2018年8月3日,深圳市正式推出住房改革方案,但是,被中國媒體稱之為「住房體制二次改革」的深圳新房改,救得了中國房市嗎?

1988年,深圳市開始住房改革試點,推行商品房,當年房價從年初每平米千元,迅速漲破每平米2千元,取中間均值每平米1,500元。

2017年,深圳市住房均價55,642元。30年間,深圳房價上漲37倍,成為中國房市的縮影。

中國房市,如今已經集中銀行金融風險、住房剛性需求、民眾投機風險等於一身,成為中共經濟危機的引爆點,社會矛盾的火藥桶。

所以,7月31日中共政治局會議要求「堅決遏制房價上漲」。

深圳市響應得很快,7月31日當天發佈一線城市中最為嚴厲的房市調控新政:三年限售、防範假離婚購房,以及限制企業買住房。

緊接著,深圳將3個月前提出的新房改徵求意見稿,敲定為深圳版的二次房改方案。

深圳新房改 保障房商品房六四開

8月3日深圳推出了《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》,深圳新房改方案包括:

1. 商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房分別佔住房供應總量的40%左右、20%左右、20%左右、20%左右。

2. 到2035年,新增建設籌集各類住房共170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。

3. 人才住房:價格為市場價的60%左右,面積小於90平,可租可售。

4. 安居房:價格為市場價的50%左右,面積小於70平,重點面向符合財產收入限額標準的本市戶籍居民,可租可售、以售為主。

5、公租房:租金為市場價的30%左右,特困及低保、低保邊緣家庭最低可降至10%。重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應,面積30—60平為主。

深圳版新房改,明顯帶著香港住房模式的影子,即高比例的保障房(政府福利房)。

深圳市保障房與商品房六四開的新房改目標,已經超過了香港的五五開。

深圳新房改,聲稱目標是通過政府控制出讓土地,再加上嚴格的調控措施,來抑制房價飆漲的勢頭,並為有住房剛性需求的居民,提供進入房市的機會。

例如深圳新房改要求,市場價50%—60%的安居房和人才房,市場租金10%—30%的公租房,都只針對沒有買過商品房的居民開放。而且,一旦買(租)了保障房,以後想換成商品房的話,也必須先行轉讓,或由政府按規定回購之後,才能入市買商品房。也就是說,政府保障房只能用來住,不能用於炒。

18年畫好大一張餅?

深圳新房改計劃分三步實施,看起來似乎雄心勃勃。

第一階段,2018年—2020年籌建42萬套房子,人才房、安居房和公租房不少於25萬套,年均保障房8.3萬套;第二階段2021年—2025年再建45萬套,保障類房子還是不少於25萬套,年均保障房5萬套;最後一個階段,2026年—2035年蓋83萬套,各類保障房不少於50萬套,年均保障房還是5萬套。

不過,深圳新房改,到底是宏大的藍圖,還是遠大的「畫餅」?

其實,深圳的這次新房改,所提出的保障房數量並未超出民眾預期。

例如,深圳市現有的住房規劃是:2016—2020五年期間,新建及籌集保障房40萬套,年均8萬套。

實際情況是:2016年實際供應4.2萬套;2017年實際供應4.6萬套(當年計劃供應4.5萬套)。

深圳市政府為此付出的財政代價是:

2017年計劃安排住房保障支出356.7億元,比2016年增長165%。而且,除了預算中的支出之外,政府實際上還需負擔未計入帳面的、土地出讓和稅金收入上的損失,這筆隱形投入不會少於帳面上的保障房支出。

現在的問題是,深圳市政府真的有財力和決心,支持其野心勃勃的新房改計劃嗎?

是藍圖還是畫餅?一算便知。

先算一算2017年深圳市政府的保障房。

首先要明確,在中國,土地成本加稅收成本佔房價比重曾達八成以上,歷史平均為房價的六成左右,其中土地成本約佔房價四成。

其次,開發商是不會虧本來建保障房的,哪怕政府提供了一些土地和稅收優惠(國有土地免收土地出讓成本),如果保障房的利潤率低於商品房,開發商也不會有興趣。

所以無論是人才房、安居房還是公租房,政府要吸引開發商來建房,肯定就得去補足開發商的利潤缺口(與商品房相比)。

假定地產商在開發深圳市政府的保障房時,政府減免了一半的土地成本和稅金即房價的30%,如果保障房是按照市場價的一半出售,那麼利潤缺口大約是房價的20%。

2017年深圳市政府保障房計劃供應4.5萬套,假定平均每套面積70平米,2017年均價5.5萬元每平米,那麼深圳市需要補足開發商的利潤缺口大約為350億元,跟當年的計劃住房保障支出356.7億元接近。

再看看深圳新房改計劃。2018年—2020年,保障房不少於25萬套,年均保障房8.3萬套。

如果深圳市政府真的能夠實現其規劃,那意味著年供應保障房數量幾乎增加一倍,考慮到房價漲幅,政府為此預算的住房保障支出也至少會翻一倍,也就是每年要為興建保障房支出至少700—800億元。

深圳市2017年實際的財政盈餘是2727億元。今年因為中美貿易戰的影響,深圳出口下降,因此今年預算收入可能會減少。

那麼,深圳市有多大可能,會在預算收入縮水的背景下,額外增加四、五百億元的開支,去實現它以前從未實現過的保障房目標?

深圳模式 對絕大多數地方政府或是空中樓閣

1994年中共正式推行第一次住房制度改革,全國房地產市場進入了商品房時代。

現在,中國房市已陷泥潭。

土地財政和金融泡沫早將中國房市拖入深淵,罪魁禍首的政府(中共)已無能為力,除了調控。

去年全國樓市調控約250次。今年各地至今已經調控逾230次,7月以來已逾40次,力度越來越大。深圳在推出了新房改後,依然表示將繼續堅持原有的房地產嚴密調控。

雖然一線、二線城市因為政府調控,而暫時呈現市場凍結的僵局,但三線、四線城市的迅猛漲勢,依然拉動全國房價繼續上揚。

深圳此時落地的新房改,似乎給各地帶來一線曙光。不過,更可能是畫了一張大餅,而且還是在鏡子中畫的餅。

因為中共的財政現實可能決定了,深圳的房改模式無論是否能成功,對絕大多數的地方政府而言,都只是空中樓閣,連想想都是奢侈。

全中國的地方政府中,也就只有上海、北京、深圳、江蘇、廣東、浙江、寧波、青島和大連,總共6省(含直轄市)3市去年財政盈餘超過了500億元。其它地方連生存都要靠中央轉移支付來輸血,哪裏還有錢投資保障房。