反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)續創新高,最新報165.62,按周再升0.19%。分區指數個別發展,港島急升2.96%,九龍、新界東及新界西則分別下跌0.29%、1.14%及1.46%。其餘領先指數全線再升,大型單位指數、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.61%、0.12%及0.17%。中原經紀人指數(CSI)最新報75.99,按周上升2.27個百分點。

CCL連續三周創新高,連跌後港島區報復式反彈逾2%,連同大型單位,帶動整體樓價向上。新界區樓價則跌逾1%,觀乎近期成交,相信該區樓價反彈在即。大型屋苑及中小型單位連續五周創新高。總結17年CCL上升14.4%,九龍區升16.8%跑贏大市,新界東及大型單位分別跑輸2至3%,其餘指數大致上與大市同步。在政府所謂的增加供應取得成效及非常辛辣的調控措施下仍錄得如此升幅,證明政府未有對症下藥,只是自我感覺良好。差餉物業估價署上周亦公佈樓價指數連續20 個月上升及13個月創新高,12 個月料累升14%,租金指數連續九個月創新高但升幅不及樓價,過去12個月只有7.3%。

租務回報跑輸有因

租金未能跟上樓價升幅的原因有數個。租客流動性較高,若大幅加租,租客流失便出現空窗期,壓低整體回報,得不償失。對於一些質素良好的租客,折舊損耗較低,要求亦較少,部份業主寧可折讓租值,免卻新租客質素下降的風險,有一些租客以預繳全年租金換取低於市價的租值,部份業主因現金流吸引而接受。

再有,部份新盤投資者眾多,同時放租引來競爭,有部份業主急需現金流而減租。雖然差估署公佈租務回報不足3厘,樓價節節上升,業主的整體回報不單是租金,而是資產增加及租務回報的總和,且前者遠超後者,部份業主接受壓縮租務回報。

加上政府落實降低企業所得稅,那些專門持有住宅收租的公司實質回報上升,未來租務繼續跑輸。雖然租金升幅跑輸樓價,但不能視作好消息,因為租金加幅遠超通脹及薪酬增長,意味租戶可支配收入下跌。

宏觀經濟繼續向好

去年年初筆者曾預期17年樓價於10%內上下浮動,結果全年上升14%。落差的主要原因是北水大舉南侵,銀行水浸令加息未有出現,股市大升利好氣氛,私樓實際供應量比原先估計少,美元更不升反跌。吸取經驗可改善預測。18年住宅樓市何去何從?

先從宏觀經濟環境說起。全球現正處於被譽為「金髮女孩」的經濟狀況(Goldilock Economy)。經濟學家於90年代利用格林童話故事中金髮女孩與三隻小熊的故事,引申出一個增長快慢適中、通脹受控的經濟狀況,是投資者難逢的機會。雖然貿易保護主義甚囂塵上,但事實上17年全球經濟增長是自11年以來最高,45個經濟體同步錄得增長是10年來首次。

世界銀行《全球經濟展望》報告指18年將提速增長。特朗普上任以來,世界最大經濟體美國就業及消費數據保持強勁,加上稅改已獲通過,企業盈利及消費信心增強。美國更首次訂出以經濟等同國家安全的策略,勢必催谷經濟,增加影響力。

17年歐洲各國大選可謂有驚無險,英國脫歐亦未見引起連鎖反應,剛公佈的區內經理採購指數創20年新高。日本長期量寬見效,正式擺脫十多年通縮,今年料經濟繼續復甦。中國官方預期今年經濟增長仍有6.7%。去年本港經濟增長3.7%,亦是六年來最高。

另一方面,因增長引發惡性通脹的機會不大。通脹主要受油價及消費物價影響。頁岩油供應充沛但成本較高,一般相信60至70美元是頁岩油供應觸發點。巴黎氣候峰會各國同意逐步取代石化能源遏抑需求增長,穆廸預期油價今年在40至60美元間浮動。網購全球增長迅速,遏抑物價上漲。

利率上升影響有限

以轉口貿易及金融業為主的香港經濟18年亦將分杯羮,企業盈利增長將反映在股票市場上。18年第一個交易日恒指更以大紅盤高收,加上市盈率估值仍然相對合理,市場普遍相信股市強勢延續。股市升浪帶動樓價向上,參考過去25年數據,無一例外:94年12月至97年7月炒政權移交;98年8月至00年8月科網熱潮;03年7月至07年9月沙士後經濟復甦;12年至15年2月炒互聯互通;16年4月起新經濟體加全球經濟同步增長。

因應經濟增長,聯儲局將有秩序加息,市場預計聯儲局今年將加息三至四次,並認為下半年息口向上是香港樓市利淡因素。問題是香港何時跟隨?跟多少?更重要的是聯儲局對往後加息的預期。翻查紀錄,對上一次香港最優惠利率P高於現水平5厘是08年3月,當時對應聯儲局利率是2.25厘,但現時後者仍只是1.25至1.5水平。P上調可能延至今年第四季。

18年H股全流通試點開通,來港上市集資活動轉趨活躍,包括多隻重磅股,港府致力重奪全球集資冠軍寶座,加上北水分散投資需求龐大而繼續湧港,銀根寬鬆,香港未必會跟足聯儲局加息步伐。

再有,美國國債已達20萬億美元水平,利率上調一厘,利息支出增多2千億美元,加上美國減稅令收入減少,債務將以幾何級數上升。有分析指聯儲局利率臨界點在3%左右,美國評級下調,引發金融災難。

筆者更擔心聯儲局下半年釋出加息步伐減慢甚至完結的訊號,屆時將被炒作成重大利好消息,令樓價進一步上揚。

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除非出現黑天鵝事件,例如地緣政治局勢惡化、中國資產負債表外債務連環違約等,宏觀經濟基本因素利好資產價格。誠然,本港樓價早已與經濟嚴重脫節,經濟向好未必一定能夠帶來巨大上升動力,但亦不會是帶來調整的因素。那本港內部因素又如何影響樓價走勢?下回分解。◇