任志剛網誌指,政府是公眾利益的保護者,供應土地應從公眾利益出發,但供應嚴重不足,導致樓價遠超負擔能力,不符合公眾利益。(MIKE CLARKE/AFP/Getty Images)

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報188.44,按周持平。分區指數個別發展,港島區及新界東分別回調0.47%及0.61%,新界西再跌0.77%,但九龍區則再升0.68%。其餘領先指數亦互有升跌,大型單位反彈0.3%,中小型單位及大型屋苑指數則分別回調0.05%及0.17%。中原代理人指數(CSI)連跌六周,最新報54.19,按周再跌4.85個百分點。

CCL連續九星期於188水平徘徊,

九龍區連續兩周創新高,新界西則連跌五周,累計跌幅3.9%,相信有部份業主睇淡後市鎖定利潤先行離場。恒指從高位已回落7千多點,技術上正式步入熊市,加上貿易戰進一步升溫,加息臨近,更有傳大陸非常「水緊」,大型新股又密密上市集資「吸水」,香港特區「乾塘」情況乍現。按照過往經驗,樓市滯後股市三至六個月,樓價可能見頂在即。

價超高買得起大有人在

二手拉鋸,一手新盤成市場焦點。南豐將軍澳日出康城LP6因應新例推出487個單位,儲票兩星期,最終超額認購15倍,上周末開售即日幾近沽清,大手客已掃去兩成多單位,辣稅及「一約多火」無阻富裕人士入市意欲。

根據Wealth-X調查所得,擁有3千萬美元以上資產的超級富豪,特區擁有10,010個,首次超越紐約成為全球擁有最多超級富豪的城市,還有多少隱形富豪未知。相信當中有不少是中港商人、上市公司高層,選擇留在特區,既可享有人身及資金自由,又不至離大陸太遠,進可攻退可「走」。

這些人士購買力絕非一般,「磚頭」更是中國人所好,價再高都不是問題。特區一年不足兩萬個私樓供應,還不夠這些超級富裕人士投資、妻兒子女情人所用。當絕大部份港人買不起時,只要少部份有能力的人就足以撐起樓市,亦同時引證為何投資者比例長期高踞不下,大手買家仍是新盤常客,額外印花稅累收千億,政府的所謂置業主導豈非富豪置業主導?六年多來樓價不受控上升,擁有多個物業的超級富豪更是「富貴逼人來」,貧富懸殊加劇。

至於大眾市民的住屋問題,「重中之重」政府講了六年多,今天特首還在重複這一句「重中之重」,在關鍵問題上不斷兜圈,迴避責任,特區政府真的有意扭轉這置業不公的現象?

政府行為不符公眾利益

上期談到(前金融管理局總裁、行政會議非官守議員)任志剛網誌論述政府沒有土地政策令「大辯論」失去方向。土地供應不足,政府責無旁貸,必須扭轉供不應求變作有求必應。任氏另一重點就是公眾利益。他指政府是公眾利益的保護者,供應土地應從公眾利益出發,但供應嚴重不足,導致樓價遠超負擔能力,不符合公眾利益。

供應不單是考慮需求,還要考慮價格。若以任氏提出的條件衡量,政府就犯了兩宗罪。其一,若政府同意任氏觀點,但在過去十多年及可見將來皆無法做到土地有求必應,政府官員口口聲聲說心中沒有既得利益只有公眾利益,但明顯未能做到維護公眾利益。該當如何處置?誰應該問責?若政府不同意任氏觀點,必須提出任氏觀點錯在何處,並闡述政府對公眾利益的理解,繼而進一步在土地、房屋、調控政策上解釋如何符合公眾利益。

筆者希望尊貴的議員們逼令政府在土地大辯論諮詢完結前釐清,將18個土地選項逐一檢視。筆者擔心有些選項,例如公私營合作發展而不是以規劃並按條例收回是否符合公眾利益等。策略如果行差踏錯,將難以回頭。

其二,任氏指公眾利益還涉及價格,既然政府不能做到有求必應,就需要依賴調控措施穩住樓價。政府在調控上還有很多落藥的空間。樓價極度超越負擔能力,證明政府在調控上明顯未能符合公眾利益。政府調控放軟手腳的理據是維護自由市場。

但筆者在本欄多次強調樓市並非自由市場,皆因土地供應、如何分配公私營比例、在按揭借貸上設限、印花稅及各項辣稅以及市場行為監控,皆由政府控制或主導。明顯地,特區政府只是打著自由市場的旗號去掩飾其錯誤判斷及執行上的無能。

高地價變不公平的間接稅

任氏認為賣地收入就是一種稅收,由私人住宅市場以天價租賃或置業的一般市民繳付,有違房屋政策立場。政府只知以量為策,從來沒有房屋政策立場,到底違反了甚麼立場?任氏未有解釋。

高地價間接向所有買家及租賃者收取重稅,大部份既得利益者的巨額資產增值及利潤不用賦稅又或只賦低廉的所得稅,是劫貧的不公行為,且抵消低稅率帶來的效益,窒礙經濟發展。政府若不放棄高地價政策,就只有大刀闊斧改革稅制,令其更公平。

再有,為了打破市民存在心中的高地價政策,任氏建議政府將盈餘注入「特殊目的」公司,負責開發及供應土地。筆者亦曾建議賣地收入及相關的印花稅注入專項支持房屋及置業政策。此舉並不一定能令地價回落從而改變市民的觀感,但好處是政府不能再依賴賣地收入取得收支平衡,迫令政府改革稅制,擴闊稅基。專項授權亦必須小心處理。如果未受嚴格監控,政府屬意填海造地的萬億費用就有著落,大白象工程將要多少有多少,變成政府繞過監察的新途徑。

另外,任氏提出土地乃珍貴資源,對囤積土地者應加強罰則,筆者基本上同意。但罰則並不足夠,必須多管齊下。現時住宅地契已有限時發展的條文,發展商可利用修改條文,提出爭辯來拖延。再有,發展商若能提供六成單位,就算履行條款,其餘可分期發展,延遲供應。政府必須收緊現有行政管理細則,加強執行力度。

農地則要採取另一方法。發展商過往大量囤積農地,明顯是投機活動。政府應透過先規劃,利用土地收回條例收回發展,甚至表明2047年租約期滿不續約,農地價格將隨時間下跌,間接鼓勵發展商盡早把土地售予政府作其它用途。

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總括而言,任氏文章經過深思熟慮,有力地指出政府既沒有土地政策亦沒有維護公眾利益,亦有新觀點可引申作改革的契機,但其大量填海的結論忽略了政府收地改劃及善用現有土地的能力,未能緊扣其論點。任氏乃行會成員,難免代表官方立場,但同時又揭起政府瘡疤,相信廣大市民正等著政府回應其「公眾利益」的論點。◇