反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升六周兼連續三周創新高,最新報186.81,按周再升0.26%。分區指數除港島區輕微回落0.14%外其餘皆升,九龍、新界東及新界西分別上升0.54%、0.99%及0.83%。其餘領先指數除大型單位下跌0.78%外,中小型單位及大型屋苑指數均連升六周,本周分別再升0.45%及0.5%。中原代理人指數(CSI) 報74.95,按周跌1.36個百分點。

發展商無懼新招開高價

二手樓價連續三周創新高。新界區升勢強勁,新界東十周累升8%,新界西連升五周。中小型單位及大型屋苑兩者連升六周。

指數並未反映「娥六招」及中美貿易戰開打,但觀乎市場最新成交及新盤開售情況,樓價未有因新措施而受壓。

發展商對空置稅嗤之以鼻,紛紛如常推盤。新地連開兩盤,北角海璇平均呎價3.7萬,較同區的新盤柏蔚山呎價高出越三成,一個285呎開放式單位索價1,265萬。大埔白石角雲匯首推128伙,呎價較毗鄰上月才開售的新盤嘉熙高出5%以上。遠東發展位於大圍的珀玥,主打迷你單位,平均開售呎價2.15萬,較同區二手盤呎價高三至四成。正如上期分析,空置稅缺乏適時性及全面性,發展商還有多種方法令其效力大減,本欄將另文分析。

政府剛出招,那邊廂便部署多幅地王招標繼續刺激樓市氣氛。先有黃竹坑地鐵站上蓋三期大型項目,估值達360億,挑戰歷來最貴鐵路上蓋項目。繼而有山頂文輝道地王估值達十萬元一呎,挑戰全港呎價最高紀錄。再有啟德兩幅百億地王。發展商擔心政府改劃更多私人住宅用地作資助房屋,可能把地皮價格搶得更高,進一步刺激私樓市場。

另外,東南亞某國調控住宅市場的策略值得香港特區借鑒。該國八成多是資助房屋,負擔能力仍是個位數字,去年年中前樓價連續15季錄得下跌。樓市剛復甦,18年上半年樓價錄得7.4%升幅。眼見私人市場稍熱,當地政府當機立斷,馬上出招加重印花稅,物業越多稅率越高,訊息明確。該國亦一早推出空置稅且空置年期越長稅率越高。

特區政府稱住屋問題重中之重,急市民所急,但面對全球最難負擔的樓價,調控慢條斯理,連改劃九幅私樓地皮作公營房屋都要分四年推出,樓價怎不越升越有?

樓市紀錄罄竹難書

林鄭月娥領導的現屆政府治港剛好一年,是時候看看其房屋管治的「成績表」。

差估署統計數字顯示,一年來樓價指數只升不跌且月月創新高,累升14.7%,租金指數有11個月創新高,累升5%。

林鄭發表施政報告後,市場搶購上車盤及中價盤,CCL新界東及西指數一年分別累升19%及20%。18年上半年一手住宅成交金額平均每宗1千5百萬,創有紀錄以來新高。負擔能力不斷惡化,年初Demographia公佈特區負擔能力連續八年冠絕全球,數字之高前所未見。萊坊發表《全球樓價指數》,截至今年第一季,特區樓價按年升幅冠絕該指數追縱的57個國家。據中原私人非本地買家統計,以宗數計算,過去四季平均佔9.5%,是政府收取雙辣稅後新高。最新一期居屋超額認購32倍,是復售居屋以來最高。公屋輪候時間延長至5.1年,創18年新高。

處理房屋這個棘手的問題猶如打仗,取勝之道還看《孫子兵法》始計篇內的「五事」:道、天、地、將、法。

道為首,道者,可視作政府提出廣大市民認同的住屋願景。新一屆政府並沒有趁機提出廣大市民認同的願景,繼續以量為策,相信填補供應缺口就等同樓價回到可負擔水平,上加一個沒有指標的置業主導及沒有供應佔比的港人首置盤重塑置業階梯。無道可言,市民自然不會配合,政府寸步難行。

天者,即對情況掌握及適時行動。政府低估剛性需求的威力。樓價狂升,政府等至周年最後一個工作天才出招。政府又等市場加息冷卻樓市,美國已加息七次,多次提醒市民「狼來了」,但至今未見狼蹤。

兵法早已論定勝負

地者,即有利的形勢。新一屆政府上任之初擺出大和解姿勢,但「一地兩檢」霸王硬上弓把互信破壞。特首言論經常激起矛盾,「公屋封頂論」道歉收場,又把劏房戶苦況歸咎於反對填海造地者,又指無講過要扭轉樓價上升的局面,根本不是從市民負擔能力著想。土地專責小組稱未有調查結果,林鄭卻率先表態支持「填海」。

將者,就是領導者的才能。今天特區樓市問題緣自曾蔭權時代造地放軟手腳。造地是發展局責任,而當年局長正是今天的特首。財政司司長是上屆發展局局長,土地來源問題上屆政府一早確認,因五年來一籌莫展,才需成立土地專責小組處理。律政司司長甫一上任便爆出僭建風波,完美示範如何利用首置等同非投資者的漏洞避過辣稅。運房局局長對公屋輪候時間不斷延長感到沮喪,但並沒有提出解決辦法。

法者,可視作執行方法及效率。民政事務局花了四年時間檢討私人會所用地,建議還與土地小組自相矛盾。政府將改劃九幅用地填補部份公屋供應缺口,發展局局長要分四年改劃。賣地依舊沿用招標方式,為了增加透明度,政府要等一個月而非即時公佈其餘出標價。政府減所得稅,那些專門以投資住宅收租的公司拍手叫好。

出售資助房屋改與負擔能力掛勾,沒有實質增加資助房屋比例,等同增加獎金,同時因更多申請而中獎機會減低。

空置稅只針對一手,以取得入伙紙後一年才起標,條例生效又滯後,發展商有足夠時間部處。政府更忘了二手空置是一手的五倍。針對發展商擠牙膏式售樓,價單佔可售單位增至20%,但發展商依舊可以大手客優先,提供特別財務安排,退稅回贈,優勢未變。各國實施限購,政府指未有需要。

成立土地專責小組,諮詢報告被坊間批評預先篩選預設立場問卷有誘導性,政府寄望辯論可令既得利益者放棄利益,社會達至共識。

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有病固然難受,但當看病遇上被指派且不准撤換的庸醫,既找不著病灶,藥石亂投,維生指數每下愈況,其實看不見盡頭的身心煎熬才是最苦。這份年度成績表如何,港人心裏有數。◇