反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續兩周創歷史新高,最新報162.6,按周再升0.48%。分區指數除港島區上周急升本周回調2.19%外,九龍、新界東及新界西分別上升1.52%、1.6%及1.15%。其餘領先指數全線再升,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.2%、0.53%及0.43%。中原經紀人指數(CSI)最新報74.89,按周升1.52個百分點。

二手樓價連續兩周創新高,港島區上周急飆後本周回吐,成為唯一下跌的指數。連同CCL,共有五大指數破頂,升勢全面,業界普遍認為樓市新一輪升勢展開。事實上,推高樓價的消息浪接浪。恒生指數本周重上三萬點,續創十年新高,每日成交過千億,市場資金極為充裕。

CCL連續兩周創新高  五個領先指數破頂

豪宅市場急速升溫,會德豐見「Mount Nicholson」獨立屋競投激烈,決定重新招標,最終成交呎價達13.2萬,打破亞洲紀錄。北角「凱璇」即將開售,新地揚言挑戰亞洲分層呎價紀錄。

資助房策亂 惡果浮現

上周,長沙灣臨海地以近173億批出,打破住宅地皮最高成交價紀錄,中標者由中港財團合組。業界認為落成後售價將達每呎三萬元。受消息刺激,區內業主封盤及大幅反價。一手盤不分定位全線提價測試市場承受力,但各售樓處依然人頭湧湧。新地南昌站「匯璽II期」開售,呎價高出同區二手呎價近三成。宏安地產大埔項目平均開售價每呎達1.84萬,新世界西營盤「瑧蓺」2百多呎開放式單位叫價過千萬,挑戰同類單位呎價新高。

林鄭月娥施政報告未有對症下藥,加上其公屋封頂論,資助房屋政策混亂,用家爭相搶購,樓市升勢迅速蔓延至資助房屋,粉嶺、觀塘、青衣、馬鞍山及大埔公屋成交價紛紛創區內新高,當中大埔太和邨2百多呎公屋成交呎價竟達1.4萬。房協推出位於將軍澳及屯門的居屋項目共620個單位,結果超額認購140多倍,創居屋重售以來最高紀錄。不少申請人士直指私樓根本無法負擔,為了安居,不受租金狂升的折磨,唯一希望就是參與資助房屋大抽獎,資助房屋需求遠超供應。本港樓價問題恐怕在短中期內繼續惡化。

拖延檢討私人會所用地

較早前有傳媒揭發不少獨立屋廉價租用政府土地,曝出政府管理私人土地租約大花筒。本月初,政府率先把相關的私人會所租約部份資料公開以回應質詢。現時全港總共有67幅私人會所用地,佔地共408公頃,大多由體育團體承租,其餘是制服團體及社福機構,租約年期大多由15年至21年,佔地最大的是粉嶺哥爾夫球場,達170公頃。私人會所會員人數由最多的童軍總會逾10萬至最少的菲律賓會只有140人,擁一、兩千會員的亦為數不少。

私人會所大多成立已超過半世紀,原本政策目的是鼓勵大眾參與消閒及體育活動,地契亦列明會所使用必須與政策相符。時移世易,大部份會所明顯有違原先目的。入會費百萬元以上比比皆是,有不少已成為富豪私人俱樂部,亦有利用投票會員制維持裙帶影響,剝奪一般市民的申請資格。大部份皆設置會員限額,務求會員可舒適地享用會所設施及空間。

早於2012年8月申訴專員公署主動調查報告已指出私人會所開放時數嚴重不足,有關部門監察不力,缺乏宣傳等弊病。2013年10月審計報告又揭私人會所未有履行土地契約,更甚者利用土地僭建或經營獲利,政府必須檢討政策及加強監管。

時隔五年,政府不但進度報告欠奉,民政事務局局長劉江華更指情況複雜,政府將繼續研究,未知何時完成。較早前已有傳媒翻查紀錄,揭發民政事務署因應相關問題只開了數次會議,工作散漫。土地屬香港最迫切的問題,政府卻利用各種藉口拖延解決,怎不令人氣憤難平?

專責小組應積極研究

成事不足,敗事有餘。正當政策檢討期間,多個大型會所已獲續約長達15年。敢問政府為何不縮短租約年期?這豈不是給土地專責小組製造藉口,減低政府議價能力,明刀明槍維護部份權貴人士利益?再有,申訴專員公署及審計署報告公佈多年,民政事務局仍可無限期拖延檢討,除了證明問責制有名無實外,兩署亦根本是無牙老虎。可想而知,兩署近年針對房署、地政總署、差餉物業估價署、僭建、非法霸佔官地等發表的報告,各政府部門可會認真對待?可見房屋的根本問題源於政府行政效率低下。

另外,兩份報告皆未觸及根本問題。香港鬧土地荒,劏房戶逾十萬,公屋輪候冊近30萬,個人平均居住面積不斷下跌,但為何政府政策卻令部份私人會所會員專享巨量土地?單是粉嶺哥爾夫球場,改劃作建屋又可大幅紓緩公營房屋缺口,球場又非本港唯一選擇。如何合理運用土地資源,絕對值得更高層次的討論,超越民政事務局權限。但直至現時為止,土地專責小組未有積極討論私人會所用地。

政府經常在執行上採取「先易後難」,既然涉及複雜技術、眾多業權、運作連續性、搬遷選址的貨櫃碼頭上蓋建「空中市鎮」都在討論之列,政府全權擁有的私人會所用地更應優先處理。

議題不僅限於收回土地與否,應延伸至縮減現有規模,合併,以較偏遠的土地換取市區地皮,改劃作綜合發展區,既保留部份原有設施,但額外興建商住樓面,甚至融入未來的啟德體育城。專責小組宜儘快給出方向作後續研究。

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本港不是沒有土地,林鄭亦承認此點,問題是房屋策略不清,未有善用土地資源及執行效率低下,結果不斷拖低本港營商環境、生活質素、人才競爭力、幸福指數等排名。若政府不釜底抽薪,重新釐定策略,破除官僚陋習,社會的內涵價值將被長期高企的樓價加快蠶食,最終香港只會變成金玉其外,靈魂盡散的城市。◇