明年,南韓商住樓投資市場將面臨利率上調、貸款限制、預授權轉賣限制等政府管控,以低利率投資商品備受市場青睞的商住樓,投資需求將大幅低於往年。

據南韓建築及房地產業界消息,近幾年南韓一直保持低利率,導致價格低廉的收益型房地產投資需求劇增。特別是去年6月,南韓基準利率降到歷史最低點後,大批投資者開始將資金急速轉入價格相對低廉的商住樓市場。

隨著投資需求聚焦商住樓市場,建築公司開始高價推出大量商住樓,並帶動提升了原有商住樓的銷售價格。

隨著商住樓供應量增多,部份地區開始出現供應過剩和閒置等問題。因此,商住樓市場開始經歷售價上升、供應過剩、回報率下跌的「投資難題」。

租金回報跌但認購率仍高

隨著商住樓供應量增多,月租金也開始小幅下跌,租金回報率也隨之下降。據KB國民銀行統計,首爾商住樓的租金回報率從2014年1月的5.62%,到今年11月份下降至4.89%。

與此相反,同期商住樓的平均售價從2.2011億韓圜(約200萬港元)上漲到2.3181億韓圜(超過200萬港元)。

儘管商住樓市場面臨售價上升、閒置風險增加、回報率下跌等問題,商住樓的投資熱度絲毫不減。以今年10月份為例,在政府實施房地產管控政策,導致房地產市場蕭條的情況下,松島「SK View Central」商住樓仍創下了123.8比1的認購率。KB國民銀行房地產專門委員分析,即使回報率下跌,由於銀行利率過低,商住樓仍是投資者最青睞的商品。

料明年起投資大幅萎縮

但是,預料從明年起,商住樓投資需求將會大幅萎縮。商住樓市場在經歷售價上升、供應過剩、回報率下跌的原有問題的基礎上,還將面臨利率上調、申貸限制、預售權轉賣限制等「三道難關」。

首先,明年韓國銀行利率繼續上調可能性極高。韓國金融貨幣委員會已於今年11月30日,將基準利率提升至1.5%。但是,隨著美國聯邦儲備局12月13日加息,預計南韓還將上調1~2次利率。隨著利率上調,貸款利息將上漲,租金回報率將下跌。因此,預料商住樓的青睞度會下降,投資需求也將隨之萎縮。

KB國民銀行的房地產專家展望,通過與銀行利率對比優劣後,投資者才會決定是否購買商住樓。由於明年利率還會持續上調,預計商住樓與商舖等收益型房地產的投資需求會大幅減少。

此外,從明年起,南韓政府實施的申貸限制也將是商住樓投資需求下降的主要原因之一。據韓國金融委員會發佈的消息,明年3月起,政府將實施RTI(房地產租賃事業者利息償還比率)新政,這會使租賃事業者申貸變得更加困難,將萎縮通過申貸籌集投資金的投資者需求。

明年1月25日起,南韓政府將正式實施預售權轉賣限制強化政策。在政府指定的投機過熱地區和「請約(認購)」調整對象地區,強化限制商住樓預售權轉賣。建國大學房地產學科教授分析,其間,以預售權轉賣利潤為目標的投資需求,助長了商住樓價格上漲和回報率下跌的現象。明年受利率上調等影響,宏觀經濟蕭條可能性較高,商住樓的投資需求也將低於往年。◇