反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升五周兼連續兩周創新高,最新報186.33,按周再升1.03%。分區指數除新界東持平外其餘皆升,港島、九龍及新界西分別再升2.96%、0.12%及0.71%。其餘領先指數亦全線連升,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別再升1.02%、1.03%及0.99%。中原代理人指數(CSI)報76.31,按周跌2.03個百分點。

香港特區樓價早已嚴重超越負擔能力,儘管政府官員十數次提醒市民各種風險,全球貿易戰不斷升溫令股市受壓,政府又多次放風加辣,樓價依然升勢未止,整體二手樓價連續兩周創新高。除新界東持平外,七大指數連升兩周,當中有六個指數創新高。新界東已連續九周上升或持平,對上一次已經是7年多前。差估署亦公佈五月份樓價指數延續最長升浪至26個月及連創新高紀錄至19個月。林鄭上任一周年,以CCL計算整體樓價上升16.4%,新界東及西更分別上升17.9%及19.2%,意味上車盤及中價盤價格搶得更高。

樓市「㷫」賀林鄭上任周年

事實上,量化寬鬆早已完結,息口亦早已見底,特區樓價走勢便完全反映政府過去一年政策與調控措施的總合。林鄭月娥上任之初,市場正聽其言觀其行,樓價橫行了三個月,直至去年十月,林鄭的施政報告未能提出令市場信服的房屋策略,反而釋除樓價因供應增加而調整的疑慮。更大的問題是政府坐視樓價飆升,直至七一「年檢」之際才出手,貫徹了林鄭「無講過要扭轉樓價上升」的言行。

梁振英上任前時稱樓價過高,房屋問題是重中之重,政府有決心解決問題,林鄭接手後基本上延續梁振英長策,結果六年來樓價翻了一翻。決心及信心並不足夠,還須配合願景的策略,強勢的執行,全面的監察,適時的修正。樓價長期癲升已充份證明政府策略、執行、監察、判斷全盤失敗。若不來過釜底抽薪,重新釐定策略,制定全面調控措施及短中期對策,摒棄供應到位等同樓價可負擔的思維,切實地從公眾利益出發,實在地挑戰既得利益者,樓價不可能回到合理可負擔水平。

政府從不急市民所急

自去年10月林鄭發表施政報告後樓價拋物線上升,累積升幅達16.6%,時隔九個月,政府終於出手加強調控,推出坊間稱作「娥六招」的六項措施,包括修訂資助房屋的定價與市價脫鉤而改為與負擔能力掛鉤,推出「港人首次置業」先導項目,改劃多幅私人住宅用地作興建資助房屋,成立專責小組協助民間推行過渡性房屋計劃,向取得入伙紙後空置半年的一手盤徵收相等於應課差餉租值兩陪的空置稅,預售樓花單位比例提高至單位總數的兩成。

政府稱措施主要目的是重塑置業階梯,重燃市民置業希望云云。所謂重中之重,急市民所急,官員表現卻是另一回事。樓價失控上升,遲遲未見政府出招,林鄭還外訪歐洲推銷一帶一路,後再上京,前後兩個星期不在香港,然後才返港趕在七一前最後工作天召開特別行政會議,莫非重中之重實另有其事?「娥六招」能否令市民重現置業希望?先逐項檢視一下。

居屋、綠置居、首置盤定價與市價脫鉤,令售價有相當下調,的確有助紓緩負擔能力的問題,但因沒有實質增加供應,意味這些資助房屋超額認購將更嚴重,令有需要者置業機會更少。

港人首置盤早在林鄭競選時提出,去年10月施政報告重申,如今只是再提,並非新招。最新公佈的先導項目單位數量極為有限,將淪為大抽獎。

作為置業階梯必須有清晰的定位及一定的數量又或佔供應的比例,但兩者政府皆沒交代清楚。政府又傾向利用公私合營模式,先等土地專責小組建議,再成立另一專責小組研究推行框架,並由地產商主導時間表,供應有限時間拖延。

成立專責小組協助民間推行過渡性房屋計劃無可厚非,但觀乎現時所有民間方案,即使政府在行政及資源方面提供協助,亦暫難有突破性進展。

效力短暫副作用多

本欄多年前已呼籲政府必須大量改劃土地增建公營房屋以配合人口政策,政府不斷拖延。政府一直指有研究改劃,如今只是向市民交代進度,並非新招。即使改劃,政府還要分幾個年度分開改劃,每年平均增加2千多伙,其目的依舊是保持樓市穩定。政府又沒有公佈更長遠的改劃策略及目標,先前更已表達立場,擔心把私人住宅地皮改劃後令私人市場供應更加緊絀而進一步推高樓價,可以推論改劃數量有限,遑論追回資助房屋供應缺口。

雖然政府放風可考慮增加資助房屋比例至七成,但林鄭明知未來十年土地不足,又馬上附帶需有足夠土地的條件,等同關上討論後門。

空置稅屬新招,且稅率有一定的阻嚇性,但仍要修改法例才能生效。政府預期下年度才提交立法會審批,何時正式生效未知。徵收基礎以取得入伙紙計算,上加六個月空置期才起標,地產商已有足夠窗口時間把現貨攤分出售,又或改賣為租,並部署未來開盤策略,把影響減至最低。

空置稅的作用等同提前預售樓花,不能改變供應不足的事實,之前已證明提前預售樓花無阻樓價上升。政府只針對一手收取空置稅,但以量計算二手樓才是主要空置的盤源。有人擔心空置定義問題,多國均能解決惟獨特區不願面對。政府即時把預售樓花比例提升至20%可取,可惜來得太遲且不夠全面。

現時有很多銷售行為,例如投資者大手客優先、限制公司客比例、稅務回贈、以不同方式付款、提供一按以外的財務安排等,地產商出於自律未有用盡自身優勢。如今政府只針對一項出招,地產商勢必還招,針對上述加大力度推行,地產商與地產商之間加強協調開售把需求集中,勢將令市場更扭曲。

「娥六招」只能算作小修小補,且姍姍來遲,缺乏長遠目標及方向,效力短暫且副作用甚多。政府稱還有招數應對樓市,在如此嚴峻的情況下還不肯使出,目的還是保持樓價穩定於高位。重燃市民置業的夢想?怕且延續夢魘才真。◇