目前股市是否成為美國有史以來最長的牛市,引發各方唇槍舌劍,而樓市是否繼續榮景可期呢?有人說最近樓市冷卻了,有人說還要繼續漲。這些專業人士每天盯專業數據、人脈豐富、消息靈通,但看法卻南轅北轍,這恐怕令升斗小民對樓市更加霧裏看花。

也許股神巴菲特的心法在此時更顯優雅。他在2014年的致股東信中,談到他在1986年於內布拉斯加州買了一塊400英畝田地,以及1993年在紐約大學旁買了一棟零售商業地產時,所進行的購買決策分析。

他說:「我們從事一些深具吸引力的購買時,從未只是因為總體經濟、政治環境,或者是別人的觀點。事實上,我們做決定時從來不受這些因素影響。」巴菲特那兩筆購買商業地產的思考原則,或許也可適用於一般人買樓時的考量,雖然投資目標不同,但投資的基本觀念是相通的。畢竟,每天隨著觀點不同的專家們聞雞起舞也是很暈的。

降 溫 論

房地產網站Redfin營運長Glenn Kelman在8月9日的營運報告電話會議中說,最近3周網站上購樓人瀏覽流量增幅減緩,樓市變弱,6月房屋銷售量下滑可望在7月稍能穩住,但8月、9月還會再次重演房屋銷售下滑的現象。他說:「最近幾周樓市出現顯著的放緩。」

他並特別強調,西岸樓市出現困難的情況。「多年來第一次很多經理人回報表示,購樓人需求正在萎縮。」他說,特別是西雅圖、波特蘭、聖荷西等地區,雖然待售屋庫存仍然很緊俏,但已經無法再推升樓價繼續上漲。「這些地區在6月份房屋銷售減少了2位數百分比,庫存量也增加了2位數百分比。」

他說:「華府、波士頓及部分芝加哥地區也回報說,房子現在比較難賣。」

「我們無法完全確認目前樓市處在甚麼狀態,因為這只是最近幾周的情況,但這是一個很顯著的放緩,樓市正面臨一個顯著的改變。」

Market Watch專欄分析師Logan Kane也認為,夏季向來是樓價高峰,但今年夏天有些地區樓價卻漲不上去,上次出現這種情況是2007年。

此外,西岸地區的家庭房貸負擔大,根據紐約聯邦準備銀行的報告,尤其加州家庭的房貸是家庭收入的3.35倍,居全美之冠。Kane說,加州樓價高昂多賴房貸支撐,一旦房貸利率觸達到6%,就會擊垮加州購樓人的貸款買樓能力。

續 漲 論

房地產資訊公司Veros的年中季度報告中,提出對今年6月至明年6月的樓市預測,仍繼續看漲大多數城市,特別是西岸地區。

報告預測,全美354個都會中接下來一年中,樓價將平均上漲4.4%,高度的購樓需求及歷史低水位的待售屋數量則是上漲的推手。

報告預測樓價上漲最多的前10名城市都在西岸。Veros副總裁Eric Fox在報告中指出,華盛頓州及內華達州城市在前10名占了6個城市,其它落在加州、奧勒岡及愛達荷。其中西雅圖被預測漲幅達11%。報告說,西雅圖擁有強勁的經濟發展,並且有大量舊金山灣區居民受不了高樓價,選擇搬遷到樓價較便宜的西雅圖,而西雅圖建地卻非常有限,將繼續推升西雅圖樓價。◇