反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)再創新高,最新報168.6,按周上升0.42%。分區指數除九龍區輕微下跌0.06%外,港島、新界東及新界西分別上升0.38%、0.81%及0.87%。其餘領先指數互有升跌,大型單位指數再跌0.58%,中小型單位及大型屋苑指數分別再升0.61%及0.42%。中原經紀人指數(CSI)最新報75.5,按周回升2.21個百分點。

二手樓價再創新高,八個領先指數當中有四個創新高,新界東更成為首個突破180點的指數,中小型單位及大型屋苑更連續五周創新高,表現強勢。指數反映2月5日至11日的臨時買賣合約,即部份反映2月初股市大跌的影響。恒指由高位急跌4千多點,本應對樓市構成冷卻作用,但隨後又極速反彈2千多點。若市況繼續回穩,資本市場波幅對樓市影響有限。

美國通脹數據高於預期,聯儲局穩步加息機會增,10年長債息率升至四年新高的2.9厘,但暫時未有跡象香港有需要加息。加息未至,但按揭減息戰則已展開。除了多間銀行提供首年定息1.68厘外,亦有銀行推出H+1.26計劃兼提供現金回贈,並設封頂息率P減3.1厘,供樓成本不增反減,中介又多一個理由說服買家趕緊入市。

新居屋白居二催谷市場

新年期間,二手市場例淡,一手暫未有大型新盤開售,成交將會淡靜一兩個星期。

另外,房委會公佈三月底將推出新一輪居屋,涉及4,431伙,當中有位處市區海景盤長沙灣「凱樂苑」,有上車盤東涌「裕泰苑」,亦有新發展區及鄰近地王的啟德「啟朗苑」,售價由159萬至630萬不等。政府無能力應對樓價過高問題,惟有放寬入息及資產上限迎合負擔能力,家庭申請人月入上限由5.2萬放寬至5.7萬,資產由170萬增至196萬,單身人士減半,意味更多人將符合申請資格。

最近啟德地皮以高價轉手,樓價又處於上升軌,七折定價亦較市場吸引,除非市況忽然大幅逆轉,新一輪居屋勢必引發認購潮。政府嫌資助房屋市場未夠火熱,計劃於三月底同時推出新一輪「白居易」,實行多管齊下燒旺居屋市場。

借市場資金炒房地產

上周,海航集團以160億把兩幅啟德地皮轉讓給恒基地產,以解資金斷裂燃眉之急。市場先前傳將兩塊地皮或打包成房地產信托基金,向市場集資,把風險劏成小份轉嫁投資者。由於交易價較購入時升值12%,相信海航在扣除融資成本及費用後仍可獲利。

消息引發連鎖效應,「啟德一號」錄得一宗招標成交,呎價屬屋苑第二高,啟德區內業主大幅提價及封盤,持有區內地皮的發展商市值水漲船高。剛巧政府亦準備推出啟德地王,測量師紛紛調高地皮估值,地皮成為本港新住宅地王幾乎無懸念,庫房肯定豬籠入水。

過去一年多海航頻頻以高價搶地,以270多億奪取啟德四幅地。除了地產外,海航集團亦涉足其它行業,包括航空、物流、科技等。集團企業管治則備受質疑,旗下的香港航空較早前趁公眾假期大量取消航班,令全城怒吼。海航亦於海外進行侵略性擴張,積極併購,屢次引發外國政府關注。其股權結構神秘,真正控制權不為人知。

事實上,全球資金泛濫,資金成本低,追逐回報,造就某些企業利用低息借貸市場資金,大量參與投機活動。若市況利好,槓桿效應倍大利潤。無道擴張置產負債表的目的就是利用負債綁架地方政府甚至經濟,萬一市況不利,就可增加談判籌碼,逼令政府出手營救。即使企業陷入財困,仍可利用大量金融財技重組。若然真的倒閉,輸家大多是債權人及小股東,真正幕後操控者早已逃之夭夭,又或重新設立一間企業,東山再起。類似的企業擴張模式近年屢見不鮮。

宜出招防止地皮炒賣

海航賣地事件已經敲響警鐘。樓價處上升周期,地皮價格飆升,轉讓等同製造出一次賣地,直接刺激樓市,推高樓價。這次交易是利用控股公司轉讓,只需繳付極低的印花稅。若果沒有措施阻止,可一自然可再,隨時出現同類地皮轉讓,甚至炒賣行為。接手地皮的新發展商亦要重新評估,拖慢樓宇供應。若樓價下跌,地皮價格急速壓縮,萬一海航資金鍊斷裂或資不抵債,複雜債權將令地皮發展長期拖延。即使地皮能轉讓,買家亦趁機壓價,可能出現另類癲價成交,令樓市劇烈波動。防範於未燃,政府應考慮以下應對方法。

其一,既然公司上市要符合某些條件,還要嚴格審批,為何直接影響民生的土地發展則任何公司皆可參與?是否應設立一些准入條件,例如公司財政必須達至與地皮估價掛鉤的最低資本要求,負債處合理範圍,合理的資金來源,股權結構清晰,把一些利用高槓桿投機的公司拒於門外?

其二,防止利用地皮炒賣,政府可加入條款限制轉讓,又或引入辣稅,令轉讓不符經濟原則。

其三,主要問題源於地價估值過高。現時政府以招標方式出售地皮,有指是造成天價成交的原因。政府應主動檢討買地方式,是否仿效某些國家公佈所有投標者標價以增透明度,又或恢復拍賣形式,甚至改變地皮賣斷的模式,防止癲價地皮扭曲市場。

其四,近幾個月,有本地發展商利用改變目標客戶群,大量安排大陸客來港買樓,支持高價開盤。有地產代理統計指1千2百萬以上的新盤大陸客佔三成。以大陸發展商大陸網絡,配對大陸買家有絕對優勢,支持高價搶地行為。政府應大量推行「港人港地」,不但體現港人置業優先的原則,更有助遏抑非理性投地。

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當市場越來越多超越合理範圍的成交,又或不尋常的地皮交易,市場秩序出現失衡的苗頭,政府就要採取平衡手段,不能以自由市場作擋箭牌而袖手旁觀。◇