反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報187.03,按周下跌0.75%。分區指數全線下跌,港島、九龍、新界東及新界西分別下調0.12%、2.15%、0.12%及0.47%。其餘領先指數亦全線報跌,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數則分別下跌0.23%、0.85%及0.9%。中原代理人指數(CSI)連跌七周,最新報52.15,按周再跌2.04個百分點。

颶風襲港帶來的思考

二手樓價下跌,八大指數同步調整,是四周以來第二次,情況罕見,新界西連跌六周,累計跌幅4.3%,相信受居屋定價大幅下調影響。代理人情緒指數連跌七周,由70多點跌至近50的好淡分界線,創近兩年低位,預期樓價短期受壓,連續28個月的升浪終歸結束。

二手繼續拉鋸,一手依舊是市場焦點。南豐日出康城LP6次輪加推488個單位,亦幾近沽清,發展商大規模加推707伙測試市場承受力。恒基位於西營盤地鐵站旁的藝里坊,主打迷你單位,首日只賣出五成單位。樓價調整,納米樓單位將首當其衝,這些單位難言適切居所,呎價比一兩房單位還要高,其需求只是樓價過高將貨就價的產物。

另外,繼去年「天鴿」襲港,今年「山竹」來勢更猛,香港特區又再掛起十號颶風信號。筆者亦曾於七八十年代經歷多次颶風襲港,以往情景仍歷歷在目,但今次感受殊深。

當年住宅最多都是二三十層高,風雨雖然強勁,在家仍覺安全。今時今日,住宅六七十層高,大量出現屏風樓,建築密密麻麻,就連筆者所住的四十多層高的市區大樓都明顯搖晃,令人擔心萬一風力再強會出現甚麼情況。窗外所見,風雨在建築物罅隙中不斷閃飛而過,忽然捲作大漩渦,然後擊在另一大廈的外牆,濺出一幕水花,陰風怒號不止,怵目驚心。

當然,特區的新建築物皆要符合風力測試標準,應可以抵禦250公里的風速,搖晃屬於正常,但舊的建築物又如何?缺乏城市規劃,盲目追逐數量,見縫插針,建築物間的風切變效應會否進一步危及樓宇安全?政府應及早思考這些問題。

自然災害頻生,與人類自作孽不可分。人類若不大幅提升道德標準,放棄由貪婪與霸權驅使的無道增長,這些「共業」的懲罰只會浪接浪,一個比一個凶狠。

政府是「麵粉」唯一提供者

一年容易又中秋,又到政府發表施政報告之時。特首林鄭月娥出席某電台節目諮詢市民意見,又再重複土地及房屋問題乃施政重中之重,但強調沒有「麵粉」就造不到「麵包」,只要有土地,政府願意興建更多市民負擔得起的資助房屋云云。市民年年呼籲政府加快供應,增加資助房屋比例,結果有目共睹。「重中之重」還是年復年,為何如此?

不如先說個故事。某地方白麵包價格高企,市民怨聲載道,麵包店東主稱麵粉不足,當麵粉充足的時候就會提供多一點較便宜的麵包。但原來麵包店主的另一個身份是農夫,還是那個地方唯一有資格耕種的農夫,而且在過去十多年懶懶閒,又不去研究更有效率的耕種方法,還稱過去的方式十分有效,現正準備重啟,十多年後就有大量收成。至於倉庫內的麵粉大部份已賣給高級食肆焗製高檔麵包,用來製造一般麵包的小麥則未及處理。麵包店東主更稱用來製造高檔麵包的麵粉難用作製造普通麵包,因為這樣會令高檔麵包價格更貴。

聽來極度荒唐的故事正正就在特區上演。

行會成員任志剛提出政府是唯一土地供應者,提供足夠「麵粉」責無旁貸。政府不願面對根本問題,浪費大量土地資源,現在又告訴市民填海是最有效方法,十多年後就有大量土地。事實上,未來十年長策46萬建屋目標只欠四萬多個公營房屋,即政府不是沒有土地,而是長期把大部份土地賣給地產商,給予資助房屋的土地不但少於三成,而且是「生地」,還未改劃及平整。政府又以公私營六四比作繭自縛,把私樓地撥作公營房屋又怕推高私樓價格。

回到林鄭的有土地政府願意多建負擔得起的房屋的言論,內容空泛,時間及數量皆不明確,亦不屬樓策的一部份,更迴避政府負責土地供應的核心問題。作為領導者,是否應以推銷願景、構建策略、聚焦核心問題提出解決方向?

答非所問自以為是

台下市民同時提出人口配額政策、軍事用地、外來買家等問題,被林鄭一一駁斥。首先是人口配額政策,林鄭以一家團聚的人道理由維持現狀。若政府在供應上全面配合無可厚非,但眾所周知,人口配額大部份屬基層,資助房屋遠不達標,結果把20多萬市民逼進劏房,這又是否符合公眾利益?為何一家團聚一定要在香港?既然政府說大灣區機會處處,何不鼓勵港人回到大灣區一家團聚?既然政府在供應上行無餘力,人口配額是否可中間著墨,例如先減低配額,將來有足夠土地再補上?

其次就是解放軍用地,政府不斷重複不是閒置土地,那為何粉嶺高爾夫球場及有作業的棕地不屬閒置卻在選項之內?《基本法》第13條只列明中央人民政府負責管理香港特別行政區的防務,沒有提到土地使用。《駐軍法》第12條指明香港特區與駐軍共同劃定軍事禁區,第13條更指香港駐軍的軍事用地,經中央人民政府批准不再用於防務目的的,無償交由香港特別行政區政府處理。證明條款已留有改劃及收回土地的可能性。林鄭指土地不屬香港管理,並不等同特區不能重新與中央商討軍事禁區範圍,言論有誤導市民之嫌。

至於政府指外來買家只佔成交3%,一來政府沒有計算一約多伙,涉及單位數目可能數以倍計,二來自2013年實施買家印花稅以來,近40萬宗住宅成交,以3%計算就是1.2萬伙。政府見縫插針,「粒粒皆辛苦」,實施一手空置稅都是涉及幾千伙,政府大有餘地在中間著墨,例如外來買家限購一伙,又或只准進入部份市場,又或徵收空置稅及額外地租等,讓部份單位回流給港人。

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這些答問大會,欠缺互動及反駁質詢,令政府輕鬆過關。官員心態更表露無遺,政府不但沒有利用市民的批評與建議化作改革的動力,而是視作挑戰政府的權威及施政。這些答問大會搞多少場都是白搭。怪不得「重中之重」六年多來重複又重複。◇