反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報186.6,按周持平。分區指數個別發展,港島及九龍區分別輕微反彈0.01%及0.45%,新界東及西分別再跌0.8%及0.04%。其餘領先指數亦互有升跌,大型單位及大型屋苑指數分別反彈0.26%及0.01%,中小型單位則再跌0.05%。中原代理人指數(CSI)最新報46.78,按周再跌3.61個百分點。

二手樓價指數又再持平,是四周內第二次,加上之前一連兩周八大指數全線調整,短期見樓價應已到頂。新界西連跌八周,從歷史高位累跌4.7%,是表現最差的區份,但未嘗不是健康的調整,距離合理可負擔水平仍差天共地。

差餉物業估價署數據顯示,本港樓價指數終於結束長達28個月的升浪,八月份回落不足0.1%,當中過千呎單位和豪宅跌幅較大,但細單位售價仍錄得升幅。租金指數則繼續上升,市況逆轉,需求由買轉租,租金可能滯後下跌。

市況方面,內房萬科於屯門「上源」以薄利多銷的策略,低價開盤,買家無懼加息入市,首推347個單位,即日沽清。發展商除了以同區二手價開盤外,更提供全期超低息P-2.7厘二按,成功吸引買家。市傳該盤仍有兩成投資者入市,為何市況向下,辣稅架床疊屋,仍有如此比例的投資者,值得政府深思。

二手成交極為淡靜,地產代理統計九月份十大屋苑成交只有不足30宗,創有紀錄以來新低。

資助與私樓板塊拉遠

另外,政府本季只有四幅地皮應市,供應不足3千伙。連同市區重建項目,首三季地皮可建私樓供應只有9千多伙,只及全年目標1.8萬伙的一半左右。政府解釋多幅地皮撥作資助房屋以致私人房屋供應減少。增加資助房屋方向正確,但亦須同時處理私人市場供應較預期少所帶來的影響,方法就是多推惠及廣大市民的土地。

政府欠缺推地策略,林鄭(特首林鄭月娥)上任後,地王效應更不斷刺激樓價向上。新供應又集中啟德臨海區,擁維港及郵輪碼頭景,市場估計單是樓面地價達1.6萬元。近期推出的地皮,如估值越200億的山頂文輝道地皮,連同樓面地價每呎價越2萬的何文田站二期等,這些供應與絕大部份港人無關。長此下去,私樓與資助房屋間階梯嚴重脫節,不利市場健康流轉。

心理因素令短期樓價受壓

美國聯儲局於2016年第四季啟動加息,至今加息八次。上周香港特區各大銀行終於上調最優惠利率,正式告別長達十年的零息時代。特區官員在各場合提醒市民,低息環境已經結束,呼籲市民留意及管理風險。

加息時間與筆者年初時預期大致吻合。特區之所以現在才加息,皆因08年聯儲局不斷減息,香港最優惠利率停留在5%的水平,並沒有跟隨,但如今聯儲局已追回差額。未來特區加息步伐大可能跟隨美息。加息對供樓的實質影響有限,以100萬按揭借貸,20年還款期計算,即使加息半厘,每月供款增加少於250元。由於取用按揭時必須通過加息三厘的壓力測試,風險對大部份買家而言是可控範圍。

港人買不起樓的主要原因是未能拿出首期,並不是供不起。雖然加息實際影響有限,但短期樓價則無可避免受壓,有多個原因。

其一,加息的心理影響令買家採取觀望態度,買賣落差擴闊,短期需求減退。有少部份業主為了鎖定利潤減價出貨,市場注視的樓價指數將反映此類成交而跌幅較急,令準買家預期價格再跌而延後入市。短期此跌價循環不易打破。代理人情緒指數亦連跌九周,近兩年來首次跌穿50點的牛熊分界線,亦預視樓價指數向下。

其二,後市轉趨不明朗,發展商將會加速散貨,一來吸走二手客源,二來開盤價將會更克制。在一手價主導市場下將會為二手帶來壓力。

其三,政府積壓大量未批的樓花預售,該批樓花在未來三至六個月釋放,需求減退之餘剛好遇上供應短暫增加。

反而要留意的是特區加息的因素並不是反映經濟增長強勁,而是受制於聯繫匯率而被動加息。反之,特區經濟因貿易戰而面對下行風險,萬一股票市場大幅下滑,樓價跌勢可以十分急。參考15年8月至16年2月的市況,樓價可於六個月內下跌15%。

中長期樓價難以下跌

至於中長期樓價走勢如何,在正常的市場下考慮於三大因素。

其一是利率走勢,持續加息勢必對固定資產價格構成壓力,但筆者認為加息將在150點子之內。市場預計聯儲局19年將加息四次合共一厘,但後繼如何?利率與國民生產增長有正比關係,經濟增長推高通脹繼而利率上升。但美國已經是極為成熟的經濟體系,無法重拾以往的高增長,3%至4%已經屬高水平,加上貿易戰,再增長0.5%難乎其難。聯儲局加息預期已經反映預期經濟增長,額外加息將會拖累經濟。

再有美國國債高達20萬億美元,有分析指當聯儲局利率升至3厘,即現水平加75點子,國債債務利率支出將構成嚴重財政壓力,其後加息聯儲局必審慎而行。假設特區加息100點子,因沒有類近對沖通脹的長期資產,租務回報難以相應增加100點子,意味中長期樓價跌幅應在15%之內,只及林鄭上任後的樓價升幅。

二是經濟情況,特區加息卻遇著貿易戰帶來的經濟下行風險,理論上對樓價是雙重打擊。但特區樓市早已與經濟完全脫鉤。在不當的管治下,樓宇已變成類似高檔商品的小圈子市場。極高檔消費的經濟特性是即使經濟下滑,對其價格影響甚低。土地供應錯配令小圈子市場得以維持。

其三是房屋長期供求。土地供應於未來十年無法解決,再加上各項人口配額政策,需求增長集中於未來五年,供應缺口將長期存,限制樓價調整幅度。貿易戰更顯香港角色的重要性,在特區政府各項政策配合下,將有更多國內企業進駐香港,有負擔能力的相關人士亦同時移入,支持樓價。

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特區樓市陰陽怪氣,早已脫離基本經濟因素及市場機制,樓價反映的是隱藏政策及政治因素。即使加息周期開始,經濟面對下行風險,樓價或有短期波動,但長期走勢仍受供應不足及特殊需求影響。筆者至今仍看不到有任何令樓價回到合理可負擔水平的因素。◇

 

 

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