正值中美貿易戰白熱化、經濟增長趨緩之際,中國房市再次瀕臨崩潰邊緣,幾家大型房地產開發商都推出房價打五到七折求售,以求現金快速入帳。據報道,中國房地產總市值超過430萬億人民幣,是其去年GDP的5倍之多,泡沫化風險恐一觸即發。

9月及10月一般是中國房市的「金九銀十」旺季。不過,今年「金九」銷售情況冷清,到了「銀十」更出現龍頭開發商萬科、恆大、碧桂園等「拋售求生」,甚至直接打對折銷售。萬科已把「活下去」作為基本要求,上市房企中泓股份因無法償還到期債務44億元,負責人王永紅已「失聯」。中國房地產界悲觀情緒正蔓延。

跟蹤31個城市的研究機構中國房產資訊集團(CRIC)的數據顯示,在十一假期的「黃金周」,按建築面積計算的房屋銷售量較去年同期下降27%。「黃金周」是中國的房市交易高峰期。

儘管中國前70個城市8月份新房價格平均漲了1.4%,但分析師們表示,銷售下滑意味著新一輪的降價已開始。

陷資金鏈斷裂危機 房企拋售求生

根據萬得資訊(Wind)數據,A股136家上市房企總負債超過10萬億人民幣;今年上半年中國上市房企,平均負債率達80%(即淨資產僅剩20%),創下13年新高。

海通證券報告也顯示,今年上市房企須償還債務總額高達1,613億元,是去年的2.3倍,下半年上市房企海外債券到期規模達565億元,明年將激增至1,437億元。

報道指出,由於北京當局已限制房企在海內外發債,不允許他們透過「借新還舊」償還較大額度債務,令中國房市更加雪上加霜,指標上市房企紛紛傳出凍結人事,或裁員減薪等消息。

因新成屋和二手房成交低迷,不少上市房企降價求售,像是萬科在廈門推出的建案,從人民幣500萬元砍至278萬到298萬元,快打到五折;碧桂園也在十一長假期間祭出30%的降幅刺激買氣,引來剛買房的房主砸石頭抗議。

房價縮水 房主恐「資不抵債」

今年房地產業遭遇寒流,紛紛降價求售,也引發房主「資不抵債」的危機感。

據《界面》報道,環北京的燕郊樓市去年為3萬元人民幣/平米,但去年限購令一出,燕郊房市成交持續萎縮,目前跌至1.5萬元左右,在一年多內,房價已經腰斬。

今年不到30歲的楊波曾一度身家千萬,「房價跌了一半,賣了連銀行的尾款都還不上,不賣的話,每月還得還一萬多元月供(按揭)。」他擔心,斷供(不繳按揭)又會影響徵信記錄。

專家表示,個人棄房斷供的代價很高,不僅房子被拍賣,當房屋價值不足以還清欠款時,房主還將償還餘下款項。

前兩年,銀行業推出所謂「房抵貸」的金融商品,就是借款人以房產抵押作為擔保,向銀行申請的流動資金貸款,誘使許多家庭在名下按揭還未結清情況下又去購買第二套房。

除房抵貸之外,消費貸、首付貸、個人經營性貸款等產品,都成為房市槓桿資金的來源。

房產淨值 佔中國家庭財富近七成

房產是中國家庭財富最重要的組成部份。據中國經濟趨勢研究院編制的《中國家庭財富調查報告(2017)》,全國家庭的人均財富中,房產淨值佔比為66%,城鎮家庭佔比更高。

從住房數量來看,平均而言,全國家庭自有住房套數平均為1.044套。

而家庭財富增長也主要來自房產。拿2016年這一年來看,中國居民的房產淨值增長達17.95%,房產淨值的增長額已佔到家庭人均財富增長額的68.24%。

2016年7月,深圳、南京、上海新房價格同比分別上漲41.4%、35%和33.1%。

不過,家庭債務也因此變得突出。當年7月中國人民幣貸款增量達4,636億元,其中標明居民按揭的中長期貸款增量高達4,773億元,佔信貸總額的比重已經超過100%。

據統計,中國家庭的「負債率」是58%,即家庭資產超過一半是應用來償債的。而根據2017年中共央行《城鎮儲戶問卷調查報告》數據,「個人按揭每年增速都在20%以上。」

房價劇降 多地房主抗議 售樓處被砸

近來多個城市傳出房主抗議開發商降價拋售的消息,引起外媒關注。

英國《金融時報》日前報道,在上海,數十名憤怒的房主突然來到一處樓盤的售樓招待處要求退款,因該樓盤調降25%房價求售,從而引發了衝突,導致售樓處被砸。這些報道很快被刪掉。廈門、貴陽等大城市以及一些中小城市也發生了類似的抗議活動。

以往,即使百業蕭條的情況下,中國民眾總相信房產是不會讓財富付諸流水的資產。因為銀行為了放貸謀利,會不斷為泡沫化的房市注入資金;地方政府需要繼續賣地以獲得財政收入,就得營造房市繁榮景像。但如今榮景不再。

中國(共)當局對房市調控政策已從「去庫存」轉向「去槓桿」,而房地產商面臨償債高峰,房子不賣沒有資金回來,最後被迫降價銷售。

該報道稱,房主們還冀望政府介入,以解決他們與開發商之間的糾紛,並調高房價。但是,當今房市的亂像豈不正是當局操縱市場的結果?

房市亂像 政府操縱市場所致?

中國主要城市的房價在2016年大幅上漲,曾經,許多人相信「房價永遠不會跌」,排隊買房、為求多買一棟房資格辦離婚等現象喧騰一時。

中國經濟專家何清漣曾表示,分析中國的房地產市場,已經不能只依靠金融地產的專業知識,因為那是一個權力之手不停介入並操縱的市場。

她還提到,「開發商、銀行、炒房客、賣地的地方政府都在做房市。」

「2015年的11萬億新增貸款,主要流向個人住房按揭貸款、基礎設施、房地產行業。」何清漣舉例稱。

另外,房價收入比是國際上衡量房地產是否出現泡沫的通用標準。世界銀行提出一個國家比較合理的房價收入比為4~6之間,意即住房總價是家庭一年可支配收入的4~6倍才算合理。

今年4月易居房地產研究院發佈《經濟環境與房地產研究報告》顯示,北京的房價收入比是21.4、廈門是24.5,位居榜首的是深圳,比例高達31.7。

中國社會科學院學者劉煜輝2016年也曾著文寫道,「為了挽救經濟槓桿,延滯風險的爆發,過去幾年,中國(共)政府主要處理方式之一是驅動民眾的儲蓄承接地產商的債務,然後轉化為房地產投資,藉以挽救地方財政危機。」

眼下,地方政府、房地產開發商、乃至一般百姓房主,均陷入債務泥淖中。

何清漣曾多次示警:中國房地產與金融系統是中國經濟危機的爆發點,危機遲早會降臨,不能確定的只是危機爆發的時間。