市場研究

所有買房的人都希望房子價格公平,不想在價格上被宰。無論房市狀況如何,確保房子價格公平合理,尤為重要,特別是在房市呈現泡沫化的時候。然而,面對房子報價時,如何確定價格是公平的還是過高的,卻不容易。下面是理財專家艾米(Amy Fontinelle)在投資百科上提供的一些建議,或能幫助讀者評估房屋價格,做出合理的投資決策。

1. 研究可比新售房的價格

最近新售房的可比屬性包括大小、條件、鄰里、和設施。具有大致相似可比屬性的最近售房價格能幫你評估意向房屋的合理價位。比如一棟面積達1,200平方英尺,最近經過改造的帶車庫的單層住宅,價格應與同一社區的類似大小的住宅大致相同。也就是說,通過查看您感興趣的房屋與其它房屋的價格比較,您可以獲得有價值的資訊。比如說,該房比其它大一點的或狀況更好一點的房屋要便宜嗎?該房比其它小一點的或較不吸引人的房子更貴嗎?最近新售房也包括那些剛簽約但還沒有完成過戶手續的房屋,即銷售尚未完成的收房售。

2. 比較新上市房屋的價格

如果你已經有意向房屋,不妨繼續看看一些新上市的房子,並且真實了解它們的大小、狀況和設施,並與您正在考慮的房屋的情況相比較。一般來說,新上市的房主,為了讓自己的房子具有競爭力,已經做過不少市場研究,列出的售價應該有相當可比性。

3. 看看滯銷房屋的價格

一些滯銷房屋在市場上很長時間沒有售出,然後又可能從市場上撤出。看看市面上有沒有和你的意向房屋相似(或可比)的滯銷房屋,如果你的意向房屋的售價和滯銷房屋的價格類似,那麼你的意向房屋的價格可能過高了。

另外,如果市場上有很多相似(或可比)的滯銷房屋,特別是如果這些房產是空置的,那你的意向房屋的售價應該更低才對。您從網上可以查看未售出的庫存房屋指數,以獲取有關住房市場當前供需情況的資訊。

4. 考慮市場情況

最近房市價格是漲還是跌?在賣方市場中,房屋價格可能會有些過高,而在買方市場中,房屋價格往往被低估。這一切都取決於市場目前在房地產繁榮和蕭條曲線上的位置。即使在賣方市場中,如果市場處於上升趨勢而不是高峰時期,房屋價格可能不會被高估。相反,如果價格剛剛開始下降,那麼即使在買方市場條件下,房屋價格也可能被高估。當然,判斷市場高峰和低谷的時機是不容易的。另外,抵押貸款利率和就業市場對經濟的影響也對房價有影響。 

5. 如何對待房主自售房

房主自售房(for-sale-by-owner,FSBO)應該有一些價格折扣,因為房主自售房不用付大約6% 的代理人傭金,許多賣家在購買房主自售房設定價格時沒有考慮到這一點。

房主自售房的一個潛在問題是,賣家可能沒有代理人的指導來設定合理的價格,或者可能對代理人的建議感到不滿,以致決定獨自行事。在任何這些情況下,房主自售房的價格可能被高估。

6. 了解房屋升值潛力

您選擇的社區的未來房屋升值潛力也會對價格產生影響。例如正在建設的大型購物中心,或輕軌將擴展到附近,或者大型新公司將搬遷到該地區,這都是一些積極因素,會正面影響房地產升值前景。一些小規模的基建,例如計劃增加道路或新建校舍,也可能是一個好兆頭。

另一方面,如果意向社區的雜貨店和加油站關門,房市可能在走低,你應該重新考慮搬到該地區。

再有,大量新建住房的發展可能有兩方面的影響。一方面,它可能意味著該地區房地產市場很熱,未來可能需求量很大,從而增加了您的房屋價值;另一方面,可能導致住房過剩,這會降低該地區所有房屋的價值。

7. 傾聽房產經紀人的意見

有經驗的房地產經紀人,即使在沒有分析資料的情況下,對房產定價是否適當,以及公平售價格應該是多少,也會有一個良好的直直覺。傾聽房地產經紀人的意見,對評估房價也會很有幫助。

8. 對房子的喜歡程度

如果你對一個房子不滿意,那麼無論甚麼價格,即使你得到了便宜,你都會覺得貴。即使你真的喜歡一個房子,即使你比市場價值多付了一點點,你也不會在意,因為你喜歡它。

9. 試試報價

即使在賣方市場條件下,您也可以向買家提供一個低於標價的報價,以了解賣家的反應。一些賣家的標價是他們願意接受的最低價格,因為他們不想談判;而另一些賣家的標價高於他們預期的最終售價,因為他們期望談判,或者他們想看看是否有人將提供更高的報價。

如果賣方接受你的報價或還價,這是一個跡象,表明該房屋的標價過高,你有很好的機會獲得一個較低的價格。另一方面,一些賣家可能會壓低標價,希望引起買家興趣並引發競購戰。然而,與eBay不同的是,賣家不必簡單地將房屋出售給最高出價者,其實賣家可以拒絕任何和所有不符合他們預期的報價。如果你真的喜歡一個房子,請注意,有些賣家可能會因低報價而受到冒犯,從而拒絕與你接洽。 

10. 專業房屋評估報告

一旦簽訂房屋買賣合同,貸款人將要求對房屋進行評估以保護其財務利益。

貸款人想要確保,如果你停止支付抵押貸款,它將能夠在抵押中獲得足夠數額的資金來還清貸款。如果評估報告的價格遠低於合同價格,您可能被高價格宰了。在這種情況下,除非賣家願意降低價格,否則貸款人甚至不會讓你購買房屋。

一句話,當你購買房屋時,了解房屋的合理價格很重要,只有價格合理,你才可以做出合理的投資。◇