2017全年本港樓價升近14.77%,創五年最大升幅,買家當中不乏大陸資金。中資不僅炒熱本港樓市,海外多國也面對這股洶湧的買樓潮,為遏抑過熱樓市紛紛增加門檻。繼新西蘭從今年首季開始禁止外國人購買現樓後,港人熱衷移民投資的加拿大溫哥華,也宣佈再度收緊政策,將外國買家稅從15%上調到20%。不過,有本港學者認為,中資有的是辦法走資出逃,而且「越禁越有」,料對海外爆買的熱度影響不大。

香港樓價不斷破頂,2017全年本港樓價升近14.77%,創五年最大升幅。租金指數則升7.89%。連續14個月創新高。外界普遍看好今年樓價,料升10%,豪宅或漲兩成。

儘管港府自2010年起先後出台多個辣招打擊樓市,包括對非香港永久居民買樓徵買家印花稅(BSD),樓價的15%。但統計顯示,大陸富豪流入樓市的資金有增無減。

據政府稅務局數字顯示,反映公司客及非本地買家入市情況的BSD,2017年全年共錄得3,823宗成交,涉及稅收達87億元。單計去年12月份,BSD成交多達534宗,涉及稅收達13億元,創歷史新高。與2016年同期145宗及4.37億元比較,升幅2.7倍及2倍。

陳茂波:短期不會撤辣招

綜合買家印花稅(BSD)、額外印花稅(SSD)、雙倍印花稅(DSD)三大樓市重稅,港府去年徵收的三大辣稅金額合共303.9億元,較2016年錄得的241.36億元,按年增加26%;計及去年全年的土地收入約1千7百億元,意味港府去年涉及地產的收入已超過2千億元。

綜觀而言,政府推出辣招之後,一手市道暢旺,但二手市場冰封,故社會一直都有聲音要求政府撤辣。新財政預算案下周公佈,財政司司長陳茂波早前主動提及辣招問題,直言市民不要幻想辣招會在短期內取消,現時政府被迫兩條腿走路,待供應穩定後才會檢視,不過也無意增設「空置稅」。

城大建築科技學部高級講師潘永祥相信,政府不會撤辣或加辣,因為無論出任何招數,都擔心影響樓市,令市民將樓價高升的原因歸咎於政府。中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認同,辣招對樓市不利,因辣招非但未能遏抑樓價,反而造成「賣家市」,即二手業主不願意放盤,變相炒高樓價,但相信政府不會貿然撤辣。

對於有建制派議員提出針對非永久居民的「限購令」,潘永祥和莊太量均認為香港屬自由市場,資金自由流動,如果限購反而影響香港國際形象。莊太量建議,如果有必要,可以適量推「限購令」,一旦樓市價格下調,就予以取消。

溫哥華多個辣招出台

相對於香港的樓市,北美最熱的房市、大溫哥華地區平均樓價五年升八成。加拿大溫哥華所在的卑詩省為遏抑大陸為首的海外買家,繼2016年8月宣佈額外徵收15%的房地產轉讓稅後,星期三(21日)再公佈30多項辣招,包括提高海外買家稅至20%、增設投機稅、加強監管、大規模興建資助房屋等,為樓市降溫,有關措施即時生效。

其中20%的海外買家稅,由原本只適用於大溫哥華地區,擴至另外四個區域,即維多利亞區、菲沙河谷(Fraser Valley)、奧肯納中部(Central Okanagan)及納奈莫(Nanaimo)。

卑詩省財長詹嘉路(Carole James)強調,卑詩省樓市不應被當成股市,而是要為人提供居所。

重點監管陸「衛星家庭」

詹嘉路特別提到這次打擊炒家的新稅,也針對包括具有中國特色的「衛星家庭」。「衛星家庭」是指那些人在中國大陸工作,在海外買樓,以供孩子和配偶居住以利用當地教育和就業機會的家庭。

加拿大房貸及住房公司(CMHC)最新的一份報告顯示,外國買家在加拿大主要房市呈增加趨勢,尤其是在多倫多和溫哥華。而且,25歲以下的外國買家更活躍。多倫多資深地產經紀莫基寧稱,留學生買房確實更活躍。中國大陸的房市有較多不穩定因素,大陸人想在海外投資,以便分散風險。

被大陸人壟斷的加拿大投資移民計劃在2014年被取消後,大陸人對加拿大的興趣一直沒減弱,《移民彙編》披露的加拿大政府文件稱:「許多中國人使用在外國購買房地產的方式,來保護他們的部份財產。」即更看重把錢轉移到加拿大。

早前新聞報道指,溫哥華樓市及賭場成為大陸毒販及亞洲賭徒的洗錢場地,引起當地民眾憤怒。詹嘉路指,政府正採取措施打擊稅務欺詐及洗錢行為,包括堵塞漏洞以及令訊息更透明。預算案列明會成立一個組織,以打擊逃稅、洗錢和樓市過熱為目標。

新西蘭禁外國人買現樓

根據房地產研究機構Demographia今年一月的數據,香港連續八年成為全球最難負擔樓價的城市,樓價對比收入比率由2016年的18.1倍進一步升至19.4倍,創調查數字新高,意味著香港市民要不吃不喝19.4年才能買到樓。其次是澳洲悉尼(12.9倍)和溫哥華(12.6倍),新西蘭奧克蘭則排名第四。

除了溫哥華外,澳洲和新西蘭近年也針對中資為主的外國資金,提高買樓門檻。

受租金上升、移民湧入及公屋短缺等多種因素影響,新西蘭整體樓價在過去10年上升57%,奧克蘭更升90%。新西蘭政府定於2018年初實施買樓新政,禁止外國投機者在該國購買二手樓,澳洲投資者則不在此限制。

去年五月,澳洲新財政預算案也推出不少針對海外買家措施,例如若於一年內把物業丟空半年以上,將被徵收空置稅,另外禁止發展商把項目五成以上單位售予海外買家。