反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續兩周創新高,最新報180,按周微升0.06%。分區指數個別發展,九龍區反彈1.8%,港島區、新界東及新界西則分別回吐1.16%、1.42%及0.13%。其餘領先指數亦互有升跌,大型單位指數及大型屋苑指數分別再升0.54%及0.03%,中小型單位則輕微回落0.05%。中原經紀人指數(CSI)最新報77.42,按周再微升0.09個百分點。

CCL連續兩周創新高,由去年10月中158點的低位直線抽升至最新的180點,累計升幅13.4%。大型單位近期表現強勢,連續3周創新高,10周累升12%,但新界東累升6%後回吐越1%。創新高的指數還有九龍區及大型屋苑。

合理調整難以出現

4月份沒有大型新盤開售,空置稅又沒有下文,發展商依舊「嘆慢板」銷售貨尾,供應走向兩極化,一是豪宅以招標方式出售,頻頻創出新高價。最近連單幢樓亦發展成多層複式豪宅,以5萬元呎價全幢標售。其餘單幢盤則主打迷你單位,較早前定價超高盤亦出售得七七八八,發展商自我引證取價不取量的策略正確。

樓市畸形發展,缺地此其一,調控措施及市場行為亦令問題惡化。某發展商主席評論樓市,指香港有錢人多,喜歡買樓投資,大陸人更鍾情港樓,香港樓價又怎可能低?他個人只希望細價樓不要上升過急,以免影響市民上車云云。他說出了一個殘酷的現實,就是香港樓價難跌。富裕人士絕大部份擁有自己居所且擁多個物業,投資意慾從未減退。國內貴客更源源不絕,他擁數百億資產,回到國內跟達官貴人相比謙稱自己「很窮」,幾千萬辣稅對揮金如土的買家簡直是雞毛蒜皮。

為了平衡市場不對等,國內外均以限為先,因為收取重稅未能阻止這類需求。香港特區政府卻刻意放生投資及外來需求,港人自住優先只是口號,發展局局長黃偉綸更明確指出政府不會再推「港人港地」。

即使樓價不再升,現時上車盤已飆升至一般市民若沒有家人支持根本無法上車。政府以量為策,按土地專責小組的土地缺口及選項,樓市怕且連合理調整的契機也被抹煞。

未辯論衝突已升級

經過7個多月的討論,土地專責小組終於在上周四(4月26日)以「增闢土地,你我選擇」為題發表報告並展開為期5個月的公眾諮詢。報告長70多頁,開門見山指開發土地迫在眉睫刻不容緩,土地缺口1,200公頃,並分三大方向羅列18個土地選項。

短中期(即10年內可望提供土地)選項有4個,包括發展棕地、利用私人發展商的新界農地儲備、整合康樂設施及利用私人遊樂場地,後者涉及收回粉嶺高爾夫球場。中長期(即10至30年)有6個選項,包括維港以外填海、發展東大嶼山、利用岩洞、開發新區、改劃內河碼頭用地、開發郊野公園邊陲地帶。概念性選項有8個,包括發展現有運輸基建上蓋、重置貨櫃碼頭,填平部份船灣淡水湖等等。諮詢將分兩階段,前期主要是讓公眾掌握相關資料,然後進入大辯論,最後做大規模調查。

小組主席黃遠輝強調沒有單一選項能解決土地問題,選項沒有前設,但土地用途要等待規劃,現階段不能確定。他希望大量收集公眾意見,並將如實向政府反映云云。

大辯論未開始已烽煙四起,不同團體劍拔弩張,爭取民意。先有某基金會指香港長遠欠9,000公頃土地,倡議維港以外大量填海,繼而再有某智庫組織指過半數市民支持公私營合作模式合建房屋。但同時間亦有大量反對聲音,有指報告配合政府先前提出的政策而引導市民,亦有稱報告強調發展難度,又未提及引用土地收回條例收回農地,選項又刻意遺漏。支持與反對收回粉嶺哥爾夫球場人士已釀成肢體衝突。土地乃極珍貴資源且牽涉巨大利益,可以遇見未來衝突將不斷升級。

土地選項只是其一

環保團體「環保觸覺」批評諮詢有前設立場,認為18個選項以外應加入「控制外來人口」及「打擊(樓宇)炒賣」,令選項增至20個。(大紀元資料圖片)
環保團體「環保觸覺」批評諮詢有前設立場,認為18個選項以外應加入「控制外來人口」及「打擊(樓宇)炒賣」,令選項增至20個。(大紀元資料圖片)

在深入討論諮詢文件之前先談一談放債。假設有位債仔欠下巨債並準備向你借一筆巨款,你會如何考慮?第一點當然是這個人是否可信?信貸紀錄如何?繼而了解他欠下巨款的理由。下一步是評估其欠款額,會否他欠1億卻向你借10億?又或反過來其實是欠10億卻只借1億,其餘9億既影響其財務狀況及還款能力但又未有著落?再有就是查證他有否隱藏資產卻向你借錢。放款人亦須了解甚至規範借款將如何運用。

若債仔已有各種前科,例如投資胡亂、生活奢華、行蹤飄忽、資訊隱瞞,你將如何規範其行為?如何設立各種監察制度避免他重蹈覆轍影響其還款能力?再有就是如何定立還款機制?若債權人不只一個,債仔會不會有錢先還給「大耳窿」又或相熟的朋友,有剩才還錢給你?若大部份貸款於10年後一筆過清還,這10年間過渡安排該當如何?

衡量上述若認為有條件放債,就可安排放款資金來源及方法。最理想就是資金成本相對低,放款方法及現金流隱含適當利用資金的誘因。

現在我們再聽一聽債仔的申述。「其實債務這個問題已經存在多年,但現在已水浸眼眉,不得不借。你若不提供貸款對你下一代非常不利,不過即使你提供了貸款我不能作出任何承諾。我急需短期資金,現在向你提供放款的方法,你可以選擇向我提供金條、加密貨幣、本票或不順序號碼的美元現鈔,最好就各種方法一齊來,因為我相信沒有一個單一方法能提供足夠資金解決問題,多管齊下才有靈活性,其餘條款容後再商議。我將會詳細向您介紹各放款方式的利弊,然後來個大辯論,但你不能向我如何運用資金提出條件。再有,因為我先前策略錯誤,在決定上你已不能再拖了!」

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欠土地也好,欠債也好,其實考慮雷同。本欄下周將詳列客觀事實,看清楚這個欠地債的是甚麼貨色,再看看如何回應其訴求。◇