反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升兩周後稍回軟,最新報188.36,按周微跌0.13%。分區指數全線調整,港島區、九龍、新界東及新界西分別下跌0.69%、0.26%、0.11%及1.28%。其餘領先指數除大型單位再升1.72%,中小型單位及大型屋苑指數則分別回調0.47%及0.58%。中原代理人指數(CSI)報67.07,按周跌4.34個百分點。

二手樓價雖然回落,但仍然處歷史第二高位。八大指數中有七個下跌,四個分區指數齊跌,是林鄭月娥上任以來只得兩次。本周並無指數創新高,對上一次沒有任何指數創新高已是36周前。由於累積升幅巨大,即使調整也屬正常,難言樓價因政府出招轉勢。

發展商推盤似有加快跡象。新地元朗Milano兩輪累售越八成單位,發展商加推但未見大幅加價。申請預售樓花單位積壓近萬伙,重貨區包括大埔白石角及將軍澳日出康城,會否令樓價受壓?拭目以待。

多間銀行調高按揭利率,市場認為影響輕微,除非息口大幅上升。

公屋輪候時間不斷惡化

另外,房委會公佈公屋平均輪候時間延長至紀錄新高的5.3年,資助房屋小組主席黃遠輝指情況將繼續惡化,何時改善未知。其實政府心裏有數,本欄上周已提供數字參考,2014年至18年五個財政年度資助房屋落成量只及長策目標的77%,往後3年供應量只有3.92萬伙,與長策後5年的19.2萬伙目標差天共地。如此供應量,輪候時間豈不惡化至2023年之後,除非樓價下滑令需求減退。正如上期論述,政府若不修改房策,從規劃開始並加強問責,改善公屋輪候時間將遙遙無期。

再有,山頂有獨立屋以7.3億元被一在鴨寮街註冊地址的公司購入,需繳交2.2億辣稅,查冊發現同一非港人利用另一間公司購入同屋苑另一獨立屋。稅務局統計數字顯示,自買家印花稅推出以來總共錄得17,302宗,稅額更高達382億。30%辣稅在資本市場屬極端溢價,為何重複出現這些遠遠超出經濟原則的交易?值得深究。這些交易一來拉高市價推高市場氣氛,二來發展商為了迎合此類需求令其它類別單位供應減少。政府應參考其它國家,研究限購,並對同類成交的資金來源、公司架構、實質控制人作更嚴格審查。

題目複雜影響辯論

不經不覺,土地專責小組推出諮詢文件已經三個多月,諮詢期只剩下不足個半月。小組每周在18區不同地方推介選項,又舉行了三場公眾辯論,最後一場在本月下旬舉行。辯論還未完結,小組急不及待推出「點心紙」進行調查,讓市民勾選足夠1,200公頃土地。到底大辯論能否讓市民理性討論,衡量得失並作出取捨,甚至達致共識?不妨先總結一下三次大辯論觀察所得。

參與公眾辯論首先要報名,以先到先得形式取得門票,每場辯論人數限二至三百人,繼而以抽籤形式抽出30至40人發表意見,限時3分鐘,社交媒體作現場直播。每次辯論,皆先有反對聲音擾攘一輪,被保安趕離場。再仔細觀察,不難得出以下結論。

其一,要作辯論首先要有清晰的辯題,通常就是一個選項,或作出一個決定。覓地議題非常複雜,更內藏18個選項,每個選項皆具爭議性,且涉及多方利益,可獨立辯論。辯題涵蓋範圍太廣,選擇太多,如何系統地辯論?

其二,辯論的目的是尋找土地建屋,可是問題不是尋找土地那麼簡單,而是樓價過高超越負擔能力,尋找土地只是解決供應,樓價高企另有其它原因,包括公私營房屋比例、供應的時間、外來購買力等。過去政府在規劃上失誤而浪費了不少土地,公營房屋比例不足,調控上漏洞百出,現在要市民開一張空頭支票,又不願與規劃及土地分配一併討論,這如何將辯論聚焦?

討論質量差欠互動

其三,有些辯論需作一些重要前設。例如土地供應小組就假設需要尋找1,200公頃土地,又認為18個選項就是合適的選擇,若這些前設無法被廣泛接受,前設的討論將騎劫辯論議題。有親政府團體指香港特區需要9,000公傾土地,亦有團體指小組預先篩走閒置政府土地、軍事用地、零碎棕地等選項。就連一向冷靜的行會召集人陳智思亦批評土地專責小組專家團隊提出的收回粉嶺高爾夫球場建屋的選項「So Stupid!」。覓地面積沒有共識,遺漏選項更不足為奇,辯論又多了幾條戰線。

其四,要舉行強而有效的辯論,辯論參與者應對辯題有深入認識,對論點作出反駁,且有清楚表達能力。利用抽簽方式而不是邀請代表各利益的人士辯論基本上是把聲音淡化,讓小組提出的建議作主導。辯論的質量明顯反映如此。例如台下有人問為何不利用《土地收回條例》收地建屋,台上嘉賓回應指將會面對大量司法覆核拖慢發展,但卻沒有人回應,指出若以公眾利益出發,以往收地有不少成功例子,且未曾面對司法覆核,為何這不是選項之一?如何在使用土地上把司法覆核風險減至最低?另外,又有人大力反對收回高爾夫球場,指應透過填海解決供應問題,卻沒有人質問前者屬短中期選項,後者屬長期選項,如何作出取代?延遲供應的社會代價又是甚麼?缺乏有質量的對話,辯論只流於各自表述立場。辯論主持人亦沒有促成有效的辯論,無助市民衡量得失,作出取捨。

其五,辯論通常由正反方各自總結陳詞,然後由評判或者聽眾作出結論。這次辯論由土地專責小組負責總結,縱使小組多次重申如實反映意見,可惜調查起用「點心紙」,還搶先在辯論前進行,實在令人懷疑其中立性。

再有,辯論沒有質素,如實反映亦無助陳述選項取捨的利弊。

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由於辯題不清,未有觸及根本,假設又未被廣泛接納,參與者受限制,討論質素未如理想,辯論無法聚焦。各團體另起爐灶,各有各辯,各自表述。土地大辯論如何收場,已可蓋棺定論,實屬鬧劇一場。政府提出以辯論來解決土地來源問題,還是陳智思那句批評土地專責小組選項的英語夠貼切!◇