本土研究社：全港近萬幢丁屋疑屬套丁

專為新界原居民而設的丁屋政策被質疑遭濫用，由於政府與發展商及新界鄉紳關係過度緊密，政府一直視若無睹未執法。一項最新調查顯示，全港有四分一丁屋疑涉套丁，數目近萬間。其中以元朗最嚴重，三分之一丁屋涉套丁。當中涉及幾個活躍的發展商，質疑發展商利用丁屋政策的漏洞，大規模發展丁屋屋苑，賺取龐大的利潤。有議員及民間團體呼籲當局堵塞政策漏洞及增加調查執法人手，並落實執法。

在新界，年滿18歲的男性原居民可以在自己的土地上申請興建一所3層高、每層不大於700平方呎的「丁屋」供自己居住。此「丁屋政策」自1972年實施至今已45年，被相關利益團體透過套丁濫用、圖利。

本土研究社昨日公佈《丁不厭詐：新界套丁研究報告2017》，以一年多的時間，透過各類電子地圖工具、查冊及實地考察等方式，調查新界懷疑透過「套丁」興建的丁屋，即是新界原居民（男丁）將丁權轉讓發展商興建丁屋出售，再將其包裝成屋苑在市場出售圖利。該報告保守估計，截至2017年12月，全新界共有9,878幢懷疑套丁的丁屋，佔1972年起獲批興建丁屋的23%，合共佔約224公頃土地。

分佈852個疑似套丁屋苑

本土研究社成員黃肇鴻表示：「即是每四棟丁屋就有一棟懷疑是套丁獲得的」。

這近萬個套丁丁屋分佈在852個疑似套丁屋苑內，其中以元朗區最多（4,495幢，佔46%），約每三幢丁屋就有一幢懷疑是套丁，其次為大埔區（1,864幢，佔19%）和北區（1,205幢，佔12%）。套丁問題自80年代已存在，以鄉村統計，最嚴重的是上水坑頭村涉及27個屋苑299棟，是最大面積的。其次是元朗屏山西頭圍有10個疑似套丁屋苑，涉及226幢丁屋。大埔大埔頭及元朗十八鄉水蕉新村則各涉及218幢丁屋。當中西貢小坑口村最貴孖棟丁屋賣價近7,000萬。

以屋苑統計，大型套丁屋苑的規模可逾100間丁屋，全部位於大埔區和元朗區。最大的套丁屋苑是大埔華樂豪庭，有143間，佔地4.6公頃。十八鄉水蕉新村的曉門佔地3.3公頃，涉139幢丁屋。十八鄉西邊圍的鈞樂新村，涉131間丁屋。

典型套丁及笠丁圖利手法

以位於大埔洞梓路鴉山村的江庫雅苑（28棟）為例，研究團隊抽查其中一個地段。該地段自1920年起屬於孫氏一族擁有，1995年10月10日發展商柳明心的公司「Homewell Development Limited」以86萬向孫氏購入三塊土地。之後在1996年7月向大埔地政處申請分割成11個小地段，順利獲批。隨後數月將11個小地段賣給不同人士，進行俗稱的「笠丁」。以江庫雅苑第8座所在的兩個小地段為例，Homewell以15萬低廉價格將其賣給一名羅姓男丁。

完成笠丁後，2001年12月5日，羅氏再將手持的兩個小地段向大埔地政處申請合併成一個地段，並申請興建丁屋。2005年江庫雅苑第8座完工，並獲大埔地政處批出滿意紙。同年11月6日羅氏再向大埔地政處申請撤銷第8座的轉讓限制並獲批，羅氏向地政處補地價後在市場發售，2006年4月28日以356萬售出。

發展商廉買丁權貴售丁屋

本土研究社深入分析部份懷疑套丁個案，在最大型的五個丁屋屋苑中，有四個是由較為人知的發展商戴權和王光榮發展，質疑發展商利用丁屋政策的漏洞，大規模發展丁屋屋苑，涉及龐大的利潤。而即使2015年的沙田套丁案的被告被定罪後，新界仍有大量疑似套丁屋苑在興建。

黃肇鴻表示，該社透過查冊等發現，華樂豪庭涉及的分割地段申請人或地產商為王光榮，曉門的售樓書亦顯示王光榮的律師行協助交易，以往不少報道均稱王光榮為村屋大王；另外鈞樂新村涉及的分割地段申請人或地產商則為戴權。

據報道，有「村屋大王」之稱的恒安發展創辦人王光榮，積極參與丁屋發展。華樂豪庭絕大部份地皮由王光榮以超過5,000萬元購入。王光榮在1997年將地皮分為過百塊，每塊低於購入價甚多作價25萬元，轉售予100多名男丁。曉門也以同樣「集體」丁屋的手法發展。有傳媒發現，整個建屋過程中，該批男丁不約而同，委託恒安建築的生意夥伴蔡子聰為代理人，全權處理一切文件，甚至連丁屋落成後，屋宇銷售文件及屋苑公契，均由蔡代為簽署。更明顯的是，該批男丁的所有申報地址，清一色為曉門發展商恒安發展的地址。

另外，江庫雅苑發展商柳明心是江庫集團主席，早前曾被多份刊物指其早年曾經營夜店，有「桑拿大王」的稱號，曾與一名黑幫元老關係密切，該元老經營多家夜場，及後因事被捕入獄，其所經營之生意即轉由柳氏兄弟接手。1980年代，柳明心開始在地產界大展拳腳，積極發展新界村屋，至今已在新界興建過千座村屋，並與恒基發展、新世界發展等大型地產發展商關係密切。

發展商利用套丁獲巨額利潤，研究報告指一棟丁屋獲利約500-1,000萬港幣。黃肇鴻表示，一棟丁屋成本約700-800萬，包括地價、建築費、原居民丁費、補地價及雜費等，以元朗為例售價約1,200-1,800萬。若在西貢清水灣一棟可高達7,000萬，沙田九肚山約6,000萬。「地產商可能一棟已經賺500-700萬，但丁費可能僅是100萬以下。若是大型屋苑有上百棟，若500棟就是五億元，所以利潤是非常的大。」

研究社建議：可透過法庭文件調查

本土研究社還翻查過往有關丁屋買賣的民事訴訟案件，發現至少40宗民事訴訟中涉及虛假聲明，明顯涉及套丁，認為政府可透過法庭文件調查，但當局一直沒有處理。

1996年6月，因應一宗廉政公署調查的套丁案件，政府要求在原居民遞交丁屋申請時，在法定聲明（宣誓）加入以下內容：「申請人從未作出亦無意作出任何私人安排，把他根據小型屋宇政策獲得的權利售予其他人士／發展商」，使套丁行為刑事化。但2007年12月，時任發展局長林鄭月娥，將上述法定聲明剔除，並放進批地條款中，若發現違反條款，政府可收回土地，並非觸犯《宣誓及聲明條例》，此舉變相將套丁非刑事化。立法會議員郭家麒批評林鄭月娥將套丁行為非刑事化，做法欺世盜名，是欺騙巿民。他指，套丁問題由來已久，早在30年前已經出現，政府也已經發覺，但至今政府卻沒有執法，要求林鄭政府「撥亂反正」。

本土研究社團隊也訪問曾經在新界某地政處負責批核丁屋兩年的前地政主任，據述，即使地政處有合理懷疑套丁活動或在進行，但若果他們想加以調查，將困難重重，主要原因是政府與鄉事關係過度緊密及地政處土地執管人手嚴重不足。