隨著各國央行利率正常化的啟動,房市泡沫的問題已逐漸浮上檯面。根據瑞銀全球地產泡沫指數,在2017年底,全球有八個城市房價存在泡沫的風險,包括多倫多、斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、香港和阿姆斯特丹。

這份泡沫名單中沒有美國城市上榜,主因是三藩市的評級由泡沫風險降為房價高估。該城市的房價近五年雖大漲65%,所幸該城市經濟表現強勁和科技公司薈萃,民眾的所得也相應提高。

此外,美國的紐約和波士頓也被列為房價合理,芝加哥則被列為房價低估。儘管如此,要在這三個城市買房,民眾的年收入分別要有9.9萬、9.75萬和6.3萬美元的水平,遠高於美國平均年收入的5.5萬美元。

五年間房價大漲超過50%的城市還包括斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼和倫敦。

該房價泡沫指數是根據房價對所得、房租、房貸在GDP的佔比變化、營建業在GDP的佔比變化、相對該國其它城市的房價等因素彙編而成,評鑑的等級分為五等:低迷、低估、價格合理、高估和泡沫。

被瑞銀評為房價合理的包括意大利的米蘭,那裏的人們只要工作5至7年就可擁有一戶60平方米的房子。但在阿姆斯特丹,房價自2015年以來大漲30%,不斷拉開與荷蘭許多鄉間的差距。

國際貨幣基金組織(IMF)二月的報告也認為荷蘭房價漲太多,這會導致家庭債務太高的房市結構脆弱問題,因此敦促該國銀行嚴控房貸相對房價的比例,以降低房貸的風險。

造成全球房市欣欣向榮的主要原因是近幾年的低利率,不過隨著美國率先升息,其它許多央行也計劃跟進,其中最明顯的例子是瑞士和挪威。

瑞士央行在報告中警告,該國房價近年再度飆漲,但中期很可能有價格修正的風險。市場預期,由於擔心升息引發瑞朗進一步升值,該央行可能宣佈房貸緊縮的措施。

挪威央行則暗示未來幾個月將升息,並認為這將是房市潛在的一大風險來源。挪威房價去年已開始回跌,但央行認為這種修正是好事,可以避免房價突然崩跌而引爆長期下跌的風險。

分析師認為,挪威央行讓利率正常化的主因與房市有關,挪威當前的房貸金額正處於高位。

信評機構穆迪(Moody’s)也在去年12月的報告中說,挪威、比利時、德國和法國的房價近年顯然漲最多,但加拿大、丹麥、新西蘭和英國的房價卻長期處於過度高估的狀態。