今年1月,大陸50城賣地金額達3773.6億元,同比暴漲73%。儘管土地市場表現兇猛,但對於中國樓市的走勢,外界相當擔憂。有分析認為,決定中國樓市的三個方面正在發生根本性的轉變。

中原地產資料顯示,2018年1月份,大陸50個熱點城市賣地金額高達3773.6億元,同比暴漲73%。

據克而瑞統計,2018年1月份,大陸10強房企新增土地貨值高達3196億元。另據同策研究院統計,TOP20上市房企土地成交金額1505.25億元,佔全國土地成交金額的30.15%。

同策研究院認為,隨著調控趨緊,開發商拿地熱情或多或少還是受到了影響。相較於2017年12月份,2018年開局,土地市場整體出現了降溫跡象。從環比情況來看,土地成交金額、成交面積紛紛走低,成交地塊也以低總價、低溢價為主要特徵。

克而瑞表示,從房企的拿地和銷售表現來看,今年規模房企的競爭依然激烈,1月份新增貨值上百億元的企業有20家,而銷售金額上百億元的僅有17家,土地市場上的競爭未來傳導到銷售端,將會給拿地不夠充足的房企帶來更大的壓力。

樓市正發生根本性轉變

儘管房企拿地熱情頗高,但對於中國樓市的走勢,外界極為擔憂。有分析認為,土地供給、人口結構和貨幣供應是決定中國樓市變化的三個重要因素,如今這三方面正在發生根本性轉變。

在過去的10多年裏,中國樓市經歷了一輪只漲不跌的單邊上漲行情,即使出現房價下跌,一般也是短時間和小幅下行的格局,隨後房價就出現暴漲。

財經分析人士范欣認為,中國樓市問題主要原因歸納起來無非是三個方面,一是商品房市場的土地供給被政府完全壟斷;二是人口結構變化;三是連年貨幣超發。如果以上三方面原因沒有明顯改善,房價難改上行趨勢,但如今這三方面都正在發生根本性轉變。

范欣表示,中國國土資源部提出的政府將不再是居住用地唯一提供者意義重大,雖然短期內集體土地僅能被用在指定試點地區的租賃住房建設上,小產權房轉正仍不被允許,但土地供給正在發生變化。

房地產專家馬光遠認為,導致高房價的原因是多元的,最大的原因在於土地制度。當下實行的以招拍掛為主要方式,政府壟斷土地一級市場是導致中國土地稀缺的主要原因。且在中國任何一個城市,就土地本身的量而言,用於居住的土地完全足夠,導致土地稀缺的根本原因在於不合理的土地制度人為導致的短缺,表現在三個方面:一是政府對土地一級市場的壟斷;二是土地結構不合理,中國不僅把土地分成國有和集體所有,而且按照土地的性質分成住宅用地、工業用地和商業用地。各地為了追求GDP,人為壓縮住宅用地的比例;三是土地的大量浪費。一方面是土地緊缺,一方面是大量的土地被閒置,中國閒置的土地面積驚人。

範欣認為,僅有土地壟斷還不能構成房價的連續上漲,必須要有人口的配合。1998年房改後的10年恰逢60/70年代嬰兒潮時期居民的首次置業,2007年至今的10年正好是80後嬰兒潮的置業年代,上述20年又正好是中國城鎮化進展最快的20年,這與樓市走勢不謀而合。可1990年至2012年這10餘年生育率出現了連年走低的現象,全面二孩政策落地後的2017年出生人口也出現了下降。因此,人口結構潛移默化的改變也將對樓市走向形成較大影響。並且,土地供應壟斷與人口增長還需加上貨幣供給的配合,才能支撐房價上漲。隨著金融監管的趨嚴,貨幣政策趨緊。

中國傳統新年臨近,按揭利率再度上漲。2月4日,廣州四大國有銀行上調首套按揭利率至基準1.1倍。梳理資料發現,2018年以來,一線城市除上海外,首套按揭利率執行基準上浮5%至10%已成主流;而二線城市漲勢更大,南京、蘇州、武漢、天津等多城首套按揭利率已普遍上浮15%。這意味著,今年年初首次買按揭款100萬元要比去年年初累計多支付約20萬元的利息。<>