在中美貿易戰正式開打後,坊間有個說法,北京當局如果鬆綁樓市調控,其所得立刻彌平關稅損失,此言依據的是中國房地產公司上半年業績。

7月4日,最新統計數據出爐,今年1至6月,百強房企合計銷售近4.6萬億元,同比增長36.5%。報告稱,上半年熱銷、房價暴漲的主要領域是三四線城市。難怪有人說,一二線城市放開限購也會暴漲,有了房地產市場的稅收,關稅損失算甚麼。

縮小範圍來看,今年僅上半年,十大地產商就賣出1.97萬億元,這個銷售數字,比2015整年的銷售總和還多出4700多億元,也只比2016全年少了2%而已。

再看另一個統計,5月份70個大中城市房價變動,61個城市環比上漲,2個城市環比持平,7個城市環比下調。所謂下調不是指房價跌了,而是漲幅收窄。

以上合計來看,今年1至6月,全國(中央和地方)發佈的樓市調控政策近200次之多,但在如此調控高壓下,眾地產商尤其是房企巨頭,再次創下了歷史最佳的半年銷售業績。

然而新數據代表的還是一個舊結果,即樓市越調控房產銷售越火爆,房企營收也還是越調控越肥美。過去、現在乃至以後,樓市調控這個越限越漲的怪圈問題,任志強等地產大佬也早有解說。

通常對剛需民眾而言,總是認為樓市「調控失敗」、「調控無效」,是對官方「調控」一詞會錯意,因為從中央到地方政府調控政策的本意,不是不讓房價上漲,而是在抑制房價明顯過快上漲。

目前中國鐘擺化生存的人口有1.2億,城市化率不足5成,這意味著,城市化建設還在加劇進行,亦即帶來巨大剛需。所以任志強說,房地產還有20年的紅利期,未來20年中國要把城市化完成率達到70%。

可見今年上半年樓市火爆的三四線城市,房企熱銷受益於當地政府出臺各種各樣的「人才落戶」政策。各地相繼「搶人」,「愛才」是其次,「愛財」是最主要,房地產商和地方政府皆「財源滾滾」。

不過房企亮麗營收背後有隱疾,正常情況這樣的業績應該反映在股價上,但一直以來地產股及上市房企股價不振,近期還接連遭受重挫。房企業績與股價背離的主要原因是債務壓頂。資料顯示,資產負債率超過80%紅線的房企至少有三成。

在中美貿易戰期間,曾引發輿論討論中國有幾個核彈會不會爆了,其中之一就是樓市。

債務率高築的房地產商,今年下半年至2020年都將是還債高峰期,從今年四季度至2020年二季度,全國房企累計到期人民幣信用債金額約為1.37萬億元、美元債約為606億美元(約合4020億元)。

據報道,截至2016年底,全國房企的債務規模至少達11.2萬億元,若加上隱形債務,這個數字會更高。僅僅以11.2萬億元計算,這意味著13億的國人,每人需要拿出近9000元給房企,才能拯救房地產這個債務大窟窿。

房企既然如此賺錢,何以最後還是債務纏身?直接說具體原因「高負債拿地」,這是房地產業的普遍現象,無論你是小房企還是萬科這樣的巨頭,個個都是負債累累。

而地方政府坐擁土地的財神爺,有樓市這棵搖錢樹,為甚麼也債務累累?還同房企債務一樣還成為一個核彈級別的存在?因為一份財政入卻要供養黨委、政府、人大、政協等黨政4套班子花銷,還有深不見底的腐敗,過去幾年落馬大大小小官員貪腐金額就是明證。

地方債務之所以能夠穩住不爆,最主要原因是各級政府握有土地資源,只要房市價持續走高,土地繼續增值,債務就可高枕無憂,然後只要經濟成長保持在一定水準以上,房市維持一定溫度,土地繼續增值,就會在這個體制內循環下去。

中國樓市調控怎麼越限越漲,各地政府怎麼可能「房住不炒」,這些問題的答案不獨任志強,凡地產大佬都知道也都說了不少,但其根本原因一直沒點破:這個體制是共產黨體制,中國憲法將土地所有權及使用權分開,土地名為「國家所有」、「全民所有」、「集體所有」,實為中共一黨所有,房價若跌,土地賣不出去或不能維持高價位,就沒錢養活黨組織,中共就會垮台。