反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續三周破頂後偏軟,最新報165.02,按周微跌0.36。分區指數個別發展,港島上周急升後本周回落2.36%,九龍區再跌0.77%,新界東及新界西則分別反彈0.76%及0.25%。其餘領先指數亦互有升跌,大型單位指數再升0.66%,中小型單位及大型屋苑指數分別回調0.56%及0.73%。中原經紀人指數(CSI)最新報76.79,按周再升0.8個百分點。

二手樓價連續三周破頂後稍稍回落,但大型單位指數連升四周兼創新高。股市大升當然是利好坐擁大量金融資產的富裕人士,大型單位及高檔豪宅將繼續受捧。踏入18年各大發展商仍在部署中,大型新盤暫時欠奉,需求轉向二手,令二手有轉旺跡象。

修例加快新盤應市

一手盤由新地打響頭炮,馬鞍山「雲海」連加推開出118個單位,平均呎價近1.8萬,初步超額認購十多倍。同一發展商位於北角的「海璇」,以招標模式再售出數伙,1千5百多呎單位,以近億元成交,把上月港島東呎價紀錄往上推10%。以同樣價錢,應可購買九龍站2千多呎高層南向煙花全海景,甚至進駐山頂區,論新盤位置及景觀,成交價令人費解。

供應不足加上差異化策略,發展商選擇把目標客戶群及市場策略收窄至擁有巨量資金,志在收藏不問價錢的人。只要有一個願意出高價的買家便可。情況有點像賭場內的高檔珠寶店,總有極少數時運高的賭徒興之所致不問價購買。招標模式亦令買家失去市場資訊。

另外,雖然一手住宅銷售條例規定首張價單最少涵蓋20%單位,原意是防止發展商以擠牙膏式出售單位,營造搶購氣氛,但發展商仍有多個方法製造有利銷售條件。以招標形式出售是其中之一,分期發展亦可減少單位供應,增加搶購氣氛。首份價單過後,貨尾亦不受限制。有些發展商則利用先租後賣,放租三年後就可利用各種方式出售。面對供求失衡的情況,20%的價單比例已不合時宜。

再有,發展商總和已囤積近萬個單位,條例亦不足以令其儘早推出市場。政府應考慮修改條例或利用行政手段讓新盤及貨尾單位儘快應市。

策略調控規管不變

上期從宏觀經濟角度分析,18年全球經濟增長提速,加上資金泊港,加息力度有限,通脹受控,宏觀經濟狀況利好樓價的因素蓋過利淡因素。今期從香港內部因素分析樓市去向。

本屆政府以上屆的長遠策略為依據,即以量為策,公私營六四比,林鄭月娥只是加上一個沒有指標的置業主導標籤,如此策略過去數年已證明難以令樓價轉勢。

調控措施則較難預測。參考外國經驗遏抑需求選項還有很多,亦可令一二手盤較平衡,例如收取空置稅,設租務管制,甚至禁止外來買家進入某些項目,提高租金收入稅,甚至收取資產增值稅等。香港政府則認為現有辣招行之有效,基本上已否定以上選項,預期政府最多只會是更改參數而非檢討機制。林鄭較早前更明言調控措施目的不是扭轉樓價走勢。反之,本周二政府忽然放風,指放寬按揭按保可以討論,政府是否正部署放寬調控措施?拭目以待。

市場行為方面,發展商安排大手客優先揀樓,擠牙膏式出售,單位改作招標,提供稅務優惠,提供高成數二按,以各種付款方式令真實呎價不明顯,政府早已默認此等是自由市場的行為,不用規管。新盤比例將繼續上升及維持主導市場價格的地位。批地策略及機制難改,多幅地王應市,因應「十三五」規劃,中資「走出去」建立品牌的大方向不變,來港投地意欲不減。總結上述,房屋策略、調控措施、市場行為規管基本上不變,樓價走勢還看供求。

房屋供應難有突破

供應分兩類,即短期實際及預期未來供應。18年實際供應眾說紛紜,但按政府推算未來三至四年有十萬伙,平均每年2.5萬,供應先少後多,即今年將少於2.5萬,筆者估計實際供應約2.2萬伙。

參考17年成交量,以現時新盤吸納可達1.8萬至2萬伙。發展商將逐步提升貨尾平衡供應,現時貨尾量近一萬伙,仍較長期平均1.4萬為低。實際供應難令樓價轉勢。

未來供應方面,新一份長策進度報告指未來10年建屋尚欠4.3萬伙土地供應,政府將致力尋找,焦點落在土地供應小組。小組計劃11月提交建議報告,召集人黃遠輝上周放風,短中期土地選項甚少,公私營合作模式是短期內比較可行,其餘長期選項面對成本高及技術障礙。

筆者對公私營合作模式並不樂觀,制定機制平衡各方利益釋除官商勾結指控並不簡單,需時討論。私人持有土地大部份是現有發展商,在商言商,若沒有足夠經濟誘因,又冒著增加供應影響現有「真金白銀」項目的風險,發展商為何會積極參與?同樣道理,首置計劃的方向亦傾向公私營模式,結果供應有限,難以成為階梯。另外,小組年底才遞交報告,政府需時考慮,即使項目立刻上馬,進一步的技術可行性研究報告、更改規劃、填海造地、撥款審批等絕非一時三刻,真正落實起碼要數年,入住更是十年過外,對18年樓市難言有實質影響。另外,市區重建局面對收購價高企困難重重,除非修例,油麻地旺角大型重建將面對過千億財赤而不可行。

需求又如何?政府指明人口配額政策不會變,新增需求與過往相若,但政府將大力輸入專才發展新興產業。近年利用「非本地畢業生留港工作計劃」迅速增加,立法會17年初文件透露,三年來有近2.8萬人透過計劃來港定居。再有,樓價高企加上調控措施令購買力積存,令樓價有強硬支持。

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總結外來及內在因素,今年樓市大可能把已持續14年牛市的神話延續。至於上升多少,坦白說筆者沒有機制估計。◇