反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)經過上周輕微調整後又再創新高,最新報179.9,按周急升1.4%。分區指數除九龍區微跌0.06%外,港島區急飆3.38%,新界東及新界西分別再升2.3%及0.8%。其餘領先指數全線上升,大型單位指數、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.89%、1.51%及1.44%。中原經紀人指數(CSI)最新報77.33,按周微升0.16個百分點。

經過上周輕微調整後,二手樓價又再飆升,CCL創新高兼直逼180關口,五周累升5.32%。港島區急飆,大型單位及新界東一個月內急升近6%。過去五個月每周皆有指數破頂,平均每周四個指數創新高,板塊輪流炒上的情況明顯。外圍不明朗因素包括地緣政治、貿易磨擦、利率趨升、資金外流等皆未能拉著香港特區樓市這頭超級蠻牛。

政府樂見「納米樓」

林鄭發表施政報告剛好半年,樓價拋物線上升12%,房策及調控失誤令樓市全面失控。樓價遠超負擔能力,發展商將貨就價,納米樓(即實用面積少於215呎的單位)應運而生。據坊間統計,納米樓由14年以來供應上升17倍,未來供應將會更多。納米樓面積沒有最細只有更細呎價更貴。

有媒體報道某發展商深水埗擬建實用面積只有123呎的單位,較一個標準車位佔用的面積更小,實行將住宅單位監獄化。

先前有團體指近九成劏房住戶精神健康受影響,有地產代理負責人亦提醒買入這些棺材樓的風險。面對納米樓挑戰適切居所極限,建議政府為單位面積設立下限的呼聲再起。運房局局長陳帆在立法會回答議員質詢時指設立下限可能令供應更緊張,當土地供應充足時政府才考慮。政府策略失誤,土地未來20年供應都極為緊張,即可見將來政府不會檢討。

事實上,適切居所從不是政府的議題,反之政府樂見納米樓越多越好,一來以量為策容易達標,二來房署把資助房屋空間壓縮找到市場依據。在以量為策、缺乏整體規劃、見縫插針、調控未有對症下藥的四面夾擊下,特區住屋空間只會不斷惡化。

「住得細」因「造地少」

某基金會的報告建議在維港以外大規模填海及開發郊野公園,包括西貢十四鄉的兩幅土地。(報告截圖
某基金會的報告建議在維港以外大規模填海及開發郊野公園,包括西貢十四鄉的兩幅土地。(報告截圖

土地小組發表諮詢文件之際,某基金會率先向外發放土地發展及房屋政策倡議報告。報告開宗明義指政府迫市民「住得細」,原因是土地「造得少」,而政府對未來的需求亦「估得低」。報告列出多項數字,包括特區人均居住面積只有170呎,遠低於同類經濟體水平。樓價持續攀升,未來五年落成樓宇平均面積將較過去10年再壓縮18%,納米樓供應亦將大幅增加。為了保障人均住屋空間,特區未來將欠9千公頃土地,相等於3個沙田新市鎮的規模,維港以外大規模填海是增加土地供應的最有效方法。報告又預計未來10年公營房屋供應量不足22萬伙,較政府預計的28萬低22%。在短中期土地供應方面,報告稱在西貢西沙路找到兩幅未劃分用途的土地,可興建三萬個公營房屋單位云云。

該基金會自15年至今曾多次發表土地及房屋研究報告,重複申述特區欠巨量土地,倡議大量填海及開發郊野公園,利用公私營合作模式釋放現有私人土地,但對開發棕地作為優先選項則有所保留。在房策方面則建議重塑公營房屋政策,實施補貼置業計劃等。

該基金會每次發表報告皆製造甚多輿論,但未有任何一項能令政府改變現有策略,更遑論對市民置業有實質幫助。從另一個角度分析,報告令市民感到土地及房屋問題較政府估計嚴重得多,政府不斷迴避,因而間接論證「越遲買越貴」,令入市意慾更強,樓價進一步被推高。

相信這次報告發表時間亦非巧合,而是有意在土地專責小組諮詢之前,加大輿論壓力,為其倡議營造條件。至於「造地多」是否代表「住得大」,如何解決造地問題,本欄將與土地專責小組諮詢文件一併分析。

問題在願景策略執行

不管報告結論如何或利用甚麼方法增加土地,以下四點更值得深思。其一,報告引申出一個極為重要的問題,就是香港特區現行房屋策略欠缺一個被廣泛市民認同的願景,以致不同人提出不同的願景,得出結論南轅北轍。該基金會以改善人均住屋空間為基礎,政府則以量為策,忽略適切居所,結果前者土地需求比政府的《香港2030+》建議多出近倍,土地專責小組覓地目標卻只有1,200公頃。土地缺口絕對影響土地選項。沒有廣大市民認同的願景,卻跳進土地缺口的討論,不但沒有基礎,而且只會引來更多爭拗。如何迫使政府回到願景的討論才是根本問題。

其二,退而求其次,即使沒有大眾認同的願景仍可透過修改現有對策解決部份問題。不管基金會還是長策進度報告,未來10年公營房屋大幅落後乃不爭事實,公私營比例極可能連一半也達不到。可惜政府不但沒有提出應對方案,還利用十年滾動目標年年「走數」。坊間不缺改革資助房屋策略的建議,如何迫令政府聽取建議而修改現有對策,及履行10年目標及比例?

其三,土地缺口嚴峻,非10年內可解,即使今天達成開發土地的共識,樓價亦難以在未來10年回復至可負擔水平。遠水既未能救近火,如何令政府修正調控措施,讓港人更優先,更用家主導,一二手盤更平衡?莫非只有等待供應到位這一選項?

其四,基金會稱找到額外兩幅大型土地可興建3萬伙公屋,數目非同小可,到底還有多少類似的土地?若政府已系統地已檢視所有土地交給專責小組,又為何未有提及此類土地來源?如何說服市民,專責小組給出選項無重大遺漏?

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特區不缺民間智慧,問題是大多建議皆停留在各自表述,沒有機制可令冥頑不靈的政府聽取意見繼而修正願景、策略及執行,政府官員一句「不適合」便不用向市民交代理據。這些基金會、智庫組織再多,對解決房屋問題亦只會原地踏步。◇