往與對市場購買時機的把握同樣舉足輕重。」 

最後,現在不是等待利率回歸4%的時候。Frick說,未來很多年我們都不太可能看到抵押貸款利率低於4%的景觀重現了。◇