反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升兩周兼再創新高,最新報188.61,按周再升0.45%。分區指數除新界東微跌0.05%外,港島區、九龍及新界西分別上升0.54%、0.85%及0.32%。其餘領先指數全線向上,大型單位回升0.12%,中小型單位及大型屋苑指數則分別再升0.52%及0.49%。中原代理人指數(CSI) 報71.41,按周跌1.15個百分點。

上月底政府推出六招調控樓市,樓價未見受壓,二手樓價更連升兩周兼再創新高。八大指數有七個上升,五個創新高,唯一下跌的新界東只輕微調整0.05%。

失信心準買家入市自保

所謂「重中之重」,「急市民所急」,六年來樓價升了一倍,最近兩年情況升勢轉急。在樓價上升及收緊按揭雙重夾擊下,上車首期更上升了三四倍。差估署上周公佈樓價指數連續27個月上升兼連續20個月創新高。準買家對政府已失去信心,即使透支負擔能力,入市才是自保的最佳方法。

樓價極度超越負擔能力,入市的方法就是壓縮空間,又或搬至更邊遠的區份,以致新界區的樓價被搶高。新界東指數早已突破200,新界西指數九個月更飆升兩成。政府又公佈未來三四年私樓落成量不升反跌,情況令人擔憂。

上周本欄指出,政府有太多應做而不做,不應做而做,不適時而做,令人不得不相信政府是有系統地托高樓價。今年新界供應重貨區屬(大埔)白石角,競爭有望壓住該區樓價升勢,但剛巧碰上鄰近的科學園大幅擴建,帶動同區住屋需求增加,連同政府撥備500億大搞科技、資金過河開通、推出新科技人才輸入計劃,豈非增加該區發展商的叫價能力?

房署公佈7月份未補地價的資助房屋成交跌至61宗,創2年半新低,數字應反映居屋大幅減價的結果。成交銳減,本應增加買家議價能力,但話口未完政府因應「白居二」恆常化政策馬上又推新一輪抽籤。眾所周知,在限制市場活化成交必然推高價格,過去多次的「白居二」已充份證明此點,在加強轉售限制前活化,又未有計劃大幅提升供應,只會把成交價推貼市價,出現補價後的理論值大幅高於市價的情況。政府托市陰招可謂層出不窮。

資助房屋困局拜長策所賜

樓價不斷上升,資助房屋需求越見殷切,公屋輪候時間突破5年,社會上要求增加公營房屋比例的聲音響亮。上周房署發表公告回應,指公私營比例是每年檢討,正研究增加資助房屋比例的可能性,但由於增加比例影響私樓供應,可能刺激樓價上升,必須細心研究,平衡公私營市場云云。

先看看資助房屋的情況有多嚴峻。港英政府於上世紀80年代致力提升資助房屋比例,由87年的43%升至97年48%。政權移交後,資助房屋總量雖然增加,但增幅遠不及私人住宅,以至市場佔比不斷下跌至今天的44%。政府2014年重新制定房屋長遠策略,以需求推算出未來10年46萬建屋目標,同時拋出公私營六四比,前5年建屋量8.77萬伙,後5年提升至19.2萬伙。翻查房署統計數字及立法會文件,14/15年至18/19年落成量只及目標77%,19/20至22/23三年間年只有3.94萬,如何達至原先19.2萬伙的目標?

讀者應還記得政府推長策諮詢文件時,本欄早已提出六成資助房屋比例毫無基礎,目的旨在穩定市場而不是從市民負擔能力出發,更忽視人口配額的特性對資助房屋需求。先低後高的五年建屋量未有土地及人力資源支持,十年滾動目標更將被利用作「走數」,不幸全數言中。

長策不但令房屋問題惡化,更把私人住宅供應量變成市場合理期望。若不提高整體供應量而只將私樓土地撥作興建公營房屋,勢必成為市場炒作藉口。連同政府剛公佈的未來三四年私樓供應下跌的消息,私樓市場勢將火上加油。火燒連環船,資助房屋價格亦將被推高,貽害等候入市及輪候公屋的市民。

政府須撼動既得者利益

由上述所得,政府連公私營六四比也遠不達標,更遑論達至更高比率。若政府真心解決房屋問題,必須從以下四大方向作全面改革。

其一,重新制定長策。資助房屋比例必須有一個基礎,不能再任意定出。政府應先提出一個廣大市民認同的願景,資助房屋板塊如何支持遠景,並充分考慮人口政策,管理長遠負擔能力需要,從而得出公私型房屋比例。

現時資助房屋板塊亂七八糟,出租公屋、「綠置居」、居屋、「港人首置盤」、青年宿舍等,出售出租價格不盡相同,限制條件不一,定位含糊,參與管理單位眾多,如何瓜分資助房屋比例不清。市場亦有不少聲音建議把資助房屋板塊整合並與私人市場切割清楚,加強轉售限制防止炒賣,政府必須一併考慮,令板塊有足夠供應量成為階梯,並改善管理效率。

其二,現時公營房屋不達標的主要原因是地皮大多屬於未完成平整或改劃的「生地」,未能建屋。在覓地方面,土地專責小組主席黃遠輝公開指政府已見縫插針,這當然遭到地區大力反對。再有就是缺基礎的大規模改劃建議,例如最新的屯門16、17、28區,忽然間增加10,000伙,超出區內人口及配套負擔。大型發展如皇后山等,政府欺善怕惡,不願撼動既得利益者,以致分期發展,規模不斷縮減。

要達至目標,政府要先進行規劃,並基於公眾利益積極利用條例收地及改劃,而不是見縫插針,追求數量胡亂改劃。

其三,現時長策的設計根本就沒有人需要問責。政府要因應策略,勒令各部門訂立支持策略相關的硬指標並加以問責,否則建屋目標只是有名無實。

其四,上述需要時間處理。短中期增加資助房屋比例並非不可行,但必須同時遏止私樓借勢再升,方法是強力調控,堵塞調控漏洞。政府要有決心撼動現有既得者的利益。

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政府會否增加資助房屋比例,年底自有分曉。若政府真的「從善如流」,但沒有修改長策,在規劃上未作配合,沒有整合資助房屋板塊,沒有問責指標,只會是另一張空頭支票。當市民發覺不兌現時那些「負責人」早已「䟴䟴腳」,享受長俸或加官進爵。看官不信?活生生的例子不就在眼前嗎?