反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報186.6,按周再跌0.23%。分區指數全線再下調,港島、九龍、新界東及西分別下跌0.31%、0.07%、0.23%及0.33%。其餘領先指數亦全線再報跌,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下跌0.24%、0.23%及0.22%。中原代理人指數(CSI)連跌八周兼創近22個月新低,最新報50.39,按周再跌1.76個百分點。

整體二手樓價連跌兩周,是45周以來首次。八大指數亦連續兩周下調,更是自2016年2月以來首次。但所有指數跌幅輕微,樓價指數是否已經轉勢仍有待觀察。新界西表現較差,連跌七周,累積跌幅4.6%,但新界東表現迥異,從歷史高位回落不足1%。

踏入第四季,樓價將面臨考驗,一來政府積壓大量申請預售的單位,二來持續了十年的零利率環境結束。更值得留意的是外圍因素,貿易戰、美國中期選舉、十年美國債息走勢,可能令資本市場大幅波動。

香港特區擁有全世界最奇特的股票市場,上市公司市值是特區生產總值的12倍,而其它成熟市場皆低於1.5倍。即10%的市場價值波動已大於特區國民生產總值,這就合理地解釋為何股票市場波動對香港影響巨大,升跌亦影響到樓市。

付款辦法眼花繚亂

市況方面,手頭上有現貨的發展商加快步伐推盤。內房萬科置業位於屯門的「上源」以平均呎價1.1萬低價開盤,旋即吸引大量買家。會否引發更多發展商減價買樓仍需觀察。

另外,為了應對空置稅及市場不明朗因素,發展商繼續利用自身優勢,以提供選擇給買家為名,在付款辦法上使出差異化策略,例如先住後付、特長成交期、先低後高的利率計劃、甚至收取以樓價百分比計算的手續費等。以往地產商的各種付款辦法及回贈,已經令透明度減低,即使有價單,複雜化的選項及付款辦法令買家難以比較價錢,甚至出現買家計錯數,無法上會導致被發展商殺訂的情況。

以往政府推出措施時缺乏深思熟慮,結果把市場嚴重扭曲,看來今次也不例外。面對進一步複雜化的付款及銷售方式,懇請政府真正從用家出發,維持市場秩序。

舊建築安全問題日增

繼去年「天鴿」襲港,今年「山竹」來勢更洶,特區連續兩年掛起十號風球。特區政府做事虎頭蛇尾,颱風來襲之前準備功夫十足,可惜風暴過後應變不足,低估了颱風對市面的影響,交通大混亂,主要鐵路戶外段無法行駛,主要公路幹線受塌樹影響通車困難。特首稱特區安然度過風暴,相信大部份市民並不認同。一場風災,暴露了特區城市規劃及建築上積累的問題,值得深思。

首先是樓宇安全問題。筆者所住的四十多層高的大樓都明顯搖晃,當然專家指搖晃屬於正常,近年的建築物可抵禦250公里的風速,但始終令人感到不安,若下一個更強的颱風來襲會如何?缺乏城市規劃,在盲目追求建屋數量,牙籤樓處處,建築物間的風切變及風洞效應會否進一步危及樓宇安全?舊有建築物又如何?政府應向市民提供甚麼資訊令市民更安心?

有天台僭建住屋被強風吹翻,幸好無人傷亡。政府過去執法不力,天台僭建屋處處可見,政府唯有儘快把所有僭建物作風險評估,強力處理高危項目。

政府到處見縫插針,採光權不受保障,建築物利用大型窗戶及環保露台工作平台等增加室內光線。但窗戶物料標準近年才更新,舊有建築物窗戶不符新標準,以致部份舊建築物未能抵禦颶風出現爆窗。是否要提升安全標準?又應如何執行?

其次就是城市規劃問題。上世紀七十年代,港英政府設計衛星城市,原先希望部份工商業遷入,令新市鎮居住的市民原區就業,可惜未能成功。特區政府未有吸取經驗,將軍澳、東涌等新區,絕大部份是住宅,區內人口需跨區就業,超越區內基建負荷。一場颶風正正暴露問題,東鐵綫、東涌綫及幾條主要行車幹線如吐露港及屯門高速公路等,萬一出現堵塞,幾可癱瘓工商業。

規劃未能紓緩跨區就業

即使啟德新區看似平衡商、住、休閒三方面,但因樓價失控,區內就業人士根本無法負擔區內樓價,結果又出現跨區工作。另外,政府打著智慧城市的旗號,但在家工作則未成氣候,政府是否應帶頭鼓勵、研究如何協助中小微企轉型?

樓價失控還帶來兩個問題,一是把更多勞動人口逼進新界,增加基建負荷。二是收購出現困難影響舊區重建。市區重建局明言重建油尖旺區舊樓將出現1,900億元赤字。

舊區無法轉型,城市應對颶風的風險正在上升。不少受風暴潮影響的地方,例如杏花邨、將軍澳、小西灣、城門河岸區都是填海得來,幸好颱風來襲之時不是天文大潮,否則後果將更嚴重。以往填海的標準看來已無法抵受風暴潮,如何提升這些現有填海區域的安全?

特區缺地,政府篤定大量填海造地,無可避免需要提高安全標準以應對未來氣候變化。其相關的基建費用較其它覓地選項是否符合成本及時間效益?

城市環保及綠化問題亦十分嚴峻。颶風令過萬棵樹木倒塌,但負上減慢氣候變化的責任不可推卸,植樹及城市綠化必須持續,但亦須從長計議。依筆者目測,倒塌樹木大多是路邊獨木,即使在西貢最當風的郊外,整片樹林幾乎完好。綠化需要考慮樹木種類、栽種方式、土壤深度等。

減廢更刻不容緩,巨量海洋垃圾沖積上岸,碎成粒狀的發泡膠嚴重影響海洋生態及食物鏈。據國家環境保護局統計,中共管治下的中國大陸,每年製造海洋垃圾880萬噸,是美國的30倍,碳排放竟佔全球30%,是美國、所有歐盟國家及印度的排放總和。特區每年迎來4千多萬內地遊客,他們大多只聽國家發展硬道理,未聞中共環保糊塗賬。特區不能只顧經濟利益,更應負起向內地客宣傳真相及喚起公民意識的責任,為改變人類命運出一分力,則善莫大焉。

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經歷二戰屹立百年的中環煤氣燈,見證情侶山盟海誓的石澳藍橋,瞬間隨風而去。面對天災,人是何等軟弱無力。除了珍惜所有,是否更應思索生命的真義?若劫難遽然而至,富貴繁華,頃刻灰飛煙滅,君又能否一笑人間今古?◇