近半年內,中國多家龍頭巨企傳出凍結人事或裁員的消息,包括綠地、長實、萬科、富力、雅居樂等大型上市房企。市場人士擔憂,裁員潮的背後是融資渠道不斷收緊,嚴重的現金流和債務問題將使房企資金鏈緊繃。據陸媒披露,上半年,136家上市房企最新資產負債額超過10萬億,平均負債率約80%。

自7月起,不少大型房企紛紛傳出裁薪減員的風聲。8月24日,華人首富李嘉誠旗下的房地產公司長江實業上海公司被曝大量裁員,目前不少員工已經離職。

前一日的8月23日,才有媒體報道綠地將迎來一輪裁員潮,並稱綠地集團董事長、總裁張玉良近期對京津冀、上海及廣深事業部總經理做出儘快完成瘦身的指示,裁員比例高達10%—30%。

大型房企密集裁員的消息引起了業內不小的風波。易居研究員沈昕表示,目前境內融資遭遇金融機構持續收緊縮表,境外融資由於人民幣疲弱、美元強勁,融資成本較以往高出不少。考慮到未來市場整體銷售繼續回落,資金市場緊張壓力還將加劇。資金壓力大的企業一般會選擇收縮戰線,那些業績不好的區域公司就有可能成為被瘦身的對象。

10萬億巨債壓頂

Wind金融數據顯示,今年上半年136家上市房企最新資產負債額超過10萬億元,平均負債率約80%。而2017年全年,136家上市房企平均負債率達79.1%,創2005年以來最高位。債務規模較2016年增長33.33%,高達6.59萬億元。

今年年初起,房企龍頭們還在大舉發債融資,一方面是為了應對資金面收緊,一方面是為併購準備「彈藥」。同策諮詢研究院監測資料獲悉,2018年前7個月,40家上市房企總計融資4,105億元,相當於2017年下半年融資體量。

未料,局勢驟變。今年5月美中正式談判破裂,雙方貿易戰不斷升級。隨後中國股市匯市屢遭重創,資本外流。整體融資境況趨緊,房企很難借到錢。銀行貸款、信託、公募債、私募債、定向增發、境外發債等十幾個管道如今一個個收窄。

雪上加霜的是,房企發債也頻繁被終止。深圳市龍光35億元的住房租賃專項公司債券、雅居樂控股80億元的私募公司債券、花樣年50億元的租賃住宅專項債券、合生創展100億元的小公募等,均被中止。

融資收窄卻迎來償債高峰

中國國大陸產企業貸款的期限以3年為主,過去兩年產生的大量貸款將在2018—2019年到期,也就是說未來1至3年地產行業債務到期壓力集中。海通證券的報告顯示,存續地產債在2018年進入回售期的超過3,800億元,規模之大史無前例。在接下來的2019—2021年需要償付的規模分別為2,807億元、3,998億元和4,037億元。

中國房地產高度泡沫化

下半年房企勢必面臨資金吃緊,現金流承壓局面。同策研究院總監張宏偉表示,中國房地產行業正經歷著「焦慮期」,持續期可能超出很多人的想像。裁員只是初步表現,接下來恐遭逢市場深度調整壓力。

根據國際貨幣基金會(IMF)的資料,2015年中國房地產投資佔GDP比重14.18%,住宅投資佔GDP比重9.55%。此數值主要是用於判斷房地產投資是否泡沫化的指標。

相較於日本上世紀房地產泡沫最嚴重時,該比值最高也不過8.7%;而美國次貸危機期間該比值最高也只有6.5%。