反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續三周創新高,最新報182.17,按周再升1.21%。分區指數全線上升,港島、九龍、新界東及新界西分別上升2.47%、1.91%、0.06%及0.09%。其餘領先指數亦全線向上,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.8%、1.29%及1.34%。中原經紀人指數(CSI)最新報76.81,按周下跌0.61個百分點。

過去數個月樓價無視股市波動及利率上升的風險,全面失控上升,如入無人之境。CCL連續三周創新高,七周累升6.6%。八大指數全線上升,當中更有六個創新高。差估署公佈樓價指數連升24個月兼連續17個月破頂。

打個比喻,某病人患了重病求診,醫治了兩年,重要維生指數連續24個月惡化,這只有三個可能性,一是醫生斷錯症,一是醫治方法有問題,又或病人已藥石無靈。香港特區樓市到底屬哪一種情況?讀者心裏有數。當然房屋問題不是打枝針吃兩劑藥就可解決,但亦不能在等待供應到位前任由樓價狂升。

公眾利益淪為口號

另外,特首出席立法會答問會被問到土地涉重大利益,政府如何期望透過辯論令既得利益者放棄他們固有的立場?林鄭回應指在她施政裏沒有既得利益,只有公共利益,強調自己無責任維護任何既得利益者云云。

到底何謂公眾利益?收回粉嶺哥爾夫球場建屋可視為符合公眾利益,把球場改成全民使用的休閒運動設施也可以視作符合公眾利益。大量利用土地興建公屋是公眾利益,維持合理私營供應亦然,政府甚至可稱大量興建劏房式公屋符合公眾利益。正因公眾利益沒有一個客觀標準,維護公眾利益絕非說了算,還須考慮其它因素,例如相關行為是否源於廣大市民認同的願景,政策及規劃上是否配合願景,執行上是否符合法治精神、具有透明度且落到實處,對違法行為處理是否積極等。

特區在房屋政策上欠願景及可量指標,土地規劃不民主不透明,調控措施嚴重扭曲市場且明顯傾向一手(市場),(新界)東北發展研究撥款粗暴通過,(元朗)橫洲發展政府收了綠化地及三條村,但收棕地則無限期押後,港人港地欺騙市民,違規劏房多至政府不敢處理,違規僭建、霸佔官地、棕地執法一籌莫展,短租土地作私人用途及私人遊樂場地契約管理大花筒……筆者不知道特區政府可用甚麼來說服市民政府在土地使用上符合公眾利益。

21年來樓市失治

土地專責小組推出報告兩周以來爭議聲不斷。作為市民應該如何回應?

正如上期所述,尋找土地猶如巨額放款,必須全盤考慮借貸者的品格、信貸紀錄、財務現況、貸款額的合理性、貸款用途、監控、還款合理性、過渡期安排,不能單看放款方法,讓借貸人主導放款模式更是荒謬至極。

同樣道理,政府向市民要地,不能只談覓地的選項,還需考慮願景、規劃、策略執行、現有土地情況、需求估算、問責監控、由現時至供應缺口填補的長期調控如何處理。

特區政府在管治土地及房屋政策紀錄如何?我們先回顧一下歷史。98年2月特區迎來第一份願景清晰指標明確的房策「建屋安民邁向廿一世紀」。這份長策其實是港英政府時期的產物,97年1月推出諮詢市民到98年2月才落實。當年港英政府預留大量土地儲備讓特區落實長策。結果從99年至03年,特區政府每年建屋平均越十萬伙。至03年沙士來襲,經濟衰退,負資產十萬宗,長策被董建華一句「沒有提及便不存在」而廢止,取而代之是短期對策,在造地上放軟手腳。今天缺地建屋的困局主要原因是曾蔭權時代幾乎停止造地,曾氏亦公開承認此點。

土地開發是發展局的重任,而當時發展局局長今天已貴為特首。梁振英競選時直言土地供應緊張、樓價過高及公屋輪候時間過長,又承諾港人自住優先。經歷了11年的策略真空期,梁氏重新訂立長策,但以滾動十年建屋目標為策,願景消失無影無蹤。梁氏治理樓市五年,自稱各項措施行之有效,但總合的結果是樓價再升近六成,市場全面被扭曲,私樓供應預期達標但資助房屋欠4.3萬伙。林鄭接手後在土地及房屋策略實質上甚麼也沒有做,眼巴巴看著樓價於半年內乾升14%。針對七年前已知的土地來源問題搞一場大龍鳳,還相信辯論可解決土地利益分配的問題。

諮詢前言不對後語

由此可見,過去21年特區政府在治理房屋問題上長官意志凌駕制度,重複錯誤判斷,策略嚴重失焦,不斷拖延問題,不向內查找不足而是撒賴。試問政府今天有甚麼根本上的改變可令市民相信大辯論後問題可解?

當大部份討論集中在土地選項上,其實已失去焦點,且正中政府誘導市民進入細節討論而放棄願景及規劃討論的圈套。諮詢文件小冊子內第三頁提出六條問題,第一條才是最關鍵,即怎樣的通盤思考才能平衡持續發展及其它需要進而尋找到符合社會最大利益的土地供應模式?社會最大利益的考慮更是關鍵中的關鍵。奇怪的是70多頁的報告集中在覓地上遇到的困難及提出土地選項,而沒有提及何為社會利益。

正如前文論述,社會利益須從廣大群眾接受的願景出發,繼而透過民主程序進行符合願景的規劃及房屋策略,然後落實執行及問責,並按需引用收地條例。政府大可參考東南亞某國經驗。沒有這樣的通盤思考,市民根本看不到選項與其自身及下一代的房屋利益有何關係。政府無法取信市民取得土地可令廣大市民受惠,必定遭到極力反對。

小組諮詢文件正正反映這個大缺陷。覓地1,200公頃卻未有考慮長遠改善住屋環境的訴求,人口老化的需要,而是為了應對以量為策,並不是為了願景,而是頭痛醫頭。

再有,小組未能處理規劃問題卻按照舊有規劃的假設。欠建屋土地其實是200公頃,其餘是基建及商用地。本欄曾經論述,以往道路基建佔地最多,極為浪費土地資源,必須從道路基建上中下三維規劃發展。政府可花千億公帑起全程在地底的高鐵,為何又再重複舊有規劃模式的錯誤?

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下期繼續就諮詢文件探討土地公平使用的問題,鑿穿政府在覓地選項上的預設,解決填補供應缺口的過度安排,然後總結回應文件。◇