中國房地產處於泡沬風險區域,中共當局為了避免政治風險,並未提出對症下藥的政策,反而出台鼓勵開發商租賃的計劃。彭博社分析,這不僅未解決問題,反而火上加油,更加惡化經濟失衡。

彭博社報道,中國房地產是驅動經濟的主力,據估計,其對國內生產總值(GDP)直接和間接的貢獻佔30%。對中共當局來說,避免住房價格下跌及穩健發展是首要任務,因此而制定了扭曲房市的政策,進而更加惡化經濟失衡。

儘管中共近幾年試圖改革,但房地產市場仍未脫離泡沫風險區域。據搜房控股(SouFun Holdings Ltd.)的統計,自2015年6月到2017年底,「100城市價格指數」(100 City Price Index)上漲了31%,達到每平方英尺將近202美元。

這個數值高於美國每平方英尺房價中位數38%,而美國的人均收入比中國高出700%。相較之下,大多數中國人無法實現買房願望也就不足為奇了。

為了抑制飆高的房價及減少開發商債務,中共國務院出台了租賃計劃,提供開發商減稅以及金融機構貸款優惠,鼓勵他們將部份原本計劃出售的住房轉為出租。

彭博社說,基於以下四個原因,中共新規無法解決房市泡沬問題。

首先,中國大陸的租金收益率相當低,在北京和上海等大城市,租金收益率僅在1.5%左右,相比之下,美國平均約為3%,加拿大則為4%。

其次,中國的工資無法跟得上寬鬆信貸推漲的資產價格,開發商通過出租獲得的回報率太低,即使提供稅收減免也解決不了這個問題。

更糟糕的是,中國開發商負擔很重的債務,大部份是短期債務。許多開發商支付的債券收益率為7%至8%,債務與資產的比率約為380%。

因此鼓勵開發商出租房屋,等同是要他們從事虧損交易,因為開發商出租收益只有1.5%,但要支付的資本債務成本近10%,將更加惡化開發商的債務問題。

最後,中國的租賃協議結構加劇了房市泡沫問題。通常租房者可以向銀行申請最多十年的貸款,一次預付五年的租金。雖然這個方法可以緩解開發商短期的現金流壓力,然而其只是延遲開發商償還債務的時間,及減少沒有出售房屋的損失,但並未真正解決開發商的巨額債務問題。

文章說,中共出口租賃計劃的真正目的,只是避免房地產價格大幅下跌,及其帶來的政治風險。中國房主期待房產價格持續上漲,當局的任何改革都可能導致罕見的抗議活動。另外,房屋貸款已佔金融機構借貸的22%,房價重置將帶來嚴重的金融風險。

為了避開這些政治風險,中共當局不僅未踩煞車,反而採取加快房市開發的措施。2018年前五個月,新開工和購買土地的數量強勁增長,住宅房地產投資增長14%,開發貸款增長21%。銀行重新投入泡沫房市,抵押貸款增長率已達到20%。

文章說,應對中國房市泡沫最直接的方式是減少貸款。這意味著需要提高購房頭期款、提高銀行房地產資產的資本風險權重,或者設定新房屋貸款的上限。

但是,如果沒有顯著放緩房地產的信貸增長,那麼監管機構的任何修補動作都不會產生太大的變化。開發商的債務負擔將更加惡化,消費者承受更長的還款壓力,即使市場上增加了待租房屋數量,中國人將一如既往難以入住新房。