反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)反彈,最新報188.44,按周回升0.47%。分區指數除新界西再跌0.5%外,港島區、九龍及新界東分別反彈0.15%、1.72%及1.26%。其餘領先指數個別發展,大型單位再跌0.45%,中小型單位及大型屋苑指數則分反彈0.64%及0.72%。中原代理人指數(CSI)連跌五周,最新報59.04,按周再跌1.31個百分點。

二手樓價回調一周又再反彈,六個指數回升,只有新界西及大型單位下跌,新界西連跌四周,累積跌幅5.51%,但九龍及新界東表現強勢,兩者皆創新高。

差餉物業估價署公佈最新樓價指數連升28個月兼連續21個月創新高,累升45%,莫不驚人。從梁振英未上任開始,政府表明講處理樓市問題乃重中之重,要急市民所急,但在執行上卻不斷兜圈,今天還在辯土地來源,政府已無法說服市民有力應對高樓價的問題。

二手市場被各項調控措施嚴重扭曲顯得陰陽怪氣,有部份成交續創新高,亦有低價成交。一手銷情亦顯得兩極化,信置長沙灣「一號九龍道」、市區重建局筲箕灣逸瑆、恒基西營盤藝里坊等主打迷你盤,準買家猶豫,市場反應未如理想。南豐日出康城LP6在新銷售規則下首推480多個單位,暫錄得超額認購13倍,新地南昌站貨尾連番加推亦幾近沽清。「娥六招」或令發展商改變銷售部署,但未見一手樓價受壓。

大陸稅改加劇本港需求

另外,上期本欄談到中國大陸稅制改革對香港特區輸出人口的影響,上周末人大會議通過收緊稅務居民定義,在大陸擁有固定居所或稅務年度內累積逗留183天將被視作稅務居民,須按全球收入徵稅,但港澳居民暫享有五年豁免,細節待定。

此舉對特區樓市需求不容忽視。部份在大陸營商及工作的人士因在香港擁有資產或收入可能回流香港。部份準備走進大灣區創業的人士可能重新計劃,考慮移入大灣區退休的人士可能採取觀望態度。特區稅務優勢或吸引使更多人來港,在大陸工作的外籍人士可能部份時間轉到香港繼續處理國內工作以避免墮入稅網。大陸收緊稅制與特區稅務差距拉闊,再加上特區居民享有豁免,全都是利好需求的消息,特區樓價將更難調整。

供應土地 政府責無旁貸

土地大辯論淪為各自表述,不同團體各自辯論,提出不同的意見不同的選項,土地來源難有任何共識。上周,沉寂了一段時間的行政會議成員任志剛亦加入戰團,以土地策略為題發表網誌,提出了多個觀點及建議。網誌開門見山地指出若要令土地大辯論更有意義,應充份考慮土地政策的目的才能確保結論符合公眾利益。政府是公眾利益的保護者,供應土地應從公眾利益出發,但供應嚴重不足,導致樓價遠超負擔能力,不符合公眾利益,同時令需求由私人房屋轉至公營房屋,增加政府壓力,政府需要改變市場對樓價只升不跌的預期。

他提出政府是土地「獨市」供應者,只有政府才有能力增加土地供應,土地供不應求,政府責無旁貸,更令市民誤以為有高地價政策,利用買地賺取豐厚利潤。

他續指賣地收入就是一種稅收,由私人住宅市場以天價租賃或置業的一般市民繳付,有違房屋政策立場,政府更不應以售賣土地賺取利潤,龐大盈餘只會拖經濟增長的後腿。

他建議政府大刀闊斧增加土地供應以達致「有求必應」的目標,供應須同時考慮需求及價格,只要住宅地市場價格高於開發成本便應增加供應。政府可考慮將財政盈餘注資入「特殊目的」公司負責開發土地及落實供應,還應利用罰則減少土地囤積。最後他表態支持土地大辯論的填海選項,還擔心東大嶼填海計劃不夠,須考慮其它地方填海云云。

任氏過去亦曾經發表有關樓市的言論,最經典的應是沒有自置物業等同沽空的論點,一天未置業「平倉」,機會成本可以非常巨大。在這全球樓價最難負擔城市,可謂應驗非常。

只顧填海 放棄短中期

任氏的網誌牽涉及房屋政策、土地政策、公眾利益等關鍵議題,還有一些市場上未有所聞的新建議,值得深入分析。

網誌發表的時機正直土地大辯論進入尾聲,辯論不但無法凝聚共識,還導致社會更加分裂。早前行會召集人陳智思批評小組某些選項愚蠢,任氏又指政府根本就沒有一個以公眾利益為依歸的土地策略,令辯論失去意義及方向。越來越明顯,早前行會對以辯論方式解決土地來源問題有分歧的傳聞屬實,而且行會對土地來源已有既定立場,土地大辯論只是一場煙幕。不約而同地幾名行會成員皆大力推薦填海,林鄭月娥較早前更指填海是唯一方法,可見行會的共識是大量填海。陳智思在某節目更明示填海可以避免爭議,只要解決環保人士的擔憂,政府可任意規劃,控制住宅面積及價錢。明顯地,政府是從自身出發,選擇自身最易處理的選項,避免觸動某些人的既得利益。

任氏明確指出提供足夠土地政府責無旁貸,捅破了政府的謊言,甚麼利率低企,甚麼外來需求,甚麼資金流向,甚麼地區反對,全皆藉口,政府就是供不應求的始作俑者,要為高樓價負全責。

筆者同意這觀點之餘,更要指出政府不單是唯一能夠製造土地供應的機構,亦是唯一可提出規劃大綱並按土地收回條例收回土地,又是唯一對現有租用土地行使續租,即把現有土地變作建屋之用,這些可增加短中期供應的行為政府卻放軟手腳。按任氏的論點,樓價超越負擔能力不符公眾利益,利用填海實質供應又起碼要等十數年,期間的公眾利益如何得到照顧?

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高鐵的成本效益是負值,運房局局長陳帆指高鐵有很多無形效益。敢問局長高樓價破壞了多少社會價值及無形效益?政府在土地來源問題上已拖了六年,若土地大辯論過後未見政府大刀闊斧改革,不能做到有求必應,只能證明政府根本無意解決高樓價的問題,而是有意托高樓價,其目的更是不可告人。下周續談。◇